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‘분양형 호텔경매에도 숨은 진주있다’라는 제목으로 모 변호사가 발표한 칼럼을 우연히 읽게 되었는데, 깊은 고민 끝에 이 글을 쓴다. 해당 칼럼 내용은 다음과 같다.

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과거 분양형 호텔이 인기를 구가하던 시절이 있었다. 한때 상가투자보다 수익률이 높았던 적도 있었다.

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분양형 호텔은 객실을 호실별로 구분 등기해 마치 오피스텔처럼 수분양자에게 소유권 이전 등기를 별도로 해주는 호텔이다. 소유권은 별도로 이전하지만 호텔 운영은 시행사가 관리회사에 위탁하게 된다. 이 회사가 전체 수익 중 운영 비용과 수수료를 제외하고 남은 금액을 수분양자들에게 배당한다.

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수익이 나야 배당해 주는 것이 원칙이지만 분양률을 높이기 위해 시행사가 무리하게 높은 수익 배당을 보장하는 구조가 많았다. 그러다 보니 분양형 호텔이 각종 분쟁에 휘말려 투자자에게 외면받고 있기도 하다.

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경매시장에서도 분양형 호텔은 찬밥 신세다. 얼마 전 서울 중구 지하철 4호선 명동역 바로 앞에 위치한 전용면적 26m² 분양형 호텔 객실 하나가 경매에 나왔다. 오랫동안 패션 쇼핑몰로 운영되던 빌딩을 리모델링해서 600개가 넘는 객실로 쪼개 일반인에게 분양했던 호텔이다.

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감정가는 약 4억5000만 원. 하지만 여러 번 유찰을 거쳐 감정가의 26%인 1억1700만 원까지 떨어졌다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 관광숙박업이 무너진 결과였다.

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그러나 외면하기에는 입지가 좋았고 가격도 저렴했다. 그렇다면 분양형 호텔을 낙찰받아 어떻게 수익을 낼 수 있을까. 먼저 분양계약을 해지하는 방법이 있다. 기존 계약을 승계한 낙찰자가 시행사에 수익률 보장 불이행이라는 책임을 물어 계약을 해지하고, 분양대금 반환을 요구하는 것이다.

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1억2000만 원 정도에 낙찰받아 분양대금 4억5000만 원을 돌려받는다면 대박일 수 있다. 다만 분양대금 반환 주체인 시행사의 재정 상태가 열악하다면 분양대금을 반환하라는 판결을 받아도 판결문은 휴지 조각이 된다.
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위탁관리회사와 맺은 계약을 해지하고 직접 명도를 받는 방법도 있다. 일단 명도를 받게 되면 등기부상 소유권자인 데다 실물을 점유하고 있으니 마치 오피스텔처럼 활용할 수 있다. 대법원 판례에 따르면 위탁관리의 대상이 된 객실이라도 일정 요건을 갖춘 경우 별도로 명도받아 직접 관리할 수 있다.

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위탁관리회사가 마음에 들지 않으면 수분양자를 모아 별도로 위탁관리를 진행할 수도 있다. 대법원 판례는 하나의 분양형 호텔에 복수의 위탁관리업체를 허용하고 있기 때문이다. 관할청의 허가를 받아 독자적으로 게스트하우스를 운영할 수도 있다.
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최악의 경우 본인이 직접 들어가 거주할 수도 있고, 세입자를 구해 임대를 줄 수도 있다. 면적이 비슷한 인근 오피스텔의 전세 시세는 대략 2억5000만 원 이상으로 형성되고 있다. 코로나19라는 위기를 버틸 수만 있다면 숙박업소로는 최상의 입지 조건을 갖춘 물건이라 충분한 가치 상승이 기대됐다.

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주변인에게 1억3000만 원 정도에 입찰을 권했지만 입찰을 포기했다. 이 물건은 결국 호텔을 분양했던 시행사가 낙찰을 받았다. 이 호텔의 미래 가치를 누구보다 잘 아는 시행사로서는 놓치기 아까운 물건이었을 것이다. 누구나 외면하는 경매물건이라도 그 속에 숨겨진 잠재 가치를 포착해 낼 수만 있다면 충분히 수익을 낼 수 있다. 경매투자자도 부동산 전반에 대한 공부를 게을리하지 말아야 할 이유다.

