2015년 개정 상가건물임대차보호법을 통해 도입된 임차인의 권리금회수제도는 법제정 당시부터 법규정의 모호성 때문에 논란이 많았다. 그럼에도 불구하고, 2021. 5. 현재 6년이 경과하는 동안 수많은 사례를 통해 판례가 축적되면서 논란이 상당부분 해소되어왔다.
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그 중 하나가 바로, “권리금회수방해에 따른 손해배상청구와 공평의 원칙에 의한 감액” 문제라고 할 수 있다.

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★ 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
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① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
<제1호에서 제4호 중략>

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② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
<제1호에서 제4호 중략>

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③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

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④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

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당초 권리금회수기회 방해에 따른 손해액수는 “신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다”는 제3항 규정에 따라 둘 중 낮은 금액으로 정해질 것으로 예상했었다. 하지만, 구체적인 케이스에서 공평의 원칙에 따른 감액필요성이 대두되면서 감액가능 여부에 대해 하급심에서 논란이 되어왔다. 그러다가 최근 대법원 판결을 통해 논란이 종식될 수 있었다. 해당 대법원 판결(2020. 9. 3. 선고 2019다294473호) 사례에서 1심은 감액을 인정하지 않고 감정금액 그대로를 손해액으로 인정했지만, 2심에서 50% 감액을 인정했고, 대법원에서 상고기각으로 원심확정되고 말았다(필자는 피고이자 반소원고인 임차인을 대리하여 1심 재판만 수행했다).

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★ 서울동부지방법원 2018. 8. 23.선고
2017가합103106(본소) 건물명도(인도), 2017가합103113(반소) 손해배상(기)

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주 문>
1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)들에게 별지목록 기재 건물 중 3층, 4층, 5층을 인도하고, 2017. 12. 11.부터 위 건물부분의 인도완료일까지 월 6,500,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고(반소피고)들은 피고(반소원고)에게 178,743,500원 및 이에 대하여 2018. 8. 24.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
3. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 그 1/2은 원고(반소피고)들이, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다.
4. 제1, 2항은 가집행할 수 있다.

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이 유>
본소와 반소를 함께 본다.
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1. 인정사실
가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 2011. 3. 22. 김00으로부터 별지목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 3층, 4층, 5층(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)을 보증금 8,000만 원, 차임 월 630만 원(부가가치세 별도), 계약기간 2011. 9. 30.부터 2013. 9. 30.까지로 정하여 임차하였고, 위 임대차계약은 계속 갱신되었다.

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나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)들은 2015. 8. 21. 김00으로부터 이 사건 건물을 각 1/2 지분씩 매수하였다. 원고들은 2015. 12. 29. 피고와 사이에, 원고들이 위 가.항의 임대차계약을 승계하면서 피고에게 이 사건 상가를 보증금 8,000만 원, 차임 월 650만 원, 계약기간 2015. 11. 1.부터 2016. 9. 30.(갑 제3호증 계약서에 기재된 2016. 9. 1.은 오기이다)까지로 정하여 임대하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

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다. 원고들은 2016. 5. 30. 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였다.

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라. 피고는 원고들에게 2016. 11. 30.까지 차임을 지급하였으나, 2016. 12. 1.부터는 차임을 지급하지 않았다.
[인정근거: 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 갑 제5호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지]

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2. 본소청구에 관한 판단
가. 청구원인에 관한 판단
위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2016. 9. 30.이 도과됨으로써 기간만료로 종료되었고, 이 사건 임대차계약의 보증금 8,000만 원은 피고의 2016. 12. 1.부터 2017. 12. 10.까지의 연체차임[= 650만 원 × (12월 + 10일/31일)]에 충당되어 소멸하였으므로, 피고는 원고들에게 이 사건 상가를 인도하고, 차임 상당 부당이득으로 2017. 12. 11.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 650만 원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.
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나. 피고의 주장에 대한 판단
피고는, 피고가 김00의 동의하에 이 사건 상가에 주방시설, 실내장식, 화장실, 전기·가스·수도시설, 소방시설, 방화벽돌 등을 설치하였으므로 이에 관하여 부속물매수청구권을 행사한다고 주장한다.
살피건대, 피고가 제출한 증거만으로는 피고가 김00으로부터 위와 같은 시설을 설치하는 데에 동의를 받았다는 점 및 위 시설이 이 사건 상가의 사용에 객관적인 편익을 가져온다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

