재개발·재건축 현금청산자 재분양신청 가능 여부

1. 문제의 제기

분양신청을 하지 않아 현금청산대상이 된 자에게 다시 분양신청을 할 수 있도록 하는 것이 가능한지가 궁금하다.

도시정비법 제72조제4항, 제5항은 다음과 같이 규정하고 있다.

제72조(분양공고 및 분양신청)
④ 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다.
⑤ 사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다.

따라서 도시정비법 제72조 제4항에 따라 분양신청기간 종료 후 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우에는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있음은 명백하다.

문제는 도시정비법 제72조 제5항의 해석이다. 즉, 도시정비법 제72조제5항에 의하여 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우가 아닌 경우에도 정관이 정하고 있다면 다시 현금청산자에게 분양신청을 하게 할 수 있는지 여부이다.

2. 도시정비법 제72조제5항이 사업시행계획변경을 전제로 한 것인지 여부

이에 대해 수원지방법원은 도시정비법 제72조 제5항은 사업시행계획의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우를 전제로 현금청산대상자에 대한 재분양의 요건 및 절차에 관하여 정한 것으로 봄이 타당하다고 판시하고 있다(수원지방법원 2020. 8. 13. 선고 2019구합74059 판결). 따라서 도시정비법 제72조 제5항을 근거로 하여 사업시행계획의 변경도 없는데 다시 현금청산자에게 분양신청 기회를 줄 수는 없는 것이다.

3. 사업시행계획의 변경이 없음에도 총회 의결 등을 거쳐 현금청산대상자에게 다시 분양신청을 받는 것이 위법한지 여부

토지등소유자 중 분양신청을 포기한 현금청산대상자가 많아지면 사업시행자가 지출해야 할 손실보상금의 규모가 커지고, 이주 과정에서 발생하는 갈등으로 사업이 지연되어 금융비용이 증가하는 등으로 정비사업의 진행에 어려움을 겪게 된다. 반면 현금청산대상자에 대하여 무제한적으로 재분양신청을 허용하는 것은 분양신청 기간을 법정하여 정비사업이 지연되는 것을 방지하고 그 기간이 종료되면 조합원 등 다수의 이해관계를 관리처분계획에 의하여 일률적으로 확정하려는 도시정비법 제72조 제2항, 제3항의 취지에 반한다. 그러한 이유로 도시정비법 제72조제4항, 제5항이 신설되기 전에도 현금청산대상자에게 총회 의결 등을 거쳐 다시 분양신청의 기회를 주어 조합원 지위를 부여하는 것이 적법한지에 관한 논의가 있었다.

정비사업의 사업시행자인 조합은 일정한 요건을 갖추어 조합원의 자격에 관한 정관규정을 변경할 수 있고, 분양신청절차를 거친 후에도 잔여분이 있는 경우 이를 정관 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 따라서 사업시행자는 정관의 규정에 의하거나 총회 의결을 거친다면 잔여분에 대하여 분양신청을 하지 않아 조합원 지위를 상실한 현금청산대상자에게 다시 분양신청 기회를 부여하여 조합원으로 받아들이는 것도 허용된다고 보는 것이 실무였고, 판례도 이를 적법하다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2012두572 판결 참조).

도시정비법 제72조 제4항과 제5항이 사업시행계획의 변경으로 세대수ㆍ주택규모가 달라지는 경우에 사업시행자가 재분양절차를 거쳐 조합원과 현금청산대상자가 된 토지등소유자에게 분양신청의 기회를 부여할 수 있는 요건 및 절차에 관한 규정임은 앞서 본 바와 같다. 그러나 위 규정들이 사업시행계획의 실질적 변경이 없는 경우에는 재분양절차를 불허하려는 목적에서 도입된 규정으로 해석되지는 아니하고, 현금청산대상자에게 잔여분에 관한 분양신청을 허용할 필요성은 여전히 존재한다(수원지방법원 2020. 8. 13. 선고 2019구합74059 판결).

3. 결론

따라서 위 수원지방법원 판결에 따른다면, 도시정비법 제72조 제5항의 해석과 무관하게, 사업시행자는 정관의 규정에 의하거나 총회 의결을 거친다면 현금청산대상자에게 잔여분에 대한 분양신청 기회를 다시 부여할 수 있다고 할 것이다.

따라서 정관 규정이 사업시행계획에 실질적인 변경이 있어야 다시 분양신청을 할 수 있는 것으로 규정하지 않고, 단순하게 다시 분양신청 기회를 주는 것으로 정관을 규정하거나 변경하면 위와 같은 실무와 법리에 따른 것으로 적법하다.

만일 조합이 분쟁을 방지하기 위해서 또는 사업의 위험성을 줄이기 위해서 현금청산자에게 분양신청 기회를 다시 주고자 한다면 정관 규정을 변경하여야 할 것이다.

[재개발재건축 현금청산금 아는 만큼 더 받는다] 참고
[재개발재건축 총회 진행, 임원 선임해임, 시공자 선정실무] 책 참고
[법무법인 강산]




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