[힘이 되는 부동산 법률] 낙찰 이후 대항력있는 임차인이 종전 임대인 상대로 한 보증금반환청구소송

한경닷컴 더 라이피스트

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최근에 의뢰받은 상고심 사건에 대한 이야기를 해볼까한다. 의뢰인은 다른 소송대리인을 통해 1,2심 재판을 진행했는데 모두 패소했다. 처음 사건을 의뢰받았을 때는 상고심 실익을 높게 보지않았다. 원칙적으로 법리문제만을 다루는 대법원 재판 특성상 상고심에서의 구제가능성은 극히 희박한데, 게다가 이미 1,2심에서 변호사 선임해서 변론한 사건이라 변호사와 법원이 놓친 허점을 찾기는 어려울 것으로 생각했기 때문이다.
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하지만 사건에 대해 의뢰인과 이야기 나누면서 하급심 판단이 매우 부적절했음을 직감할 수 있었다. 법리를 떠나 결론 자체가 보편적 타당성을 크게 결여했기 때문이었다. 하지만 확률상 파기 가능성이 현저히 낮은 상고심 재판의 특성상 선뜻 수임을 자청할 수 없었다. 상고기각으로 의뢰인에게 다시 한번 마음의 상처를 줄 수 있기 때문이다. 신중한 수임을 위해 수임계약에 앞서 소정의 비용을 받고 사건기록에 대한 검토를 먼저 진행했는데, 기록 검토 결과 상고심 진행의 필요성을 더 크게 느낄 수 있었다. 1,2심에서 선임한 의뢰인의 소송대리인은 피상적인 변론에 그쳤고, 재판부 역시 법의 취지를 고려하지 못한 기계적인 판단에 그쳤다는 확신이 들었다.


먼저, 1심 판결인 수원지방법원 성남지원 2020. 10. 16. 선고 2020가단203656 임대차보증금 사건에서 인정된 사실관계를 소개한다.

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가. 원고는 2015. 2. 24. 주위적 피고 안00(의뢰인)과 주택으로 사용되는 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차보증금 180,000,000원, 임대차기간 2015. 4. 30.부터 2017. 4. 30.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 위 피고에게 임대차보증금 180,000,000원을 지급하였다.

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나. 원고는 2015. 4. 30. 이 사건 부동산을 인도받아 위 주소지에 주민등록 전입신고를 마치고 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

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다. 이 사건 임대차계약은 2017. 5. 1. 묵시적으로 갱신되었는데 원고는 2019. 2. 9. 주위적 피고 안00에게 임대차계약 해지 통지를 하였다.

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라. 이 사건 부동산에 관하여 이 법원 2017타경53816호로 경매절차가 개시되어 예비적 피고 은00은 2019. 11. 6. 이 사건 부동산을 낙찰받았다.

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의뢰인 소유였던 이 사건 임대차목적물이 피고 은00 앞으로 낙찰된 후, 원고는 자신이 대항력있는 임차인임에도 불구하고 낙찰자인 피고 은00 대신에 자신과 임대차계약을 체결했던 종전 소유자인 피고 안00(의뢰인)을 주위적 피고로 임대차보증금 반환을 청구한다(낙찰자인 피고 은00는 예비적 피고로). 1심 법원은 낙찰자인 피고 은00 대신에 종전 소유자이자 기존 임대인인 의뢰인에게 보증금 반환을 명하게 되는데, 그 이유는 다음과 같다.

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2. 주위적 피고 안00에 대한 청구에 관한 판단

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가. 청구원인에 관한 판단

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위 인정사실에 의하면, 주택임대차보호법 제6조의2(‘묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 이에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다’고 규정)에 따라 이 사건 임대차계약은 주위적 피고 안00이 원고의 2019. 2. 9.자 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 경과한 날인 2019. 5. 9. 무렵 종료되었으므로, 주위적 피고 안00은 특별한 사정이 없는 한 원고로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 임대차보증금 180,000,000원을 반환할 의무가 있다.
원고는 지연손해금의 지급을 아울러 구하나, 임대차계약이 종료된 경우 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임대차목적물 반환의무는 동시이행의 관계에 있는데, 원고가 주위적 피고 안00에게 이 사건 건물을 인도하지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 원고의 지연손해금 주장은 이유 없다.