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3. 반소청구에 관한 판단
가. 손해배상책임의 발생
(1) 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 성립
상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제3항, 제1항에 의하면 상가건물의 임대인은 임차인이 그가 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 경우, 이로 인하여 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다.
위 인정사실과 앞서 든 각 증거 및 갑 제6, 7호증, 을 제1 내지 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 피고는 2016. 9. 8. 박00와 사이에, 피고가 박00로부터 이 사건 상가의 권리금으로 2억 2,000만 원을 지급받기로 하는 권리금계약을 체결하고, 같은 날 박00로부터 계약금 명목으로 2,200만 원을 지급받은 사실, ② 피고는 2016. 8. 19. 원고들에게 이 사건 상가에 관한 신규임차인을 주선하려고 하니 임대차계약 조건을 어떻게 할 것인지 묻는 내용증명을 발송하였고, 원고들은 2016. 8. 30. 피고에게 ‘임대차계약은 최장 1년 이내로 하고, 언제든지 임대인이 개보수, 리모델링 또는 신축을 위해 원하는 경우 2월 이내에 명도해 주는 것으로 하며, 이를 이행하지 않을 경우를 위하여 최대 1억 원 상당의 손해배상예정 약정을 두고, 임대차보증금을 2억 원 정도로 하되, 권리금과 유익비상환청구권은 인정하지 않는다’는 조건으로 임대차계약을 체결할 예정이라고 답변한 사실, ③ 피고는 2016. 10. 5. 원고들에게 박00를 신규임차인으로 주선하고자 하니 박00와 상가임대차법에 위배되지 않는 임대차 조건으로 임대차계약을 체결할 것을 요청하였으나, 원고들은 2016. 10. 12. 이를 거절한다고 통보한 사실, ④ 피고는 2016. 10. 21. 박00에게 원고와의 임대차계약이 체결되지 않아 권리금계약이 이행되지 못하였다는 이유로 계약금 2,200만 원을 반환한 사실을 인정할 수 있다.
이에 의하면 원고들은 위와 같이 ‘계약기간을 최장 1년으로 하되 원고들이 요구할 경우 2월 이내에 명도하고 1억 원 상당의 손해배상예정 약정을 하며 권리금을 인정하지 않는 임대차계약’이라는 신규임차인이 되려는 자가 동의하기 어려운 계약조건을 요구하여 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절함으로써 피고가 박00로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하였으므로, 그로 인하여 피고가 입은 권리금 상당의 손해를 배상할 의무가 있다.

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(2) 원고들의 주장에 대한 판단
(가) 원고들은, 원고들이 이 사건 건물을 리모델링하고 신축할 목적으로 매수하였고, 피고와 이 사건 임대차계약을 체결하면서 위와 같은 목적을 알렸으므로, 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제7호 가목에 따라 원고들이 피고의 권리금 회수기회를 보호할 의무가 없다고 주장한다. 그러나 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 가목에 의하면, 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따라야 하는데, 갑 제4호증의 기재만으로는 원고들이 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인인 피고에게 구체적으로 고지하였다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고들의 위 주장은 이유 없다.

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(나) 원고들은 다시, 피고가 원고들에게 상가임대차법 제10조의4 제5항에서 정한 ‘신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력’에 관한 정보를 제공하지 않았으므로, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임이 성립하지 않는다고 주장하나, 원고들이 피고가 박00와 권리금계약을 체결하기 전인 2016. 8. 30.부터 신규임차인이 되려는 자가 동의하기 어려운 계약조건을 요구한 것은 앞서 본 바와 같으므로, 설령 피고가 위와 같은 정보를 제공하지 않았다고 하더라도, 원고들이 임대차계약의 체결을 거절한 것에 정당한 사유가 있다고 할 수 없다. 원고들의 위 주장도 이유 없다.

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나. 손해배상의 범위
이 법원의 감정인 임00에 대한 감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하면,이 사건 상가의 권리금 감정액은 유형재산으로서 영업시설 153,342,500원과 비품 6,700,000원의 합계 160,042,500원, 무형재산으로서 18,701,000원인 사실을 인정할 수 있다.
따라서 원고들은 피고에게 178,743,500원(= 유형재산 160,042,500원 + 무형재산 18,701,000원) 및 이에 대하여 이 판결선고일 다음날인 2018. 8. 24.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.


