[힘이 되는 부동산 법률] 알쏭달쏭 부동산 중개수수료

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중개업자를 통해 부동산거래를 한다면, 수수료를 지급하는 것이 일반적인데, 이 때 법정수수료에 대해 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 법정수수료의 자세한 내용은 각 시도의 조례로 정하고 있고, 구체적인 거래의 경우마다 조금씩 차이가 있지만, 대개 거래금액에 일정한 요율(몇 %)을 곱하여 계산하게 된다. 그런데, 이와 같은 법정수수료규정을 참조하더라도 중개수수료계산에 대해 일반인들이 잘 이해하지 못하는 점이 있어 이 부분에 대해 설명하고자 한다.


먼저, 高價의 부동산의 거래에 있어 적용되는 법정수수료 요율은, 획일적이지 않고 거래금액의 0.2~0.9%의 범위 내에서 당사자간의 협의로 정하도록 규정하고 있다. 즉, 거래의 난이도, 중개업자의 노고 등을 모두 감안하여 이 범위 내에서 적절한 수수료를 상의하여 정하도록 규정한 것이다. 그런데, 실무상으로는 구체적인 보수액수에 관해 협의가 이루어지지 않는 경우가 많다. 중개의뢰인의 입장에서는 0.2%에 근접한 낮은 보수를 지급하고 싶어하는 반면, 중개업자의 입장에서는 0.9%에 근접한 많은 액수를 받고 싶어하기 때문이다. 그런데 이와 같이 원만한 협의가 이루어지지 않은 경우 과연 법적으로 받을 수 있는 보수가 얼마인지에 관해 논란이 있을 수 있다. 일부 견해는 보수에 관한 합의가 이루어지지 않은 이상, 최저한인 0.2%의 요율을 적용해야 한다고 하지만, 법원실무는 0.2~0.9%의 범위 내에서 법원이 여러 가지 점을 고려하여 적절한 선을 정할 수 있는 것으로 해석하고 있다. 중개업무 역시 민법상의 위임업무와 유사하다고 보아, 합리적인 보수범위에 대하여 법원의 재량으로 보수를 정할 수 있도록 판단하고 있는 것이다. 결국, 보수의 범위에 관해 적절한 합의가 이루어지지 않을 경우에는 불필요한 다툼을 최소화하는 차원에서 법원의 판단을 받는 것도 하나의 방법일 수 있다.


한편, 월세 임대차계약의 경우 역시, 법정중개보수에 관해 많은 오해가 있는 부분이다. 위에서 본 바와 같이 중개보수의 산정은 거래금액에 지정된 중개요율을 곱해서 계산되는데, 월세 임대차계약의 경우에는 “거래금액”이 얼마인지에 대해 많은 오해가 빚어지고 있다. 월세 임대차계약에 따른 거래금액은, 월임료에 해당 임대차개월 수를 곱한 다음, 임대차보증금을 합산한 금액이 된다. 임대차보증금 1억원에 월임료 100만원으로 하여 임대차기간을 12개월간으로 정하였다면, 거래금액은 모두 112,000,000원인 것이다<임대차보증금 1억원 + (월임료 100만원 × 12개월)>. 그럼에도 불구하고, 일부 중개업소에서는 거래관행이라는 핑계하에, 월세계약을 전액 전세보증금으로 환산하였을 때 산출된 금액을 임의대로 거래금액으로 보고, 이에 따른 고액의 중개수수료를 받고 있다.


분양권거래의 경우 역시 이러한 탈법적인 보수 수수가 많은 부분이다. 분양권거래의 거래금액은, 실제 수수된 금액 그 자체라고 판단하면 무방하다. 예를 들어, 최초 분양가격 5억원인 주상복합건물 분양권에 대하여 당시 3억원이 분양대금으로 이미 납입된 상태에서 1억원의 프리미엄을 추가로 지급하고 분양권을 매매하였다면, 중개수수료를 산정하기 위한 분양권거래금액은 4억원(납입금액 3억원 + 프리미엄 1억원)인 것이다. 그럼에도 불구하고, 일선 중개업소에는 최초분양가격 5억원이나, 아니면 최초분양가격 5억원에 프리미엄 1억원까지 포함한 6억원을 거래금액으로 간주하여, 고액의 중개수수료를 받고 있는 것이다.


법정수수료보다 많은 금액을 중개보수로 지급하기로 약속한 경우에 그 약속이 유효한지에 대해서도 많은 논란이 있어 왔다. 즉, 법정수수료 한도가 5백만원인데, 2천만원을 보수로 지급하기로 약속하였다면 약속한 금액을 지급할 법적의무가 있는 것인가의 문제이다. 이미 법정수수료를 초과한 2천만원을 지급한 경우에 한도를 초과한 1,500만원을 돌려받을 법적인 권리가 있는 것인지 역시 마찬가지 측면에서 문제가 된다. 이 점에 대해서는 오랜 논란끝에 최근 대법원판례는, 초과하여 지급하기로 약정한 중개보수약속은 초과한 범위에서 민사적으로도 무효이므로, 아직 지급하지 않았다면 지급할 의무가 없고, 이미 지급하였다면 초과한 범위에서 반환받을 수 있다고 판단하고 있다. 이는 법정중개보수에 관한 법규정을 사회질서를 유지하기 위해 반드시 필요한 “강행규정”으로 해석하여, 당사자간의 합의가 있더라도 민사적으로 “무효”라고 판단하기 때문이다.



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