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나. 주위적 피고 안00의 항변에 관한 판단

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주위적 피고 안00은 원고는 이 사건 부동산에 관하여 주민등록 및 확정일자를 받아 주택임대차보호법 제3조에서 정한 대항력을 갖추었는데, 예비적 피고 은00이 2019. 11. 6. 이 사건 부동산을 낙찰받음으로써 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의해 임대인의 지위를 승계하였으므로, 주위적 피고 안00의 보증금 반환채무는 소멸하였다고 주장한다.
살피건대, 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 할 것이다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 등 참조). 이와 같은 법리는 경매로 인하여 임대인의 지위가 승계되는 이 사건의 경우에도 그대로 적용된다고 봄이 타당하다.
위와 같은 법리에 따라 이 사건을 보면, 원고가 이 사건 부동산에 관하여 주민등록과 확정일자를 갖춘 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항력을 취득하였다고 할 것인데, 예비적 피고 은00이 위 부동산을 낙찰받은 2019. 11. 6.로부터 상당한 기간 내라고 보이는 2020. 2. 12. 이 사건 소를 제기함으로써 예비적 피고 은00에게 임대인 지위가 승계되는 것에 대하여 이의를 제기하였다고 볼 수 있고(원고가 피고 은00이 위 부동산을 낙찰받은 것을 실제로 안 날은 명확하지 아니하나 위 낙찰일로부터 계산하더라도 이 사건 소 제기는 상당한 기간 내에 이루어졌다고 보인다), 원고는 위 이의 제기로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어났으므로 이러한 경우 주위적 피고 안00의 원고에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 봄이 타당하다. 따라서 주위적 피고 안00의 주장은 이유 없다.

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3. 예비적 피고 은00에 대한 청구에 관한 판단
원고는, 임대인의 지위가 예비적 피고 은00에게 승계된다고 판단되어 주위적 피고 안00에 대한 임대차보증금 반환청구가 받아들여지지 않을 경우에는 예비적 피고 은00이 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 대항력을 갖춘 원고에게 임대차보증금 반환채무를 부담한다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 주위적 피고 안00이 원고에 대하여 임대차보증금 반환채무를 부담한다고 판단한 이상 예비적 피고 은00에 대한 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.


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‘임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다’는 취지의 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 등에 근거한 판단으로 일견 타당해 보일 수 있지만, 실질적 판단이 완전히 결여된 부실판단이라는 비판을 면할 수 없다.

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임대차보증금 1억 8천만원의 대항력있는 임차인인 원고가 배당요구를 하지 않음으로 인해, 감정가 234,000,000원인 이 사건 부동산은 유찰을 거듭하다가 결국 피고 은00에게 31,190,000원이라는 헐값에 낙찰된다. 대항력있는 임차인인 원고의 임대차보증금을 낙찰자가 인수할 가능성 때문이다. 그런데, 1심법원은 이 점에 대해 법리적인 판단은 물론 사실관계에서조차 전혀 언급하지 않았다. 1심 법원의 이런 판단은, 의뢰인의 1심 소송대리인이 부실변론 즉, “상당한 기간 내”에 이의가 제기된 것인지 여부만을 다투었을 뿐, 임차인인 원고가 배당요구를 하지 않음으로 인하여 헐값 낙찰된 사정을 법리적으로 전혀 구성해내지 못한 점에 근본원인이 있지만, 의뢰인에게 보증금반환책임을 부담케하는 결론은 상식과 형평에 부합하지 않는 것임을 어렵지 않게 생각할 수 있다는 점에서 피상적 논리로 부당한 결론에 도달한 1심 판단은 비난을 면하기 어렵다.

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이런 기조는 2심재판에서도 그대로 이어진다. 1심과 동일한 소송대리인은 맥빠지고 무기력한 변론을 2심에서도 그대로 이어나갔고, 때문에 1심 판결과 대동소이한 항소기각판결이 선고되었다. 그나마 판결이유에 헐값에 낙찰된 사실관계가 조금이나마 기술된 점이 약간의 진일보일 수 있다. 다음은, 2심 재판인 수원지방법원 2021. 6. 24. 선고 2020나92045 임대차보증금 판결 내용이다.

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1. 제1심판결의 인용
이 법원이 적을 이유는 아래와 같이 고치는 외에는 제1심판결 이유와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.