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★서울고등법원 2019. 11. 14. 선고 2018나2051844(본소) 건물명도(인도), 2018나2051851(반소) 손해배상(기)

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<중략>

다만, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라 는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어 공평의 원칙에 따라 손해배상책임을 제한할 수 있다고 할 것인바, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같 은 사정들, 즉 1) 상가임대차법상 권리금 보호 조항이 피고가 김00과 최초로 임대차 계약을 체결한 때로부터 4년 후인 2015. 5. 13. 신설됨에 따라 비로소 피고가 임대인에 대하여 손해배상을 구할 수 있는 법적 근거가 마련된 점, 2) 원고들이 김00으로부터 이 사건 상가를 매수할 당시 피고의 권리금에 관한 합의가 없었던바, 임대인 지위를 승계한 원고들로서는 그 재산권을 행사함에 있어서 예상하지 못했던 제약이 발생한 점, 3) 피고는 00여대 앞으로서 역세권에 위치한 이 사건 부동산에서 약 7년 동안 고시 원을 운영하면서 영업 이익을 얻은 점, 4) 권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데 임대차목적물의 장소적 이익은 임차인이 영업과정에서 형성하였다고 보기는 어려운 점 등을 고려하면, 피고가 원고들에게 배상하여야 할 손해의 범위를 50%로 제한함이 타당하다.

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따라서 원고들은 공동하여 피고에게 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상으로서 신규임차인으로부터 지급받기로 한 권리금보다 낮은 금액인 임대차 종료 당시의 권리 금 상당액인 170,075,500원을 50%로 제한한 금액인 85,037,750원 및 이에 대하여 피고가 구하는 바에 따라 제1심 판결 선고일 다음 날인 2018. 8. 24.부터 원고들이 그 이행 의무의 존부와 범위에 대하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 법원 판결 선고일까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 법정이율에 관한 규정 부칙(대통령령 제29768호, 2019. 5. 21.) 제2조 제1항 및 구 소송촉진 등에 관한 특례 법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정(2019. 5. 21. 대통령령 제29768호로 개 정되기 전의 것)이 정한 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

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이제 앞으로는 배상책임 유무에 국한되지 않고, 배상책임의 범위에 대해서도 치열한 법적 공방이 필요할 수 있을 것이다. 참고로, 공평의 원칙에 따른 감액을 인정한 다른 사례를 소개한다(필자는 이 사건에서는 원고인 임차인을 대리하였다).


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★서울중앙지방법원 2020. 6. 4.선고 2018가단5259902 손해배상(기)

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1. 인정사실
가. 원고와 피고 사이의 임대차계약
1) 원고는 2016. 10. 27. 종전 임차인 여00와 피고 사이에 체결된 서울 강남구 00동 000-15 000타워 0동 0층 208.61㎡(이하 ‘이 사건 건물’)에 관한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’)을 양수하여 그 임차인 지위를 승계하였다.
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2) 이 사건 임대차계약상 임대차기간은 2013. 11. 20.~2018. 11. 19.이고 차임은 임대차보증금 없이 월 순 매출액의 16%를 지급하기로 정해져 있다. 원고는 전 임차인 여00와의 권리금계약에 따라 여00에게 권리금 1억 5000만 원을 지급하였다.
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3) 원고는 그 무렵부터 이 사건 건물에서 ‘0000’라는 일식음식적을 운영하였다.

