갭투자 사기예방은 애당초 보증금을 담보할만한 충분한 가치없는 임대차목적물을 피해버리는 것이 상책이지만, 만약 그런 곳을 임차했다면 적어도 1-2달에 한번 정도씩 주기적으로 등기부를 열람하면서 집주인 변경사실을 파악하다가, 갭투자로 의심되면 즉시 기존 집주인에게 임대차계약을 해지하고 보증금반환을 요청한 후 그 사람의 재산을 찾아 가압류조치를 하는 등 법적조치를 취할 필요가 있다(자세한 내용은, 2021. 8. 11.자 “갭투자 전세사기 의심상황에서 세입자의 적절한 대처방법”이라는 칼럼을 참고하기 바란다).
이런 적절한 대처를 통해 기존 집주인 상대로 보증금반환청구소송을 하고 있는 의뢰인 사례를 소개한다. 의뢰인은 인천 소재 어느 빌라를 임차하여 거주하던 중 조만간 소유자가 변경될거라는 소식을 기존 소유자로부터 듣게 되는데, 직감적으로 갭투자를 의심하고 소유자 변경과 동시에 기존 집주인에게 임대차계약해지와 보증금반환을 통보한다.
그 후, 장기간 보증금반환을 받지 못하게 되자 의뢰인은 부득이 기존 집주인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하게 된다. 간단한 소송으로 생각하고 변호사 선임없이 소제기했는데 상대방이 변호사를 선임하고 적극적으로 대응하자 필자에게 소송대리를 맡기게 된다.
다음은, 상대방의 답변에 대해 반박한 준비서면 내용이다.
위에서 보는 바와 같이, ‘임차인의 계약해지 통보 후에도 1년 이상 그대로 거주하다가 뒤늦게 소제기했다는 것은 결국 계약해지 의사를 철회한 것이다’는 취지의 상대방 주장을 논리적으로 반박하면서, 우리 사회에 만연된 갭투자 사기의 심각성에 대해 누구보다 잘 알고 있는 입장에서, 재판부로 하여금 이 사건을 부정한 갭투자 사기사건으로 인식하고 정의를 바로세워달라는 취지로 피력했다.
집주인 변경 후 즉각적인 계약해지 통고에도 불구하고 의뢰인 개인적인 사정으로 소제기를 1년 이상 못했다는 점이 아쉬웠지만, 계약해지의사 철회라는 상대방 주장은 논리적으로나 상식적으로 지나치게 무리하다는 점과 갭투자사기의 정황 등을 감안하면 의뢰인 승소에는 큰 문제는 없다고 판단된다.
하지만, 기존 집주인에 대한 승소가 보증금반환을 보장할 수는 없다. 임대차기간 도중 집주인변경에 대해 임차인으로 하여금 상당한 기간 내 이의를 허용하여 계약해지를 인정받더라도, 이는 보증금반환책임이 임대차계약 당사자로서의 기존 집주인에게 있다는 것이고, 반대로 변경된 집주인에게 청구할 수 없게 되는 결과가 된다. 이는 결국, 변경된 주인 앞으로 넘어간 해당 임대차목적물에 대해 자칫 집행이 불가할 수 있어, 보증금반환이라는 결과를 얻기 위해서는 기존 집주인의 책임재산을 찾아야 하는 숙제가 남게 된다.
결국, 갭투자 사기의 먹잇감이 되는 곳에는 얼씬도 하지 않아야 한다는 이 칼럼 첫머리 글귀를 다시 이야기하지 않을 수 없게 된다. -이상-
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