[힘이 되는 부동산 법률] 제소전화해의 효력과 한계, 임대차과정에서 충분히 고려해야

한경닷컴 더 라이피스트

부동산 임대차과정에서 제소전화해하는 경우가 많다. 대부분은 임대차계약서 내용을 기계적으로 반영하는 것으로 처리되는 것이 일반적이지만, 다음과 같은 사례에서 보는 것처럼 화해조서의 효력과 한계를 고려해서 보다 신중하게 처리될 필요가 있다.

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의뢰인은 건물 전체를 10년 가까이 병원을 운영하는 의사에게 임대하면서, 일정기간 마다 연장된 임대차계약서를 바탕으로 계속 제소전화해를 해왔다. 건물전체 임대에 월차임도 3천만원대로 적지 않았기 때문에 제소전화해조서를 해 둘 필요성은 매우 컸다. 필자는 의뢰인을 위해 임대차계약서 검토는 물론 제소전화해 절차도 줄곧 담당했다.

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약 10년 동안 별 문제없이 임대차계약 진행 중 차임연체를 이유로 계약을 해지하는 사태가 발생했다. 임대인의 여러 차례 부탁과 경고에도 불구하고 임대차기간 내내 임차인은 습관처럼 2-3개월씩 차임연체를 해왔다. 이를 참다못한 임대인이 결국 계약해지를 통고하고 계약연장을 허락하지 않기로 결심한 것이다. 계약해지 통고 직후 임대차계약 만기도 겹쳐있어 어느모로 보나 임차인으로서는 명도하는 것이 마땅했다. 하지만, 장기 입원환자들이 많다는 이유로 자진명도를 거부하게 되면서 결국 제소전화해조서에 기한 명도집행절차까지 들어가게 되었다.

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그러자, 임차인은 화해조서의 효력을 취소해달라는 취지의 준재심신청을 제기한다. 아울러, ‘1심 재판이 종결될 때까지 집행을 정지해달라’는 취지의 집행정지신청까지 함께 제기했다. 집행정지재판에서 법원은, 집행정지를 인용하되 수억원의 집행정지공탁금을 조건으로 내걸었다. 제소전화해가 성립된 상황에서 집행정지로 인한 임대인의 피해가 예상될 수 있다는 판단 때문이다. 공탁금 마련이 쉽지 않았는지 결국 담보제공을 하지 못해 최종적인 집행정지결정도 받지 못하게 된다.

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때문에, 법적으로는 화해조서에 기한 집행이 바로 가능할 수 있었지만, 문제는 병원의 수많은 입원환자들 때문에 집행관이 적극적인 집행을 꺼리면서 이런저런 보완대책을 임대인측에 요구하는 바람에 집행이 장기간 미뤄지게 되었다. 집행관이 요구한 보완대책이라는 것이 집행 이후 환자들을 이송한 다른 병원을 확보하라는 등 사실상 임대인이 대응하기 힘든 조건이었다. 채무자가 인수하지 않을 경우 집행대상물건을 보관할 공간을 확보하는 것은 채권자인 임대인의 책임이지만, 환자가 물건이 아니라는 점에서 집행관의 이런 보완요구는 납득하기 어려웠다. 적절하지는 않지만 임차인에게 집행유예기간을 주면서 자연스럽게 입원환자감소를 유도하여 집행과정에서의 불상사 가능성을 최소화하려는 집행관의 계산이 숨어있다고 판단되었다.

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이런 상황에서 임대인으로서는 답답하지 않을 수 없었다. 차임연체로 인한 계약해지 내지 임대차기간 만료 등 더 이상 점유할 권원이 없음이 명백한 상황에서, 제소전화해조서를 받아두면 판결 없이 신속히 집행이 가능할 수 있다는 기대가 무산되었기 때문이다.

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그나마 이런 임대인에 대한 위로는, 명도지체에 따른 충분한 보상이 가능했다는 점이다. 임대차계약을 하면서 명도지연에 따른 차임 상당의 위약금을 임대차계약서에 넣었고, 이 내용이 제소전화해조서에 기재되면서 판결과 같은 효력을 갖게 된 것이었다.

