지역주택조합 조합원 추가 모집, 결원된 조합원 충원

1. 공개모집 이후 조합설립인가 전 : 미신고 선착순 모집

공개모집 이후 ① 조합원의 사망ㆍ자격상실ㆍ탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나, ② 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 신고하지 아니하고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있다(법 제11조의3제2항).

2. 조합설립인가 후 조합원 모집

가. 원칙 : 교체나 신규 가입 불가
지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다(령 제22조제1항, 구 령 제39조제1항).

나. 예외
(1) 추가모집 승인
조합원수가 주택건설예정세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 시장·군수·구청장으로부터 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우에는 추가모집을 할 수 있다(령 제22조제1항제1호).

조합원 추가모집의 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가신청은 사업계획승인신청일까지 하여야 한다(령 제22조제3항, 구 령 제39조제3항). 횟수 제한 없이 추가모집 승인을 받아 변경인가를 받을 수 있다

이는 조합설립인가를 통하여 조합주택 건설예정지의 주택건설사업 가능여부 등 사업의 시행여부가 결정된 후 추가 조합원을 모집토록 함으로써 원활한 사업추진과 조합원의 피해를 방지하기 위한 것이다. 즉, 사업계획승인신청일전까지 조합원 추가 모집으로 주택건설예정세대수의 100%를 채우면 일반분양을 할 필요가 없어진다. 다만, 사업계획승인신청일전까지 조합원 추가 모집으로 주택건설예정세대수의 100%를 채우지 못하고, 그 세대수가 30호 이상이면 일반분양을 하게 된다.

이 경우, 추가 모집되는 조합원의 자격요건 충족여부의 판단은 해당 조합설립인가신청일을 기준으로 한다(령 제22조제2항, 구 령 제39조제2항).

지역주택조합 또는 직장주택조합은 영 제22조제1항제1호에 따라 조합원 추가모집의 승인을 받으려는 경우에는 다음 각 호의 사항이 포함된 추가모집안을 작성하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다(규칙 제9조).

규칙 제9조(지역ㆍ직장주택조합 조합원의 추가모집 등) 지역주택조합 또는 직장주택조합은 영 제22조제1항제1호에 따라 조합원 추가모집의 승인을 받으려는 경우에는 다음 각 호의 사항이 포함된 추가모집안을 작성하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.
1. 주택조합의 명칭ㆍ소재지 및 대표자의 성명
2. 설립인가번호ㆍ인가일자 및 조합원수
3. 법 제5조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 그 등록사업자의 명칭ㆍ소재지 및 대표자의 성명
4. 조합주택건설대지의 위치 및 대지면적
5. 조합주택건설예정세대수 및 건설예정기간
6. 추가모집세대수 및 모집기간
7. 호당 또는 세대당 주택공급면적
8. 부대시설ㆍ복리시설 등을 포함한 사업개요
9. 사업계획승인신청예정일ㆍ착공예정일 및 입주예정일
10. 가입신청자격, 신청시의 구비서류, 신청일시 및 장소
11. 조합원 분담금의 납부시기 및 납부방법 등 조합원의 비용부담에 관한 사항
12. 당첨자의 발표일시ㆍ장소 및 방법
13. 이중당첨자ㆍ부적격당첨자의 처리 및 계약취소에 관한 사항
14. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 필요하다고 인정하여 요구하는 사항
(2) 결원 조합원 충원
① 사망(★상속이 아니라 결원임을 주의), ② 사업계획승인+소유권 확보 후 양도·증여·판결 등, ③ 탈퇴로 50% 미만, ④ 자격상실, ⑤ 세대수 변경으로 50% 미만 시 충원 가능

령 제22조제21항제2호에 정한 사유(위 5가지)로 결원이 발생한 범위에서 충원 또는 교체가 가능하다. 이 경우 충원되는 조합원의 자격요건 충족여부의 판단은 조합설립인가신청일을 기준으로 한다(령 제22조제2항, 구 령 제39조제2항).

시행령이 2016. 8. 11. 전부개정(시행은 2016. 8. 12.)되기 전 령 제39조제2항은 “제1항 단서의 규정에 의하여 조합원으로 추가 모집되는 자와 동항 각호의 사유로 충원되는 자에 대한 제38조제1항제1호 및 제2호에 규정된 조합원 자격요건 충족여부의 판단은 당해 주택조합의 설립인가신청일을 기준으로 한다. 다만, 제1항제1호의 사유로 인하여 조합원의 지위를 상속받는 자는 제38조제1항제1호 및 제2호에 규정된 조합원 자격요건을 필요로 하지 아니한다.”라고 규정하고 있었으나, 2016. 8. 11. 전부개정되면서 령 제22조제2항조 변경되고 단서부분을 삭제하였다. 즉, 상속 받는 자는 조합원 자격요건을 필요로 하지 않는다는 부분을 삭제하여, 이후부터는 조합원이 사망하면 결원이 발생하는 것으로 보고, 다른 사람으로 충원을 하도록 하고 있다. 물론 사견은 상속인이 조합원 자격을 갖추고 상속을 원한다면 상속이 가능하다고 본다. 막을 이유가 없기 때문이다.

즉, 상당한 기간이 경과하여 충원을 하더라도, 충원되는 조합원의 자격은 조합설립인가신청일을 기준으로 판단한다는 점을 주의하여야 한다.

령 제22조(지역ㆍ직장주택조합 조합원의 교체ㆍ신규가입 등) ① 지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다.
1. 조합원 수가 주택건설 예정 세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 시장·군수·구청장으로부터 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우
가. 조합원의 사망
나. 법 제15조에 따른 사업계획승인 이후[지역주택조합 또는 직장주택조합이 제16조제2항제2호 단서에 따라 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 경우에는 해당 주택건설대지 전부의 소유권(해당 주택건설대지가 저당권등의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등의 말소를 포함한다)을 확보한 이후를 말한다]에 입주자로 선정된 지위(해당 주택에 입주할 수 있는 권리·자격 또는 지위 등을 말한다)가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 다만, 법 제64조제1항제1호에 따라 전매가 금지되는 경우는 제외한다.
다. 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우
라. 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우
마. 법 제15조에 따른 사업계획승인 등의 과정에서 주택건설 예정 세대수가 변경되어 조합원 수가 변경된 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우


위 사유로 결원을 충원하는 경우 시장·군수·구청장으로부터 별도의 승인을 받아야 하는지가 문제된다. 사견은 승인을 받을 필요가 없다고 본다. 규칙 제9조는 령 제22조제1항제1호의 경우에만 추가모집안을 작성하여 승인을 받아야 한다고 규정하고 있다.
[지역주택조합의 진실] 책 참고
[법무법인강산]



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