집합건물 내 구분건물 간에도 층별, 위치별 차이에 따른 가격차이가 엄연히 발생하고 있는 바(특히, 주거용건물이 아닌 상가점포의 경우), 그렇다면 전유부분 면적이 아닌 층별, 위치별 차이로 인해 발생한 구분건물가격 차이가 지료지급액수부담에서도 차이를 발생하는 것인지 여부에 대해 실무상 논란이 있을 수 있다. 그동안 하급심에서 논란 끝에 대법원판결은 부정적으로 해석하였다. 감정상으로는 층별효용비율에 차이가 있을 수 있더라도, 집합건물 구분소유자들의 대지점유는 단지 관념적인 것에 불과하다는 점에서 실제 이용가치에 따른 차등을 두는 것이 불합리하다는 이유 때문이다.


★ 서울고등법원 2014나2014205 판결(대법원에서 심리불속행 기각 확정 판결)

가. 부당이득의 액수
1) 당사자들의 주장
원고는, ① 이 사건 건물은 지하층과 3층 이상 부분을 공용부분 및 주차용도로만 사용할 수 있는 제한이 있는데, 주차용도로만 사용되는 3층 이상 부분은 일반상업용 건물로 사용되는 1, 2층보다 효용도가 낮고, 1, 2층의 경우에도 1층은 대부분 임대가 된 상태로 전반적인 상가의 기능을 갖추고 있으나 2층은 공실률이 높으므로, 이러한 사정들을 고려하여 층별 효용비율 및 이에 따른 층별 효용적수를 반영하여 부당이득의 액수가 정해져야 하고, ② 설령 면적을 기준으로 부당이득의 액수가 정해져야 하더라도, 3층 주차장의 경우에는 1, 2층 및 3층 일부(301호) 입주자 내지 이용자들을 위한 주차 공간으로 이용되고 있으므로 그 면적은 1, 2층 및 3층 일부(301호)의 전유면적에 대해서만 분배되어야 하고, 1, 2층 주차통로 부분은 4 ~ 6층의 유료주차장 이용자들을 위한 이동통로로만 이용되고 있으므로 그 면적은 4 ~ 6층의 전유면적에 대해서만 분배되어야 하며, 이러한 방식으로 계산하면 1층의 대지지분 비율은 518.64/2,309.4가 되므로 이에 따라 부당이득의 액수가 정해져야 한다고 주장한다.

이에 반하여, 피고는 집합건물의 각 구분소유자들에 대한 임료는 그 소유인 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 상응하는 면적을 기준으로 산정해야 하므로, 이 사건 건물 전체의 전유부분의 면적에서 1층의 전유부분이 차지하는 면적의 비율이 1층의 대지지분의 비율이 된다고 주장한다.

2) 관련 법리
대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 아무런 법률상 원인 없이 전유부분의 대지를 점유하고 있으므로 ‘그 대지 중 그 소유인 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분’에 상응하는 면적에 대한 임료 상당의 부당이득을 얻고 있고, 위 대지권으로 등기되어야 할 지분의 소유자는 동액 상당의 손해를 입고 있으므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 위 지분의 소유자에게 위 부당이득을 반환할 의무가 있다(대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다72779, 2010다72786 판결 등 참조).

3) 판단
먼저 이 사건 대지 중 피고의 소유인 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 관하여 살펴본다.

이 사건 건물이 집합건물법의 적용대상인 집합건물임은 당사자들 사이에 다툼이 없는바, 집합건물법상 집합건물의 대지에 대한 점유와 민법상 건물의 대지에 대한 점유는 그 법률적 성격을 달리 하는 점, 집합건물법 제21조 제1항은 ‘구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에는 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 제12조에 규정된 비율에 따른다. 다만, 규약으로써 달리 정할 수 있다’고 규정하고, 제12조 제1, 2항은 ‘각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다’, ‘제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다’고 각 규정하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 관리규약에서 달리 정함이 없는 이상, 집합건물의 각 구분소유자들 사이에서는 그 대지를 전유부분의 면적이 차지하는 비율만큼 점유하고 있다고 보아야 할 것이다.

그런데 이 사건 건물의 전체 전유면적은 8,100.32㎡이고, 피고 소유 1층의 전유면적은 1,260.88㎡으로, 전유면적을 기준으로 하여 피고 소유 1층의 전유면적이 이 사건 건물 전체의 전유면적에서 차지하는 비율이 1,260.88/8,100.32인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 이 사건 건물의 관리규약에 피고 소유인 전유부분의 대지권으로 등기하여야 할 지분에 관하여 이와 달리 정하고 있음을 인정할 증거가 없다. 그러므로 이 사건 대지 중 피고 소유인 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분은 위 1,260.88/8,100.32이라고 판단된다. 따라서 원고의 주장들은 모두 이유 없고, 피고의 주장은 이유 있다.


