표준화된 임대차계약서 서식에 거의 빠지지 않고 들어가 있는 문구 중 하나가 바로 “임차인의 원상복구의무”에 관한 규정이다.
문구 그대로 해석하면 임대차목적물을 임차하기 이전의 상태로 복구하도록 하는 의무이지만, 그 의미 이외에도 법적으로는 “필요비, 유익비에 대한 포기”의 의미로 해석될 수 있다. 민법 제626조는, 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출하거나, 임차물의 객관적인 가치를 증가시킨 유익비를 지출한 경우 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있도록 규정하고 있는데, 만약 임대차계약에 임차인의 원상복구의무가 규정되어 있다면, 이는 임대인에 대한 필요비, 유익비청구권을 임차인이 포기하는 것으로 법적으로 해석하는 것이다.
따라서, 임차인의 입장에서는 원상복구의무를 규정한 계약내용에 동의함에 있어, 원상복구비용을 임차인 스스로 부담해야한다는 점과 함께, 임차인이 임대차목적물에 관하여 투자한 비용 대부분을 임대인에게 청구할 수 없게 된다는 점을 유의할 필요가 있다. 더구나, 다른 임차인에게 시설을 양도하면서 “권리금”이라는 명목으로 투자한 자본을 회수하는 자체가 법적으로 보장되지 않는 현실에서는 그러한 내용이 포함된 계약의 체결에 더욱 신중을 기할 필요가 있는 것이다.
그럼에도 불구하고, 우리 부동산임대차계약의 현실은 너무나 임대인의 입장에 치우쳐있다고 밖에 볼 수 없다. 부동산 임대차에 관한 서식화된 계약서의 거의 대부분이 위와 같은 임차인의 원상복구조항을 무비판적으로 삽입함으로써, 민법에서 보장하는 임차인의 당연한 권리인 필요비, 유익비청구를 원천적으로 막고 있기 때문이다. 필자로서는, 이에 대한 책임이 부동산거래의 주무관서인 건설교통부에도 상당히 있다고 판단하고 싶다. 과거에 비해 상당히 개선되었다고는 하지만 여전히 임대인에 비하여 임차인은 약자일 수 밖에 없는 것이 현실이다. 이러한 현실하에서 임대차계약은 임차인에게 불리할 소지가 클 수 밖에 없다. 따라서, 건설교통부로서는 행정지도권한을 통해 임차인에게 불리하지 않은 표준계약서의 사용을 적극 권장할 필요가 있는 것이다. 더구나, 부동산중개업법 시행령 21조 3항은 “건설교통부장관은 중개업자가 작성하는 거래계약서에 관하여 표준이 되는 서식을 정하여 이의 사용을 권장할 수 있다”고 규정하고 있어, 부동산거래의 상당부분을 담당하는 부동산중개업자를 통해서도, 이러한 목적달성은 충분히 가능하다고 본다. 그렇지만 현실은, 일반적인 표준계약서는 물론이고, 중개업자들이 사용하는 표준계약서 작성에 건설교통부는 전혀 관여하지 않고 있다. 이러한 행정당국의 수수방관 속에서 현재 사설기관에서 제각각 임대차계약서를 만들어 유통하고 있고, 그 내용들 속에는 거의 천편일율적이고 무비판적으로 임차인의 원상복구조항이 부동문자로 삽입되고 있는 것이다.

한편, 임차인의 원상복구의무에 관해 양 당사자간에 충분히 이해하고 계약이 체결된 경우에도, 임대인의 입장에서 볼 때 너무나 계약내용이 허술한 경우가 많다.
임대차계약에서 원상복구란, 기본적으로 임대차 이전의 상태로 복구하는 것이어서, 원상복구를 위해서는 종전의 상태가 정확히 파악되어져야 한다. 임대인이 임차인에 대하여 원상복구의무를 요구하고 의무를 이행하지 않을 경우 의무에 상당하는 금전을 청구하기 위해서는, 임대차개시하기 이전의 상태는 어떠하였고, 임대차가 종료된 현재의 상태는 어떠한데, 종전의 상태로 원상복구하기 위한 비용이 얼마인지에 관한 모든 입증을 임대인이 해야한다. 그러나 임대차계약의 현실은, 우선 임대차 개시 이전의 상태가 무엇인지에 관해서부터 아무런 자료가 없는 경우가 많다. 인테리어 공사, 시설 개보수공사를 통해 임차인이 임대차목적물에 변형을 가한 후 임대차목적물을 사용하다가 임대차목적물을 명도할 때는 이미 종전의 원상태는 존재하지 않게 된다. 따라서, 최소한 종전 상태에 관한 자세한 사진이라도 계약서상에 첨부가 되었어야 하는데, 원상태에 관한 사진첨부가 되지 않은 것은 물론이고, 계약서상에 “원상”에 관해 아무런 언급자체가 없거나, 언급이 있다고 하더라도 대단히 미흡한 경우가 태반이다. 원상태에 관한 구체적인 재질이나 비용 등에 대해서 언급이 없는 것은 두말할 필요가 없을 정도다. 사진 몇장이 첨부되어 있거나, 간단한 원상태에 대한 설명이 있다고 하더라도, 구체적인 원상복구비용을 감정하여, 금액으로 판단받기 위해서는 부족하다. 따라서, 원상복구의무가 충실히 이행되기를 원한다면, 종전 상태에 관한 사진을 가급적 자세하게 첨부하고 사진에 담긴 원상태의 재질, 비용 등에 대해 임대차개시 당시부터 합의를 해 두는 것이 바람직하다. 그렇지않으면, 임대차계약체결 당시부터 원상복구를 바로 “금액”으로 합의하는 것도 하나의 방법일 수 있다.
서로 좋은 말만 하면서 상대방에게 부담주지 않는 분위기로 계약하고 싶은 것은 누구나에게 희망사항이다. 그렇지만, 미비하고 오해의 소지가 있도록 계약한 부분은 몇 년이 지난 시점에서 엄청난 분쟁으로 번지게 되어 서로를 원수지간으로 만들 수도 있다는 점을 명심해야 한다.

더구나, 경기가 불황인 최근에 들어서 이와 같은 원상복구문제가 자주 다툼이 되고 있는 것은 다음과 같은 이유가 아닌가 짐작된다. 경기가 호황일 때는 기존의 임차인이 나가고 새로운 임차인이 들어오게 되는 경우, 향후 기대될 수익이나, 임대료 등과 비교할 때, 철거비용이 큰 부담이 아닌 관계로 통상 철거비용을 새로운 임차인이 대신 기꺼히 부담해 왔기 때문에 기존의 임차인이나 임대인에게는 계약서상의 원상복구조항이 그야말로 형식적인 문구에 지나지 않았을 수 있지만, 지금과 같은 불경기하에서 새로 들어오는 임차인 입장에서는 철거의무를 대신 부담하려고 하지 않는 경향이 늘고 있어, 기존의 임차인에 대한 원상복구문제가 심심찮게 분쟁거리로 등장하고 있는 것으로 보인다.

위에서 본 바와 같이 임차인의 원상복구의무 조항은, 비록 표준계약서상의 활자로 박혀있어 별다른 법적 의미를 지니지 않은 것으로 보일 수 있지만, 임대인, 임차인 모두에게 법적으로는 매우 큰 의미가 있음을 유의할 필요가 있다. -이상-

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