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2. 고치는 부분
제1심판결 제5쪽 제5행부터 제14행까지를 아래와 같이 고친다.
「이 사건의 경우, ① 앞서 본 바와 같이 원고가 2015. 4. 30. 이 사건 부동산의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조에 따른 대항력을 취득한 가운데, ② 갑 제4호증, 을가 제2 내지 6호증, 을나 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ㉠ 위 경매절차에서 이 사건 부동산의 감정가는 234,000,000원으로 평가되었으나 2018. 3.경 최초 매각 기일을 진행한 이래 수차례에 걸쳐 유찰 또는 재매각절차를 거듭하다가 결국 피고 은00에게 2019. 11. 6. 대금 31,190,000원에 매각된 사실, ㉡ 이처럼 경매절차가 난항을 겪고 있던 와중인 2019. 2. 9. 원고는 임대인인 피고 안00에게 전화로 (이 사건 임대차계약의 1차 갱신 만기인) 2019. 4. 말 이후에는 이 사건 부동산에서 퇴거할 계획임을 밝히면서 그때까지 임대차보증금의 반환 문제의 해결(또는 해결방안의 제시)을 요구하였던 사실, ㉢ 이후 피고 안00은 임차인인 원고에게 별다른 임대차보증금 반환 방안이나 일정을 밝힌 바 없음은 물론 이 사건 부동산 경매절차의 최종 결과조차도 제대로 알리지 아니한 사실, ㉣ 원고는 2019. 11. 6. 피고 은00이 이 사건 부동산을 취득하고 나서(그 등기는 2019. 11. 11. 이루어졌다) 2020. 1. 21. 이 사건 소송대리인을 통하여 피고 안00에게 임대차보증금의 반환을 요청하는 내용증명1)을 발송하여 그 무렵 피고 안00에게 도달한 사실이 인정되고, ③ 이윽고 원고는 2020. 2. 12.에 이르러 임대인인 피고 안00을 주위적 피고로 삼아 해당 임대차보증금의 반환을 구하는 이 사건 소를 제기하였다.

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이처럼 최종 매각까지 장기간 혼선을 거듭한 이 사건 부동산에 관한 경매절차 진행 경위 및 결과(이에 원고로서는 자체적으로 그 최종 결과를 확인하고 피고들 사이에 승계되는 임대차관계의 구속을 받아들일지 여부를 판단할 시간적 여유가 필요하였을 것으로 보인다), 원고가 피고 은00의 이 사건 부동산 취득 전후로 피고 안00에게 통화, 내용증명 및 이 사건 소제기를 통하여 밝힌 임대차보증금 반환요청 내역 등에 비추어 볼 때 원고는 이 사건 부동산의 소유권 이전사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 피고들을 상대로 임대인인 피고 안00으로부터 양수인인 피고 은00에게 임대인 지위가 승계되는 것에 대하여 이의를 제기하였다(원고가 피고 은00의 이 사건 부동산 취득일을 실제로 안 날은 명확하지 아니하나 그 취득일인 2019. 11. 6.부터 기산하여도 위 내용증명이나 이 사건 소송을 통한 원고의 이의제기는 상당한 기간 내에 이루어졌다)고 판단된다. 이로써 원고는 피고들 사이 임대차관계 승계의 구속으로부터 벗어나게 되었고, 이에 따라 피고 안00의 원고에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 아니하였다고 본다.

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이에 대하여 피고 안00은, 원고가 피고 안00뿐만 아니라 피고 은00에게도 임대차보증금의 반환을 요청하였고(앞서 본 2020. 1. 21.자 내용증명), 이후 피고 은00이 소유권을 취득한 이후에 임대차등기명령을 받아 이 사건 부동산에 대해 임차권등기를 한 점 등에 비추어 볼 때 원고는 피고 은00이 이 사건 임대차계약의 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였으므로 피고 안00은 더 이상 이 사건 임대차계약에 기한 임대차보증금 반환채무를 부담하지 않는다는 취지로 주장한다. 그러나 ① 앞서 본 바와 같이 위 2020. 1. 21.자 내용증명의 주된 취지는 피고 안00에게 임대차보증금의 반환을 촉구하는 내용으로 보일 뿐이고(피고 은00을 공동수신인으로 삼은 것은 양수인인 피고 은00에게도 임대차관계 승계에 관한 원고의 이의제기 사실 또는 원고의 임대차보증금이 미지급되었다는 사실을 알리려는 취지로 보인다), ② 을가 제1 호증의 기재에 의하여 원고가 이 사건 부동산에 관하여 수원지방법원 성남지원 2020. 2. 11.자 2020카임50013 임차권등기명령을 받아 2020. 2. 18. 그 주택임차권등기를 마친 사실은 인정되나, 이 사건 소 제기 이후 이루어진 위 등기는 원고의 임대차계약 승계 부인(이의) 주장이 받아들여지지 아니할 경우를 대비한 예비적 조치로 평가되는 가운데, 이미 이 사건 소송을 통하여 피고들 사이 임대차관계 승계에 대한 원고의 이의제기 의사가 확고히 표시된 이상, 피고 안00이 들고 있는 사정들만으로 원고가 임대차계약의 승계를 인정하였다거나 그 임대인 지위 승계에 대한 기존 이의를 철회하였다고 평가하기는 어렵다. 따라서 피고 안00의 위 주장은 받아들이지 아니한다.」


