경·공매 ‘현장’에서 보이지 않는 함정부터 찾아라

처음 경·공매 투자에 나설 때는 주로 서류상의 권리분석에만 치중하게 된다. 권리분석과 임차인 분석 등 낙찰 후 권리를 넘겨받기 위한 기초단계 조사를 통해 안전하다고 판단하면 입찰을 결정한다. 하지만 돈 되는 부동산은 현장에 있다. 현장에서 투자성, 시세, 개발 가능성에서 명도와 매도 가능성까지 두루 파악이 가능하다. 현장을 꼭 확인하고 탐문하는 것이 경·공매 성공 투자의 비결이다.

실전 고수들은 현장답사 모습이 다르다. 권리분석 등 기초적으로 조사해야 할 체크사항을 이미 한번 걸러내고 바로 현장을 찾아 나선다. 서류상의 내용보다 실전적인 임장활동이 더 유용하다는 것을 잘 알고 있기 때문. 서류상으로만 경·공매 물건을 들여다보면 돈 되는 부동산을 찾기 어렵다. 진짜 돈 되는 정보는 현장을 중심으로 찾아내는 훈련이 필요하다. 진흙 속 진주를 찾는 마음으로 현장을 다니다 보면 우량 물건을 찾아낼 확률이 높아진다.

그렇다면 고수들이 즐겨하는 현장조사 노하우는 어떤 것일까. 우선 관심을 갖고 있는 물건은 지역 ‧ 종목 ‧ 금액대별로 프린트해놓고 답사 준비를 한다. 관심 가는 물건 모두를 현장 답사하기란 현실적으로 어려우므로 미리 찍어둔 관심지역 개발호재 물건을 중심으로 투자 적격한 물건을 정해 둔다. 실제 임장에 나서기 전 인터넷, 지역 중개업소, 자치구 자료를 통해 답사할 자료 몇 개를 선정하는 게 중요하다.

현장답사 전에 간단한 체크리스트를 작성해 두는 등 사전준비가 필요하다. 경매 법원이나 온비드에서 제공하는 '현황평가서'와 '감정평가서'를 참고해 중요한 내용들을 토대로 조사목록을 미리 만들면 투자성 여부를 쉽게 판단할 수 있다. 초보 투자자가 현장 답사할 때는 공적서류와 현황의 일치 여부부터 체크해야 한다. 서류와 실제 이용 상 차이점을 발견해내는 게 임장활동의 기본. 또 감정서를 바탕으로 경계확인, 입찰 대상 포함 여부도 확인해야 한다.

임차인 탐문도 임장활동에서 빼놓을 수 없는 확인내용이다. 점유자를 직접 만나보고 명도 저항여부를 탐문하는 것 외에도 폐문부재일 경우 전기‧수도 계량기와 우편물, 이웃주민 탐문을 통해 실제 점유 여부를 확인함으로써 임대차관계 성립 여부 체크도 서류 상 권리분석 만큼 중요하다. 경·공매에 부쳐진 지역에 찾아간 이상 해당 주민센터에 들러 전입세대 열람내용을 체크하는 것도 중요한 조사항목 중 하나.

서류상에 보이지 않는 함정 여부도 체크해야 한다. 예를 들어 법원의 ‘매각물건명세서’ 비고란, ‘공매재산 명세’ 유의사항에 ‘유치권 신고’가 이뤄졌더라도 점유사실이 없거나 경매개시일 이후 점유사실을 현장답사를 통해 밝혀냈다면 유치권 부존재 내용을 밝힘으로써 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 또 진입로, 도로문제, 주변 시세와 수용 여부 등 직접 그 부동산을 찾아가 살펴본 뒤 하자가 없다는 것을 확인하고, 감정가보다 훨씬 싼 가격에 낙찰 받아 고수익을 챙길 수 있다.

‘임장’ 많이 다닐수록 투자수익 높인다

현장조사에서 기초 사항을 체크했다면 이제는 돈 되는 경·공매 물건 여부를 알아낼 차례. 고수와 하수의 차이는 시세파악을 얼마나 정확히 하느냐에 달렸다. 경·공매의 감정가는 기준가격이고 호가 개념이기 때문에 맹신하면 안된다. 호가와 시세, 급매가와 최근 낙찰가를 참고해 최근 통상적으로 거래되고 있는 가격을 알아내야 한다. 투자 예정지역 내에 개발, 호재가 이어져 가격이 오르는 지역이라면 감정가 수준에 입찰가를 써내도 무방하다.

현장조사에서 빼놓지 말고 탐문해야 할 곳이 공인중개사사무소이다. 지역 개업중개사는 그 지역 부동산전문가. 현장답사 시 몇 군데를 들러 그 지역사정에 대해 자문을 구하는 과정을 거치는 게 좋다. 중개사무소에는 예외 없이 자세한 지번도가 붙어있는데 그 앞에서 지역상황에 대해 질문하자. 블록별 지가, 부동산 가격의 형성도와 거래가를 물어보고 최근 부동산 수요와 거래동향 등 흐름을 탐문하면 지역 트렌드를 읽는데 유용하다.

또 해당지역 내 거래동향과 함께 분양률 청약률 공실률 등 기본통계에 대해 조사해보자. 중개업소에는 분양 또는 임대 팸플릿을 가지고 있다. 양해를 구해 구하게 되면 분양가와 시설의 특성, 프리미엄 형성 정도를 알아낼 수 있다. 유사개발 사례에는 건물의 분양시기와 분양 전용율을 확인해보면 된다. 만약 초기분양률이 높으면 이 지역의 부동산수요는 넉넉하다는 얘기다.

현장답사를 마친 후에는 지역정보지나 매물정보지를 종류별로 수집해 매물란에 나온 유사 매물의 시세형성 및 호가와 급매가 수준 등을 파악한다. 최근 개업 중개사무소에서 실제 거래된 몇 가지 사례나 국토교통부 실거래가 정보를 파악해 두는 것이 좋다. 최소한 3군데 이상 중개업소에서 거래시세를 알아낸 후 객관적인 가격 형성대를 구한 후 제세금과 비용을 빼고 어느 정도 시세보다 값싸게 낙찰 받을 수 있을지를 산출해봐야 한다.
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