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투자 상품으로서 분양형 호텔에 대한 입찰을 권유하는 취지인데, 낙찰 이후 수익방안에 대한 접근방법이 너무 비현실적이지 않을 수 없다.

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분양계약해지를 통한 분양대금 반환 방법은, 일단 계약당사자 아닌 낙찰자가 분양회사에 대해 분양대금반환청구권을 가질 수 있는 법적 권리가 있는지 의문이다. 게다가, 청구가 가능하다고 하더라도 분양회사의 경제적 여건으로 볼 때 분양대금을 현실적으로 반환받기는 “거의” 불가능하다. 수익금보장을 하면서 호텔을 분양하는 이런 회사의 경우 받은 분양대금반환은 물론 수익금을 지급할 자력조차 없는 경우가 대부분이다. 이런 회사의 경우 금전을 지급하라는 판결에 불구하고 집행할 수 없는 경우가 “99%”라고 해도 과언이 아닐 것이다. 실현될 가능성이 거의 없다면 수익방안으로 거론하는 자체가 부적절한 것이다. 그런데도, “--1억2000만 원 정도에 낙찰받아 분양대금 4억5000만 원을 돌려받는다면 대박일 수 있다. 다만 분양대금 반환 주체인 시행사의 재정 상태가 열악하다면 분양대금을 반환하라는 판결을 받아도 판결문은 휴지 조각이 된다”는 정도로 쓰게 되면, 분양형호텔에 대한 분양경험이 없는 사람이 볼 때는 현실화될 가능성이 어느 정도 있는 것처럼 오해하게 된다. 오랜 동안의 변호사 경험상 이를 모를 리 없을 텐데 너무 안이하지 않을 수 없다.

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두 번째 수익방안은, 직접 명도받아 임대하거나 실사용하는 것인데, 이 방법 역시 녹녹치 않을 수 있다. 분양형 호텔은 위탁운영권을 두고 운영회사와 장시간 법적 분쟁을 벌이는 경우가 적지 않다. 이런 명도과정에서 소요되는 시간적, 경제적 부담을 심각하게 고려해야 한다. 게다가, 실제 명도를 받더라도 임대 역시 쉽지 않다. 이미 장기간 호텔로 사용된 상태이다 보니, 다른 구분소유자들과 건물의 사용용도에 대해 심각한 갈등이 발생할 가능성이 있다. 예를 들어, 위탁업체를 변경해서라도 계속 호텔로 운영하자는 측과 오피스텔처럼 개별 이용하자는 측이 대립할 수 있다. 집합건물의 특성상 구분소유자들간 갈등이 발생하면 수습이 곤란할 수도 있다. 이런 과정에서 공동관리가 제대로 되지 못하면서 자산가치가 하락될 수 있다. 경우에 따라서는 한 건물 내에 일부는 호텔로, 다른 일부는 주거용(내지 사무용)으로 섞여서 사용되는 상황이 발생할 수 있는데, 이 역시 제값을 못 받는 요인일 수밖에 없다.

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분양형 호텔이 경매에서 인기없고 유찰이 거듭되는 것은 바로 이런 현실적 어려움이 반영된 것인데, 이런 점을 언급하지 않은 채 수익성만 부각한 것은 부적절해 보인다. 더구나 변호사에 대한 믿음으로 자칫 섣불리 투자를 결정할 가능성이 크다는 점에서 더더욱 그러하다.

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필자는 위 칼럼에서 소개된 건물의 관련소송을 담당한 경험이 있어 수분양자들의 아픔을 잘 알고 있다. 명동역 출구 바로 앞이라는 장점을 부각하며 고분양가에 쇼핑몰로 분양되었는데, 상권변화로 인해 오랜 공실 끝에 모 의류업체에 헐값에 통으로 임대되다가 다시 공실이 되었고, 그 후 외국인 관광객을 염두에 두고 분양형호텔로 재분양되더니 다시 경매에 나오는 우여곡절을 겪고 있다. 목돈없는 서민들이 상당한 대출을 끼고 투자하는 전형이 바로 이런 분양형 부동산상품이다보니, 이런 과정에서 겪었을 수분양자들의 피눈물은 굳이 말하지 않아도 쉽게 짐작할 수 있을 것이다. 이런 고통이 다시는 반복되지 않기를 진심으로 바라는 마음이다. -이상-
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