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요즘 경매시장이나 공매시장에서 공유지분투자가 큰 인기를 끌고 있습니다.
공유지분이어서 처분이나 관리상 제한이 많다보니 단독소유 부동산보다 상당히 저가에 매수할 수 있어 소액투자도 가능하고, 경매나 공매로 취득한 후에는 다른 공유자에게 차익을 남기고 팔거나, 다른 공유자를 상대로 공유물분할소송을 제기하여 경매분할판결을 받은 후 전체를 경매에 넣은 후 시가로 낙찰되면 상당한 시세차익을 챙길 수 있기 때문입니다.
그런데 보통 상속받은 부동산이나 종중이 여러명의 종중원에게 명의신탁한 토지는 공유자가 많고 수십명이 되기도 합니다. 이처럼 상속받은 부동산이나 종중 부동산은 일부 지분이 경매 등으로 넘어가더라도 가족인 다른 상속인들이나 종중에서 나서서 다시 매수하려고 하는 경우가 많습니다. 경매나 공매에서 공유지분을 투자하는 사람들은 이런 점을 노리고 낙찰받은 후 가족들이나 종중에 상당한 차익을 남기고 되파는 것입니다.
문제는 다른 상속인이나 종중에서 공유지분 투자자가 낙찰받은 공유지분을 사주지 않으면 경매로 분할하여 낙찰대금을 나누어 갖자는 공유물분할청구소송을 제기하고 판결을 받아 전체를 경매에 부친다는 점입니다. 그렇게 되면 그 경매절차에서 제3자가 낙찰받아 가버리면 대부분의 지분을 가진 상속인들이나 종중이 보존해야 할 부동산을 상실하게 되고 다시 낙찰자로부터 되살려면 큰 손해를 보게 될 수 있는 것입니다. 이처럼 소수지분을 취득한 공유자들의 욕심 때문에 대다수 지분을 가진 공유자들이 보존해야 할 소중한 부동산을 상실할 위험이 크기 때문에 그 위험으로부터 지켜줄 안정장치가 필요하겠지요.
그래서 대법원은 재판으로 공유물분할을 할 경우에도 현물분할의 의미를 확대해석하여 대다수 지분권자가 일부 지분권자를 상대로 합리적인 가격을 배상해주고 1인 단독소유(또는 수인소유)로 하는 방법을 인정하고 있습니다. 즉, 2004년 대법원이 ‘현물분할의 한 방법’으로, 처음 인정한 ‘가격배상(보상)에 의한 현물분할’이 그것입니다(대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결)
대법원은 ‘가격배상(보상)에 의한 현물분할’을 인정하는 이유에 대해, “공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다.”라고 판시하고 있습니다.
위 대법원 판례가 인정한 ‘가격배상(보상)에 의한 현물분할’이 인정된 하급심 판례 등을 종합하면, 적어도 80% 이상의 지분을 가진 공유자들이 20% 미만의 지분을 가진 공유자들을 상대로 공유물분할소송을 제기한 후 법원에 시가감정을 신청하여 그 감정가격으로 매수할 수 있게 된 것입니다.
여기서 ‘가격배상(보상)에 의한 현물분할’이 인정된 하급심 판례의 사례를 소개해 보겠습니다.
A씨가 사망하고, 그 소유였던 토지 및 그 지상 집합건물이 아내에게 3/11, B씨를 포함한 자녀 4명에게 각 2/11비율로 상속되었습니다. 그 후 위 부동산의 근저당은행이 경매신청을 했고, 최초 감정가가 34억8천만원인데, K씨가 28억7천만원에 낙찰받았습니다.
그런데 K씨가 잔금을 내기 전에 C씨가 나서서 B씨의 지분을 제외한 나머지 전부인 9/11 지분을 26억 1천 800만 원에 매수하고, 근저당채무를 전액 변제하여 경매를 취소시켰습니다. 그런데 2/11지분을 가진 B씨가 C씨에게 건물임대를 방해하는 등 문제가 생기자, C씨는 B씨를 상대로, 서울중앙지법에 ‘가격배상에 의한 공유물 분할소송’을 제기한 사례입니다.
이에 서울중앙지법은 대부분 지분을 가진 C씨의 손을 들어주었습니다. 즉, “부동산의 시가는 감정가인 34억8천만원 상당이고, B씨의 지분(2/11) 해당액은 6억3천272만7천272원(=34억8천만원X2/11, ㉮)이며, 건물의 전세권반환채무(5천만원) 중 B씨의 지분(2/11) 해당액은 909만909원(=5천만원X2/11, ㉯)이어서, 결국 B씨의 지분에 대한 적정하고 합리적인 보상액은 6억2천363만6천363원(=㉮-㉯)이 되므로, B씨는 위 돈을 받음과 동시에 C씨에게 지분소유권을 넘겨라”고 판결했습니다.(2012. 12. 5. 선고 2012가합29248 판결)
판결이유를 보면, 위 대법원 판례의 취지에 따라 지상의 구분건물 때문에 지분비율로 현물분할하는 것이 어렵고, C씨의 공유지분이 대부분(9/11, 약 81.82%)을 차지하고 있는 점 등을 들었습니다.
결론적으로 공유물분할청구를 하더라도 실제로 토지를 분할하는 현물분할은 어렵고, 경매분할을 할 경우 제3자가 낙찰받게 되면 지분을 상실할 수 있다고 걱정만 할게 아니라, 80% 이상의 다수지분을 가진 공유자들이라면 나머지 20%미만의 공유자의 지분을 감정가격으로 매수하여 전체 부동산을 유지보존할 수 있음을 알고 지혜롭게 대처할 필요가 있습니다.