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결국, 임대인으로서는 늦어지는 명도집행시간만큼 월차임과 별도로 그 상당의 위약금까지 받을 수 있어서 적어도 금전적으로는 충분한 보상이 가능했다. 실제로 1년 이상 진행된 준재심재판 도중 임대인은 제소전화해조서에 기한 임대료와 위약금을 임차인 병원 건강보험금청구권에 대해 여러 차례에 걸쳐 채권압류 및 추심명령절차를 진행하여 보험급여를 직접 받는 방법으로 성공적으로(?) 집행할 수 있었다.

병원이라는 특수성 때문에 명도집행 자체는 늦어지고 있지만, 명도지연에 따른 위약금 약정 때문에 임대인으로서는 명도지체에 따른 부담을 덜 수 있고, 반대로 임차인으로서는 최대한 명도를 서두를 수밖에 없는 처지가 된 셈이다.

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이런 위약금 약정이 임대차계약서에만 머물러 있게 되면 재판을 통한 위약금 감액 여지가 있지만, 화해조서로 명문화되면 판결과 동일한 효력을 가지게 되어 다투기가 거의 어려워진다. 다툼의 방법으로 준재심절차가 있지만, 준재심사유가 극히 한정적이어서 사실상 다투기가 거의 어려워진다.

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★ 민법 제398조(배상액의 예정)
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① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
② 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.
③ 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.
④ 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.

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★ 민사소송법 제461조(준재심)
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제220조의 조서 또는 즉시항고로 불복할 수 있는 결정이나 명령이 확정된 경우에 제451조제1항에 규정된 사유가 있는 때에는 확정판결에 대한 제451조 내지 제460조의 규정에 준하여 재심을 제기할 수 있다.

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★ 민사소송법 제451조(재심사유)
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① 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하면 확정된 종국판결에 대하여 재심의 소를 제기할 수 있다. 다만, 당사자가 상소에 의하여 그 사유를 주장하였거나, 이를 알고도 주장하지 아니한 때에는 그러하지 아니하다.
1. 법률에 따라 판결법원을 구성하지 아니한 때
2. 법률상 그 재판에 관여할 수 없는 법관이 관여한 때
3. 법정대리권ㆍ소송대리권 또는 대리인이 소송행위를 하는 데에 필요한 권한의 수여에 흠이 있는 때. 다만, 제60조 또는 제97조의 규정에 따라 추인한 때에는 그러하지 아니하다.
4. 재판에 관여한 법관이 그 사건에 관하여 직무에 관한 죄를 범한 때
5. 형사상 처벌을 받을 다른 사람의 행위로 말미암아 자백을 하였거나 판결에 영향을 미칠 공격 또는 방어방법의 제출에 방해를 받은 때
6. 판결의 증거가 된 문서, 그 밖의 물건이 위조되거나 변조된 것인 때
7. 증인ㆍ감정인ㆍ통역인의 거짓 진술 또는 당사자신문에 따른 당사자나 법정대리인의 거짓 진술이 판결의 증거가 된 때
8. 판결의 기초가 된 민사나 형사의 판결, 그 밖의 재판 또는 행정처분이 다른 재판이나 행정처분에 따라 바뀐 때
9. 판결에 영향을 미칠 중요한 사항에 관하여 판단을 누락한 때
10. 재심을 제기할 판결이 전에 선고한 확정판결에 어긋나는 때
11. 당사자가 상대방의 주소 또는 거소를 알고 있었음에도 있는 곳을 잘 모른다고 하거나 주소나 거소를 거짓으로 하여 소를 제기한 때
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② 제1항제4호 내지 제7호의 경우에는 처벌받을 행위에 대하여 유죄의 판결이나 과태료부과의 재판이 확정된 때 또는 증거부족 외의 이유로 유죄의 확정판결이나 과태료부과의 확정재판을 할 수 없을 때에만 재심의 소를 제기할 수 있다.

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일반 판결절차에 비하면 제소전화해의 절차는 매우 간단하게 처리되고 있음에 반해, 성립 후 화해조서에 부여되는 효력은 판결에 준하기 때문에, 이를 다투는 방법도 확정된 판결에 대한 그것을 준용하도록 하고 있어, 사실상 다툴 방법이 없는 셈이다.