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나. 임대차계약 종료 과정
1) 피고는 2018. 8. 10. 위 임대차 기간의 만료일인 2018. 11. 19. 전에 미리 계약 갱신거절 의사를 표시하는 뜻으로 “① 위 계약을 위 일자로 해지 통보한다. ② 이 사건 계약이 종료할 때 종료일 이전에 모든 소유물 및 재산을 반출하여야 하며, 임대인에게 열쇠 및 임대인의 소유재산 및 위탁물을 반환하고, 임대차 목적물 전부를 명도하여야 한다. ③ 원고는 계약 종료 15일 이내에 원고가 부설한 설비, 칸막이, 간판 기타 구조상의 별도 시설을 원고의 비용으로 철거하고 준공 당시의 상태로 원상복구하여야 한다. 다만 임대인이 일부에 대해 원상복구의무를 면제할 때에는 그렇지 아니하다”라고 기재된 ‘임대차계약만기 완료 통지’를 보냈다.
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2) 이에 원고는 2018. 10. 25. ‘신규 임차인과의 임대차계약 체결 요청의 건’이라는 제목으로 신규 임차인의 계약체결을 요청하는 통지를 보냈다.
상가임대차 보호법 제10조의4(권리금 회수기회의 보호 등)에 의거하여 권리금 회수 기회를 보호받기 위해 피고가 주선하는 신규 임차인과의 계약체결을 요청합니다. 피고가 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 위한 일정 및 임대차조건 등을 이 통지 후 최대한 빠른 시간 내에 회신하여 주시기 바랍니다. 본 통지 이후 2018. 11. 6.까지 별다른 회신이 없을 경우 기존 조건과 동일한 조건으로 신규 임차인과 임대차계약을 체결하는 것으로 신규 임차인에게 통지하고 신규 임차인과 포괄적인 권리 양도양수계약을 체결하겠습니다.
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3) 이에 다시 피고는 2018. 10. 29. 아래와 같이 원고가 신규 임차인을 주선하더라도 신규 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 표시하였다.
귀하는 타업종에 근무하면서 매장운영은 종업원들에게만 맡겨놓았으므로 매출이 지극히 저조할 수밖에 없어 피고에 대한 월 배분액(건물사용료)이 당초 예상했던 수준에 훨씬 미치지 못했습니다. 이에 귀하도 계약연장의사가 없음을 피력하였으므로 피고는 귀하의 가맹점과 다른 품목으로 직영訴운영할 수밖에 없게 되었으므로, 당사의 계획에 차질이 없도록 귀하에게 계약기간 만료 사실을 통보하였던 것입니다. 이와 같은 상황임에도 신규 임차인으로부터 권리금을 취득하기 위해 뒤늦게 상가건물 임대차보호법을 거론하며 신규 임차인과의 계약체결을 요구함은 유감입니다. 피고는 귀하의 불성실한 매장 운영으로 상당한 피해를 입은 사실이 있고, 이로 인하여 피고가 직접 직영을 할 수밖에 없으므로 신규 임대를 할 상황이 아니라는 것을 귀하가 잘 알면서 귀하가 추천하는 자와 임대차계약을 체결하라는 요구는 적반하장의 태도라고 볼 수밖에 없습니다. 따라서 귀하의 무리한 요구는 수용할 수 없다는 점을 분명히 말씀드리니 참조하여 주시기 바랍니다.

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다. 그 후 이 사건 임대차계약은 신규 임대차계약의 체결 없이 2018. 11. 19. 기간만료로 종료하였다. 원고는 2018. 12. 6. 피고의 권리금 회수방해행위로 권리금 상당액의 손해를 입었다고 주장하며 이 사건 소를 제기하였다.

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라. 한편 이 사건 소송 과정에서 감정된 이 사건 건물의 임대차 종료 당시의 권리금 상당액은 117,356,000원(무형자산 가액 46,256,000원 + 유형재산 가액 71,100,000원)이다.
【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1~6호증, 을 제1, 2호증(각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 권리금 감정결과, 변론 전체의 취지

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2. 당사자의 주장
가. 원고
원고는 피고가 2018. 10. 29. 내용증명우편을 통해 원고가 신규 임차인을 주선하더라도 신규 임대차계약을 체결하지 않을 의사를 확정적으로 표시했고, 이는 상가임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’) 제10조의4 제1항에서 정한 정당한 사유 없는 신규 임대차 체결 거절행위에 해당하므로, 피고는 그로 인한 손해로서 임대차 종료 당시의 권리금인 117,356,000원을 지급할 책임이 있다.

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나. 피고
1) 상가임대차법 제10의4 제1항은 ‘권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다’고 규정하고 있으므로, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구하기 위해서는 그 전제로 신규 임차인과 권리금 계약이 체결되어 있었어야 하는데, 이 사건의 경우 신규 임차인 주선이 이루어진 바 없다.
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2) 피고가 이 사건 답변서를 통해서 이 사건 임대차계약의 승계를 승낙하는 의사를 표시했으므로 원고는 얼마든지 임차권의 양도가 가능하였는데도 현재까지 그 양도를 시도조차 하지 않았다. 따라서 원고의 손해는 피고의 권리금 회수 방해행위에 의한 것이 아니라 위 건물의 부진한 영업으로 신규 임차인이 나서지 않기 때문임이 밝혀졌고, 피고로서는 원고가 형성한 영업가치가 잠탈할 의사가 없음이 명백해졌기 때문에 권리금회수 방해로 인한 손해배상의 성립요건이 갖추어졌다고 볼 수 없다.

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3. 판단
가. 원고가 신규 임차인을 주선하지 않아 권리금 회수방해로 인한 손해배상청구권이 발생하지 않았는지 여부
1) 관련 법리
상가임대차법 제10조의3 내지 제10조의7의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).

