재건축 매도청구 후 경매, 공매에 붙여진 경우 입찰 참여 여부

가끔 재건축사업구역내 이지만, 이미 매도청구 소송의 1심 판결이 나온 이후에 매도청구권자로 소유권이 이전되기 전에 해당 부동산이 경매와 공매에 나오는 경우가 있다.

이에 대해 대법원은 주택재건축사업 시행자가 조합 설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물 소유자를 상대로 매도청구의 소를 제기하여 매도청구권을 행사한 이후 제3자가 매도청구 대상인 토지 또는 건축물을 특정승계한 경우, ① 이미 성립한 매매계약상의 의무가 그대로 승계인에게 승계된다고 볼 수 없고, ② 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 개정되기 전의 것) 제10조는 “사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다.”라고 정하고 있다. 여기에서 ‘정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자’는 조합원 등을 가리키는 것이고, 사업시행자로부터 매도청구를 받은 토지 또는 건축물 소유자는 이에 포함되지 않는다. 따라서 매도청구권이 행사된 다음에 토지 또는 건물의 특정승계인이 이 조항에 따라 매매계약상의 권리·의무를 승계한다고 볼 수도 없고, ③ 사업시행자가 민사소송법 제82조 제1항에 따라 제3자로 하여금 매도청구소송을 인수하도록 신청할 수 없다고 한다(대법원 2019. 2. 28. 선고 2016다255613 판결).

대법원 2019. 2. 28. 선고 2016다255613 판결
▶사건 경과
(1) 원고(인수신청인)(이하 ‘원고’라 한다)는 --- 주택재건축조합으로서, 2011. 7. 27. 서울 광진구청장으로부터 조합설립인가를 받아 2011. 8. 3. 조합설립등기를 마쳤다. 한편 소외인은 원고의 조합 설립에 동의하지 않았다.
(2) 원고는 2011. 10. 20. 당시 이 사건 각 부동산을 소유하면서 점유하던 소외인을 상대로 매매대금의 지급과 동시이행으로 위 각 부동산에 관한 소유권이전등기절차의 이행과 인도를 구하는 이 사건 소를 제기하였다.
(3) 피인수신청인은 2012. 3. 14. 이 사건 각 부동산에 관하여 2012. 3. 13. 소외인과의 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기를 마쳤다.
(4) 원고는 소외인에게 이 사건 소장부본 송달로써 재건축 참가 여부를 회답할 것을 촉구하고, 이 사건 소장부본을 송달받은 후 2개월 이내에 회답하지 않으면 매도청구권을 행사하겠다는 의사표시를 하였다. 이 사건 소장부본은 2012. 7. 3. 소외인에게 도달하였는데, 소외인은 이를 받고도 2개월이 지날 때까지 재건축 참가의 뜻을 밝히지 않았다.
(5) 피인수신청인은 2013. 4. 23. 이 사건 각 부동산에 관하여 2013. 3. 15. 매매를 원인으로 하여 위 가등기를 근거로 한 본등기를 마쳤다.
(6) 원고는 이 사건 제1심 소송 계속 중이던 2014. 4. 21. 민사소송법 제82조에 따라 피인수신청인을 상대로 이 사건 승계인수신청을 하였다.

따라서 조합으로서는 매도청구를 하여 판결을 받기 전이라면 반드시 처분금지가처분을 하여 두고 진행하여야 하고, 판결을 받은 이후에는 즉시 이전등기를 하여야 할 것이다.

반대로 경매나 공매에 참가하는 자는 처분금지가처분이 되지 않아 진행이 된다면 입찰에 참여하는 것도 가능하다고 본다.

그리고 아래 서울중앙지방법원 판결은 위 대법원 판결에 배치되므로 폐기되어야 할 것이다.

서울중앙지방법원 2019. 1. 24. 선고 2017가합575579 판결
서울고등법원 2019나2013252 (2020.02.01. 강제조정)
재건축조합이 구 도시정비법 제39조 등에서 정한 매도청구권을 행사함에 따라 체결된 매매계약의 효력은 매매계약 체결 이후 그 목적물의 소유권을 취득한 승계인에 대하여 승계된다고 할 것이고, 목적물에 관한 소유권의 승계가 매도청구 소송의 변론종결일 후에 이루어진 경우에는 매도청구 소송에서 내려진 판결의 효력이 승계인에게도 미친다고 봄이 타당하다.
1) 구 도시정비법 제10조는 '사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 '권리자'라고 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리 ㆍ의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다'고 규정하고 있다. 이처럼 사업시행자나 권리자의 변동에도 새로운 법률행위 없이 그 지위가 당연승계되도록 한 취지는 대인이 아닌 대물이 목적인 정비사업의 성질에서 나온 것으로 정비사업의 연속성을 유지하기 위한 것이다. 위 규정에서는 권리자의 범위를 재건축조합이나 그 조합원에 한정하지 않고 있고, 승계되는 권리 ㆍ의무도 특별히 제한하지 않고 있으므로 구 도시정비법 제39조에서 정한 매도청구권의 행사로 그 상대방이 취득한 매매대금채권이나 부담하게 된 소유권이전등기의무 등도 구 도시정비법 제10조에 따라 승계되는 권리 ㆍ의무에 포함된다고 해석하는 것이 자연스럽다.
2) 구 도시정비법 제39조에 의하여 준용되는 집합건물법 제48조 제1 내지 4항이 '재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자'뿐만 아니라 '그 승계인'에 대하여도 매도청구권을 행사할 수 있다고 규정한 것은 이미 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답한 구분소유자로부터 그 구분소유권과 대지사용권을 승계취득한 자에 대하여 다시 새로운 최고를 할 필요 없이 곧바로 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 것이다. 매도 청구에 따른 매매계약이 체결된 이후에 승계가 이루어진 경우에는 다시 매도청구를 위한 절차를 밟아야 한다고 해석하는 것은 위 규정의 취지에 반한다.
3) 매도청구권이 제척기간 내에 유효하게 행사하게되었음에도 그 후에 상대방이 대상부동산을 제3자에게 양도한 경우 매도청구를 한 자가 대상 부동산을 취득할 수 없게 된다거나 다시 승계인을 상대로 집합건물법 제48조에서 정한 최고나 매도청구권 행사의 의사표시 등의 절차를 밟아야만 대상 부동산을 취득할 수 있게 된다면 사실상 매도청구의 상대방 측에서 매매계약 성립 시기를 좌우할 수 있게 되어, 매도청구권 행사에 제척기간을 두고 있는 취지에도 반하게 된다.
4) 전소의 소송물이 채권적 청구권인 소유권이전등기청구권인 경우에는 전소 변론 종결 후에 그 목적물에 관한 소유권이전등기를 넘겨받은 사람은 전소 판결의 효력이 미치는 변론종결 후의 승계인에 해당하지 않으나( 대법원 2003. 5. 13. 선고 2002다64184 판결), 승계인이 목적물과 함께 소유권이전등기의무까지 승계한 경우에는 전소의 소송물인 권리관계를 승계한 것이므로 전소 판결의 효력이 미친다고 보아야 한다.
동지 : 서울고등법원 2017. 9. 1 자 2017카기56 결정 [승계집행문부여에대한이의]

[재개발·재건축 현금청산금 아는 만큼 더 받는다] 책 참고
[법무법인강산]




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