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이 때문에 임차인은 준재심절차에서 제소전화해하는 과정에서 ‘사실상 임대인의 변호사가 임대인은 물론 임차인까지 대리하는, 즉 쌍방대리했다’는 궁색한 주장을 했지만, 다음에서 보는 바와 같이 판결에서 받아들여지지 못했다.

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★서울중앙지방법원 2021. 7. 2. 선고 2020재자400** 제소전화해

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1. 기초사실
가. 피신청인(준재심원고, 이하 ‘피신청인’이라 한다)은 2017. 4. 5.경 신청인(준재심피고, 이하 ‘신청인’이라 한다)로부터 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임차한 임차인이다.
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나. 신청인과 피신청인 사이의 이 법원 2017자403** 제소전화해 사건의 기일인 2017. 10. 30. 작성된 화해조서(이하 ‘이 사건 화해조서’라 한다)에는 신청인 소송대리인은 법무법인(유한) 득아 담당변호사 이00이, 피신청인 소송복대리인은 변호사 유00가 각 출석한 것으로 기재되어 있다.
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다. 이 사건 화해조서에는 신청인의 신청취지대로 별지 화해조항 기재와 같이 신청인과 피신청인 사이에 화해가 성립된 것으로 기재되어 있다.
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2. 주장 및 판단
가. 피신청인의 주장
신청인이 신청한 이 법원 2017자403** 제소전화해 신청 사건에서, 신청인은 신청인이 취득한 피신청인의 소송위임장과 인감증명서를 이용하여 신청인의 소송대리인 법무법인(유한) 득아에서 피신청인의 소송대리인 변호사 이##, 원00, 서00을 선임하도록 하여 쌍방대리를 하였으므로, 이 사건 화해조서에는 민사소송법 제461조, 제451조 제1항 제3호의 재심사유가 있으므로 취소되어야 한다.

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나. 판단
화해조서상 쌍방 당사자의 서로 다른 소송대리인이 출석한 사실은 앞서 본 바와 같고, 을 1 내지 12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 제소전 화해에 관하여 피신청인이 2017. 4. 5. ‘변호사 이##, 원00, 서00에게 제소전화해신청에 관한 일체의 소송행위를 위임한다는 취지로 기재된 소송위임장’을 공증까지 한 사실, 위 소송위임장에 2017. 4. 5. 발급된 피신청인의 인감증명서가 첨부된 사실, 피신청인의 소송대리인 변호사 이##은 제소전화해신청 사건에 변호사 유00를 소송복대리인으로 선임하였다는 복대리위임장을 제출한 사실, 신청인과 피신청인이 이 사건 부동산에 관하여 임대차계약을 처음 체결한 것은 2012. 4.경인 사실, 그 후 2013. 11. 15.과 2015. 4. 6.에도 임대차계약이 체결되었는데, 위 각 임대차계약에 제소전화해 조항이 있었고, 위 조항에 따라 신청인과 피신청인은 2014. 2. 10.과 2015. 6. 15. 신청인의 신청에 따른 제소전화해를 한 사실, 피신청인은 이에 관하여 별다른 이의 제기를 하지 않은 사실, 신청인은 앞서 있었던 두 차례 제소전화해 신청과 같은 방식으로 이 사건 제소전화해 신청을 한 사실이 인정된다.
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위 인정사실에 따르면, 변호사 이##, 원00, 서00은 제소전화해신청 사건을 위하여 피신청인이 선임한 적법한 소송대리인이고, 신청인의 소송대리인으로는 법무법인(유한) 득아가 별도로 선임되었던 것으로 보일 뿐인바, 이와 다른 전제에서 한 피신청인의 주장은 이유 없다.

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제소전화해절차의 위력과 한계를 다시 한번 생각하게 하는 사건이 아닐 수 없었다. 이 사건에서는 보는 바와 같이, ‘제소전화해조서상 명도 조항으로 판결 없이 신속히 집행 가능하다’고 단순하게 생각할 것이 아니라, 화해조서의 한계를 염두에 두고 명도지체에 따른 위약금약정을 임대차계약서에 넣어 이를 화해조서에도 반영함으로써 향후 집행과정에서 발생할 수 있는 명도지연의 가능성에 충분히 대비할 필요가 있다. -이상-


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