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2) 신규 임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 확정적인 의사표시가 있었는지 여부
그런데 위 인정사실 및 앞서 든 각 증거에 의하면, ① 피고는 이 사건 임대차기간 만료 전인 2018. 8. 10. 이미 위 임대차계약 해지 통지를 하면서 그 임대차양도를 부인하는 전제에서 임대차기간 만료일인 2018. 11. 19.까지 위 건물을 원상회복하여 자신에게 직접 인도할 것과 시설권리금의 기초가 되는 영업시설을 철거를 적극적으로 요구하였던 사실, ② 원고는 2018. 10. 25. 신규 임차인의 주선을 위하여 신규 임차인과 체결한 임대차 계약 조건과 일정을 알려 달라고 요구하고 별다른 회신이 없을 경우 종전 조건과 동일한 조건으로 임대차계약을 체결할 것임을 신규 임차인에게 통지하겠다고는 내용의 기재된 내용증명을 보냈고, 여기는 권리금회수방해로 인한 상가임대차법상의 보호조항을 명시하기까지 하였던 사실, ③ 그럼에도 피고는 2018. 10. 29. 내용증명우편을 통하여 ‘원고의 불성실한 점포 운영을 비난하면서 이 사건 점포를 자신이 직접 운영할 계획인 사실을 원고가 잘 알면서 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 요구하는 것은 적반하장’이라는 취지로 답변하였고, ④ 그 후 위 임대차계약이 기간만료로 2018. 11. 9. 임대차가 종료할 때까지 이와 다른 의사표시를 하지 않은 사실 등을 알 수 있다.
위와 같은 신규 임차인과의 체결에 관한 피고의 의사표시의 명확성과 확정성, 그 전후의 임대인으로서 보인 태도에 비추어, 피고는 위 임대차 기간 만료 전에 이미 신규 임차인을 주선하더라도 그와 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다고 할 것이므로, 이러한 경우 원고에게 신규 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 무의미한 행위를 강요하는 결과가 된다. 따라서 원고가 실제 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 피고의 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다.
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나. 피고의 신규임대차계약 체결 의사가 손해배상채권에 영향을 미치는 여부
피고는 2019. 1. 15.자 답변서에서 ‘만일 원고가 적정한 임차인을 주선하다면 신규 임대차계약을 체결한 의사가 있다’는 의사를 표시하였다. 그러나 상가임대차법 제10조의4에 따른 임차인의 손해배상채권은 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지’ 임대인이 부당한 거절행위를 함으로써 그때 발생하는 것이므로, 임대차 종료 이후 임차인이 제기한 손해배상청구 소송 중 종전의 거절의사를 철회하고 신규 임차인과 계약체결을 할 의사가 있음을 밝혔다고 하더라도, 그로 인해 실제 신규 임대차계약이 성립하여 그 권리금 상당액의 손해가 원고에게 전보되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 이미 발생한 손해배상채권에 어떤 영향을 미친다고 볼 수 없다. 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

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다. 손해배상의 범위
1) 따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 피고의 위 권리금 회수방해로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

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2) 권리금 회수방해로 인한 임대인의 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(상가임대차법 제10조의4 제3항). 이 사건에서 신규 임차인과의 권리금 계약이 존재하지 않으므로, 피고가 원고에게 지급할 손해배상의 상한은 임대차 종료 당시의 권리금 감정액인 117,356,000원이다.

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3) 한편 권리금 회수기회 보호 규정을 위반으로 인한 임차인의 손해배상액을 정함에 있어서도 공평의 원리에 따라 법원은 기록에 나타난 제반 사정을 고려하여 손해액을 감경할 수 있다고 보아야 한다. 이 사건에서 피고들이 이 사건 계약의 종료 과정에서 보였던 태도, 원고가 적극적으로 신규 임차인을 주선하려는 노력을 다하지는 않은 것으로 보이는 점, 원고의 장부상 영업실적이 저조하여 실제 위 감정결과상의 금액대로 권리금 계약이 체결되었으리라고 단정하기 어려운 점과 원고가 위 임대차계약 인수 당시 지급한 권리금 액수와 위 임대차의 해지 경위 등을 두루 고려하여, 피고가 원고에게 배상하여야 할 손해의 범위를 85%로 제한함이 타당하다.

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4) 따라서 피고는 원고에게 99,752,600원(=117,356,000원×85%) 및 이에 대하여 위 회수방해행위 다음 날인 2018. 11. 20.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결 선고일인 2020. 6. 4.까지 민법의 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법의 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

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