그럼에도 불구하고 여전히 감정평가업계에서는 논란이 계속되고 있는지, 평소 필자의 칼럼을 열독하는 평가사분으로부터 다음과 같은 이메일 질문을 받았다.


몇일 전 대법원 2017다204247판결을 보다가 혹시나 하여 변호사님 홈페이지 들어가봤는데 2021. 7. 19. 자 "대지사용권없는 구분건물주에 대한 토지소유자의 철거청구와 매도청구"라는 칼럼을 쓰셨네요...저는 감정평가사라서 철거청구에 관한 논점보다는 오히려 상고이유 4번에 대한 판결문 이유 4.에 더 관심이 많이 갑니다.

저희 감정평가업계에서도, 구분건물 중 대지사용권없는 특정 호가 대지를 점유사용함에 따른 부당이득금반환소송에서 그 부당이득금에 해당하는 대지의 임료 상당액을 감정평가할 때,

1) 그 특정 호의 층별 위치별 가격차이를 감안하여야 한다는 견해와
2) 변호사님이 www.lanwnb.com 칼럼 등에서 소개한 바 있는 하급심판결(서울고법 2014나2014205 판결 등)의 입장처럼 층별 위치별 가격차이와는 무관하게 대지사용권에 상당하는 면적만을 기준으로 안분하면 된다는 견해가 정리되지 않은 채 모두 주장되고 있는 사정입니다.

변호사님이 lawnb.com 칼럼에서 소개하신 서울고법 2014나2014205 판결도 대법원에서 원심확정되기는 하였으나 심리불속행기각이라서 이걸 제시해도 무게감이 떨어지는게 현실이라서요...이번 대법원 2017다204247 판결에서는 <"이 사건 구분건물의 대지권으로 등기되어야 할 이 사건 계쟁지분에 상응하는 면적에 대한 임료 상당액"으로 정한 원심판단이 적법하다>고 명확히 한 것으로 생각됩니다. 즉 결과적으로 견해 2)가 타당함을 최종확인한 것으로 생각되는데요,

제가 궁금한 점은 ① 이번 대법원 2017다204247 판결의 이유 4.의 판시내용을 견해 2)처럼 해석해도 되는지와 ② 나아가 그렇다면 이번 2017다204247 판결이 이 논점에 대한 최초의 대법원판결로 보아도 되는지 입니다. 저희 감정평가업계에서는 면적을 감안하는 것은 기본 중의 기본이므로 "이 사건 계쟁지분에 상응하는 면적에 대한 임료 상당액"이라는 문구가 견해 1)을 완전히 배척하는 것으로 볼 수 없다는 해석 또한 가능하다는 주장이 있어서요...

저희 감정평가업계가 고민하는 것은 당연히 고려하여야 하는 면적 외에 더 나아가 층별 위치별 가격차이까지 감안하는 것이냐의 문제인데 위 대법원 판결의 문구만으로 견해 2)로 정리되었다고 할 수 없다고 생각하시는 감정평가사 분들도 계십니다.

이번 대법원 2017다204247 판결이 견해 2)를 확정해준거라면 저희 감정평가업계 입장에서는 숙제 하나가 해결된 셈이라 확인을 해보고 싶어 질문드려보았습니다. 매번 감사하고..건강하세요...


질문에서 언급된 대법원 2017다204247 판결문 이유 4항은 다음과 같다( 위 사안은 토지지분을 낙찰받은 원고가 대지지분권없이 전유부분만을 보유하는 피고를 상대로 건물철거 및 지료 상당 부당이득반환청구인데, 판결문 이유 4항은 그 중 부당이득반환청구에 대한 판시내용이다).

이에 대해 필자는 다음과 같이 답변했다.


이런 대화를 이어나갈 수 있어 너무 즐겁네요. 언제든 질문 환영합니다 ~
심리불속행된 사건 역시 대법원 판결문에 구체적 판시가 없어서 그렇지 심리불속행 결과를 대법원 입장으로 보더라도 무방합니다. 게다가, 최근 선고된 대법원사건에서도 관련 쟁점이 논의되었고(첨부 그림파일은 1심 판결문 발췌), 이를 바탕으로 대법원에서 위와 같이 판시한 만큼 대법원 견해가 조금 더 확실하게 표명된 정도로 이해하시면 되겠습니다.
[힘이 되는 부동산 법률] 집합건물 내 층별, 위치별 차이를 지료 부담(부당이득액 산정)에 반영할 수 있는지
결국, 앞으로 전원합의체판결선고가 아닌 한 이와 같은 대법원 입장은 다른 이론없이 확실하다고 보셔도 무방해보입니다.

변호사 최광석




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