"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com
공유지분이어서 처분이나 관리상 제한이 많다보니 단독소유 부동산보다 상당히 저가에 매수할 수 있어 소액투자도 가능하고, 경매나 공매로 취득한 후에는 다른 공유자에게 차익을 남기고 팔거나, 다른 공유자를 상대로 공유물분할소송을 제기하여 경매분할판결을 받은 후 전체를 경매에 넣은 후 시가로 낙찰되면 상당한 시세차익을 챙길 수 있기 때문입니다.
그런데 보통 상속받은 부동산이나 종중이 여러명의 종중원에게 명의신탁한 토지는 공유자가 많고 수십명이 되기도 합니다. 이처럼 상속받은 부동산이나 종중 부동산은 일부 지분이 경매 등으로 넘어가더라도 가족인 다른 상속인들이나 종중에서 나서서 다시 매수하려고 하는 경우가 많습니다. 경매나 공매에서 공유지분을 투자하는 사람들은 이런 점을 노리고 낙찰받은 후 가족들이나 종중에 상당한 차익을 남기고 되파는 것입니다.
문제는 다른 상속인이나 종중에서 공유지분 투자자가 낙찰받은 공유지분을 사주지 않으면 경매로 분할하여 낙찰대금을 나누어 갖자는 공유물분할청구소송을 제기하고 판결을 받아 전체를 경매에 부친다는 점입니다. 그렇게 되면 그 경매절차에서 제3자가 낙찰받아 가버리면 대부분의 지분을 가진 상속인들이나 종중이 보존해야 할 부동산을 상실하게 되고 다시 낙찰자로부터 되살려면 큰 손해를 보게 될 수 있는 것입니다. 이처럼 소수지분을 취득한 공유자들의 욕심 때문에 대다수 지분을 가진 공유자들이 보존해야 할 소중한 부동산을 상실할 위험이 크기 때문에 그 위험으로부터 지켜줄 안정장치가 필요하겠지요.
그래서 대법원은 재판으로 공유물분할을 할 경우에도 현물분할의 의미를 확대해석하여 대다수 지분권자가 일부 지분권자를 상대로 합리적인 가격을 배상해주고 1인 단독소유(또는 수인소유)로 하는 방법을 인정하고 있습니다. 즉, 2004년 대법원이 ‘현물분할의 한 방법’으로, 처음 인정한 ‘가격배상(보상)에 의한 현물분할’이 그것입니다(대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결)
대법원은 ‘가격배상(보상)에 의한 현물분할’을 인정하는 이유에 대해, “공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다.”라고 판시하고 있습니다.
위 대법원 판례가 인정한 ‘가격배상(보상)에 의한 현물분할’이 인정된 하급심 판례 등을 종합하면, 적어도 80% 이상의 지분을 가진 공유자들이 20% 미만의 지분을 가진 공유자들을 상대로 공유물분할소송을 제기한 후 법원에 시가감정을 신청하여 그 감정가격으로 매수할 수 있게 된 것입니다.
여기서 ‘가격배상(보상)에 의한 현물분할’이 인정된 하급심 판례의 사례를 소개해 보겠습니다.
A씨가 사망하고, 그 소유였던 토지 및 그 지상 집합건물이 아내에게 3/11, B씨를 포함한 자녀 4명에게 각 2/11비율로 상속되었습니다. 그 후 위 부동산의 근저당은행이 경매신청을 했고, 최초 감정가가 34억8천만원인데, K씨가 28억7천만원에 낙찰받았습니다.
그런데 K씨가 잔금을 내기 전에 C씨가 나서서 B씨의 지분을 제외한 나머지 전부인 9/11 지분을 26억 1천 800만 원에 매수하고, 근저당채무를 전액 변제하여 경매를 취소시켰습니다. 그런데 2/11지분을 가진 B씨가 C씨에게 건물임대를 방해하는 등 문제가 생기자, C씨는 B씨를 상대로, 서울중앙지법에 ‘가격배상에 의한 공유물 분할소송’을 제기한 사례입니다.
이에 서울중앙지법은 대부분 지분을 가진 C씨의 손을 들어주었습니다. 즉, “부동산의 시가는 감정가인 34억8천만원 상당이고, B씨의 지분(2/11) 해당액은 6억3천272만7천272원(=34억8천만원X2/11, ㉮)이며, 건물의 전세권반환채무(5천만원) 중 B씨의 지분(2/11) 해당액은 909만909원(=5천만원X2/11, ㉯)이어서, 결국 B씨의 지분에 대한 적정하고 합리적인 보상액은 6억2천363만6천363원(=㉮-㉯)이 되므로, B씨는 위 돈을 받음과 동시에 C씨에게 지분소유권을 넘겨라”고 판결했습니다.(2012. 12. 5. 선고 2012가합29248 판결)
판결이유를 보면, 위 대법원 판례의 취지에 따라 지상의 구분건물 때문에 지분비율로 현물분할하는 것이 어렵고, C씨의 공유지분이 대부분(9/11, 약 81.82%)을 차지하고 있는 점 등을 들었습니다.
결론적으로 공유물분할청구를 하더라도 실제로 토지를 분할하는 현물분할은 어렵고, 경매분할을 할 경우 제3자가 낙찰받게 되면 지분을 상실할 수 있다고 걱정만 할게 아니라, 80% 이상의 다수지분을 가진 공유자들이라면 나머지 20%미만의 공유자의 지분을 감정가격으로 매수하여 전체 부동산을 유지보존할 수 있음을 알고 지혜롭게 대처할 필요가 있습니다.
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