소규모재개발사업, 공공시행 가로주택정비사업 2021. 6. 30. 이후 이전등기 시는 현금청산

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」이 2021. 6. 29. 일부개정되어 국회 본회의에서 가결되었다.

개정법률은 ‘소규모재개발사업’과 ‘관리지역’ 제도를 새롭게 도입하였다.

○역세권ㆍ준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 ‘소규모재개발사업’을 신설함(안 제2조제1항제3호라목).
○노후ㆍ불량 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물 등이 혼재하여 광역적 개발이 곤란한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통해 소규모주택정비사업을 계획적ㆍ효율적으로 추진하기 위한 ‘소규모주택정비 관리지역’을 신설함(안 제2조제1항제9호).

소규모재개발사업 또는 가로주택정비사업(시장·군수등 또는 제18조제1항에 따라 공공시행자로 지정된 토지주택공사등이 관리지역에서 시행하는 경우로 한정한다)을 시행하는 경우 2021. 6. 30.부터 토지등에 대한 소유권을 취득하기 위한 등기를 마쳐 토지등소유자가 된 자는 제28조제3항에 따른 대지 또는 건축물의 분양을 신청할 수 없다. 다만, 상속이나 이혼을 원인으로 토지등의 소유권이 변동된 경우에는 그러하지 아니하다(부칙 제3조제1항).

다만, 소규모재개발사업을 시행하는 경우 2021년 2월 4일까지 「건축법」 제2조제2항제2호에 따른 공동주택의 건축을 위한 건축허가(「주택법」 제19조에 따라 주택사업계획승인을 받아 건축허가가 의제되는 경우를 포함한다)를 받은 주택에 대하여 제17조의2제6항에 따른 고시가 있은 날 이전에 분양계약을 체결하고 제18조 또는 제19조에 따른 사업시행자의 지정, 제22조에 따른 주민합의체 구성의 신고 또는 제23조에 따른 조합설립인가의 신청 전까지 공동주택의 소유권을 이전받는 자는 제28조제3항에 따른 대지 또는 건축물의 분양을 신청할 수 있다(부칙 제3조제2항).

다만, 가로주택정비사업(시장·군수등 또는 제18조제1항에 따라 공공시행자로 지정된 토지주택공사등이 관리지역에서 시행하는 경우로 한정한다)을 시행하는 경우로서 2021년 2월 4일까지 「건축법」 제2조제2항제2호에 따른 공동주택의 건축을 위한 건축허가(「주택법」 제19조에 따라 주택사업계획승인을 받아 건축허가가 의제되는 경우를 포함한다)를 받은 주택에 대하여 제43조의2제3항의 개정규정에 따른 관리계획의 고시일 이전에 분양계약을 체결하고 제18조제2항에 따른 사업시행자의 지정ㆍ고시 전까지 공동주택의 소유권을 이전받는 자는 제28조제3항에 따른 대지 또는 건축물의 분양을 신청할 수 있다(부칙 제3조제3항).

요약하면, ① 소규모재개발사업, 관리지역에서 시행하는 공공시행 가로주택정비사업의 경우 2021. 6. 30. 이후에 이전등기를 하는 자는 아파트를 받을 수 없고, 토지수용 절차를 통해 현금으로 청산하며(시장가격으로 보상이 안됨), ② 다만, 소규모재개발사업, 2021. 2. 4.까지 건축허가를 받은 주택을 분양받아 조합설립인가 신청 등 전까지 이전등기를 마친 자, ③ 관리지역에서 시행하는 공공시행 가로주택정비사업에서 2021년 2월 4일까지 건축허가(「주택법」 제19조에 따라 주택사업계획승인을 받아 건축허가가 의제되는 경우를 포함한다)를 받은 주택에 대하여 제43조의2제3항의 개정규정에 따른 관리계획의 고시일 이전에 분양계약을 체결하고 제18조제2항에 따른 사업시행자의 지정ㆍ고시 전까지 공동주택의 소유권을 이전받는 자는 아파트를 받을 수 있다.

더 쉽게 말하면 2021. 6. 30.부터는 소규모재개발사업이나 관리지역에서 시행하는 공공시행 가로주택정비사업의 경우에는 사실상 매매가 금지(매매는 자유이지만 현금으로 청산하므로 실질적으로 매매금지라는 것이다) 되는 것이다.

그런데 도대체 앞으로 어느 지역이 관리지역으로 지정되고 소규모재개발사업이 시행되는지를 알 길이 없으므로, 일단 가능성이 조금이라도 있는 지역의 단독이나 빌라 등은 매매를 하지 않아야 할 것이다. 특히 공인중개사는 중개 시에 이점을 명확히 특약으로 지적해 두어야 할 것이다.

위 법률의 문제점은 평등권을 침해하고 있다고 본다. 같은 법률에 의해 시행되는 소규모재건축사업, 나머지 가로주택정비사업이나 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발사업과 비교해 너무 지나친 규제이기 때문이다. 즉, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제24조제2항에 의하면, 투기과열지구에서 소규모재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후에 양수한 경우 조합원이 될 수 없지만, 몇 가지 예외가 있다. 그런데 소규모재개발의 경우에는 투기과열지구라는 제한도 없고, 조합설립 후 양수라는 제한도 없고, 예외도 상속과 이혼밖에 없다.

[가로주택, 소규모재개발·재건축정비사업 실무] 책 참고
[법무법인강산]





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