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기존 소송대리인의 맥 빠진 변론과 1,2심 재판부의 고뇌없는 기계적 판단결과 의뢰인은 매우 부당한 처지에 놓이게 되었다. 대항력을 감안해서 충분히 저렴한 가격에 낙찰되었음에도 불구하고 다시 임대차보증금반환채무를 부담하게 된 것이다. 1,2심 재판부의 판단대로 의뢰인이 임차인에게 보증금을 변제하더라도, 의뢰인은 법리상 낙찰자에게 이 금액을 청구할 수 없다는 점에서 보더라도 더더욱 그러하다.

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★ 대법원 1989. 10. 24. 선고 88다카13172 판결[부당이득금]
☞ 원피고 공유 중 임대차계약체결되고 원피고 지분에 따라 보증금을 나누어 받았지만, 원피고간 경매 공유물분할판결에 의해 피고 지분을 원고가 취득한 다음 임차인에게 보증금전액을 반환한 것을 계기로 피고에게 당초 피고가 수령한 보증금액수 상당을 부당이득이라고 하며 반환청구한 사안

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원심은 원고와 피고가 원판시 이 사건 부동산을 원고가 23분의10 피고가 23분의13의 지분비율로 공유하면서 1984.4.30. 소외 박일현에게 위 부동산 중 주택을 전세보증금 7,000,000원에 채권적 전세방식으로 임대하고 이때 수령한 전세보증금을 위 공유지분비율에 따라 원고가 금 3,043,478원을 피고가 금 3,956,521원을 각 나누어 가진 사실, 피고가 공유물분할청구 소송을 제기하여 위 부동산을 경매에 부쳐 그 대금을 지분비율에 따라 배당하라는 판결을 선고받았으며 위 판결이 확정된 사실 및 위 판결에 따른 경매분할을 위한 임의경매절차에서 원고가 1986.11.20. 위 부동산을 경락받아 1987.2.17. 그 앞으로 소유된 이전등기까지 마친 사실, 위 박일현은 1984.4.30.경 원고 및 피고로부터 위 주택을 임차한 후 위 주택을 인도받아 위 주택에 거주하여 왔으며 1985.2.28.에는 주민등록상의 전입신고까지 마침으로써 위 주택에 관하여 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추게 된 사실을 인정한 다음 주택의 임차인이 재3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 임대주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되는 것으로 임대차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸하는 것이라 볼 것이니, 원고가 이 사건 부동산에 대한 피고의 23분의13 지분소유권을 취득함으로서 피고의 위 박 일현에 대한 위 지분 상당의 금 3,956,521원의 임대보증금반환채무는 그 지분소유권과 일체로 원고에게 이전되고, 그에 따라 피고의 위 박 일현에 대한 임대보증금반환채무는 소멸하였다 할 것이고, 따라서 원고가 위 박 일현에게 당초 피고가 수령하였던 임대보증금 3,956,521원을 포함한 임대보증금 전액을 반환하였다고 하더라도 그것은 자기의무의 이행에 불과하고 그로서 피고가 같은 금액상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인없이 같은 금액 상당의 이득을 얻고, 원고가 그로 인하여 같은 금액 상당의 손해를 입었다고 볼 수는 없는 것이라고 판시하고 있다. 기록에 의하여 살펴보면 원심의 위 사실인정과 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 부당이득 등에 관한 법리오해의 위법이 없다.


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기존 변론의 방향을 획기적으로 전환할 필요가 있었다. 배당요구하지 않은 임차인의 행동으로 인해 의뢰인에게 가해지는 부당한 결과를 집중적으로 부각할 필요가 있었다. 이 방법만이 형식에 치우친 잘못된 판결을 바로잡을 수 있다고 판단했다. 이런 시각으로 작성된 상고장 내용은 다음과 같다.

상고심에서 원심 파기, 더구나 1심에서도 동일한 결론인 원심이 파기될 확률은 매우 낮지만, 이 사안은 어느모로 보나 파기됨이 마땅하다고 생각된다. 필자의 힘찬 다짐에 위로받고 눈물 흘리는 의뢰인을 기쁘게 할 수 있는 올바른 대법원 판결이 선고되기를 간절히 기대해본다. -이상-




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