판교발 태풍이 사뭇 거세다. 판교에서 불어오는 강력한 태풍으로 판교 주변지역에 소재한 아파트 가격들이 들썩이고 있는 가운데 경매에 부쳐지는 아파트 역시 2년 전에나 있을 법 했던 ‘묻지마 입찰’이 빈번하게 나타나는 등 지나친 과열양상을 보이고 있다.

판교주변지역으로는 직접영향권이라 할 수 있는 분당지역과 간접영향권이라 할 수 있는 분당을 제외한 성남시를 비롯하여 용인 수지ᆞ죽전ᆞ기흥 및 수원시 영통구를 들 수 있다. 서울 강남권역(강남구, 서초구, 송파구)은 정부의 부동산정책에 따른 영향을 받으면 받을까 타지역 신도시나 택지개발에 따른 영향을 받지 않는 독립적 부동산시장을 형성하고 있어 판교신도시 건설에 따른 영향권내라고는 볼 수 없는 지역이다.

그렇다면 경매시장에서 판교발 태풍으로 인한 영향을 가장 많이 받고 있는 지역은 어디일까? ‘2.17 수도권 주택시장 안정대책’이 발표되기 전인 2월 16일까지 판교주변지역의 경매동향을 분석한 결과 단연 분당신도시 지역이 가장 영향을 많이 받고 있는 것으로 나타났다.

분당신도시의 경우 지난 1월만 해도 아파트 낙찰가율이 80.96%로 수도권지역 아파트 1월 낙찰가율 76.04%와 비교하여 그리 큰 차이를 보이지 않았다. 낙찰률 은 23.08%로 오히려 수도권 낙찰률 34.73%보다 10% 이상이 낮았다. 단지 입찰경쟁률만 수도권의 4.9대1 보다 2배 가량 높은 8.3대1의 경쟁률을 보였을 뿐이었다.

그랬던 분당지역 아파트 경매시장이 판교신도시에 대한 중대형 평형의 분양가 상한선이 1,500만원으로 예고되면서 엄청날 정도로 과열되고 있다. 지난 2월 16일까지 경매에 부쳐진 아파트의 평균 낙찰가율은 92.12%로 1월보다 무려 11.16%가 상승하였고, 낙찰률은 80%로 3배 이상 높아졌다. 입찰경쟁률 역시 21.1대1로 1월의 8.3대1보다 2.5배 이상 입찰경쟁이 치열해졌고, 그야말로 분당지역 아파트를 낙찰 받기가 낙타가 바늘구멍 통과하는 것만큼이나 어려워졌다.

실제로 지난 2월 7일 경매에 부쳐진 분당구 이매동 아름마을 두산아파트 48평형은 감정가 5억6천만원에서 1회 유찰되어 4억4800만원에 경매에 부쳐졌는데도 불구하고 53명이 치열하게 경합한 끝에 감정가를 넘는 5억7,400만원에 낙찰되었고, 보다 더 최근인 2월 14일에는 분당구 금곡동 청솔마을성원상떼빌 41평형이 감정가 5억2천만원에서 2회 유찰되어 3억3280만원에 경매에 부쳐졌으나 35명이 입찰경쟁한 끝에 1회 유찰가격을 훨씬 뛰어넘어 4억5,333만원에 낙찰된 바 있다.

이와 같은 치열한 입찰경쟁은 중소형 평형보다는 중대형 평형에서 더욱 심하게 나타나고 있는데 이는 판교지역 중대형 평형의 아파트 분양가 상한선이 1,500만원으로 제시되면서 판교신도시와 가격경쟁관계에 있는 분당지역 아파트가격 상승에 대한 가이드라인을 제시해 주는 셈이 된 까닭이다.

즉 경매에 부쳐지고 있는 분당지역 중대형 평형 아파트의 감정가격은 평당 1,000만원에서 1,350만원 정도. 평균 낙찰가율로 보아 대개 1회는 유찰되기 때문에 입찰시점에서의 최저가격은 평당 800만원에서 1,080만원으로 평균 낙찰가율 92.12% 정도에서 낙찰 받는다고 가정하면 제반 취득비용 포함하여 결국 감정가 에서 취득하게 되어 경매를 통한 취득이라는 이점이 없는 낙찰가격이라 할 수 있다.

그럼에도 불구하고 이처럼 많은 인파가 몰리는 것은 향후 분당지역 중대형 평형 아파트의 가격이 평당 1500만원까지는 오를 것이라는 기대감이 팽배해 있기 때문이다. 감정가 수준에서 낙찰을 받더라도 향후 적게는 평당 150만원에서 많게는 평당 500만원 – 물론 평형대가 클수록 가격 상승폭은 더 크겠지만 - 까지 시세 차익을 누릴 수 있다는 계산이 깔려 있는 것이다.

그밖에도 분당지역의 일반매물은 가격이 지속적으로 오르고 있는 상황이고 나왔던 매물도 거두어들이고 있는 반면 한번 시장에 나온 경매물건은 다시 거두어 들이기가 절차상 용이하지 않고, 또한 경매를 위한 감정시점과 입찰시점의 차이가 6개월 이상 나기 때문에 그간의 가격상승폭을 반영하지 못하고 시세보다 낮게 경매에 부쳐지는 것도 경매시장으로 발길을 끄는 매력으로 작용하고 있다.

분당신도시와 달리 간접영향권역에 소재한 아파트경매시장은 낙찰가 측면에서는 1월과 큰 차이를 보이지 않았지만, 낙찰률이나 입찰경쟁률은 2배 가까이 또는 그 이상으로 급등하였다. 판교, 분당에 이어 이와 인접해 있는 주변지역까지 가격에 영향을 미치지 않겠느냐 하는 막연한 기대심리가 작용하고 있고, 더구나 최근 부동산가격이 저점을 형성하지 않았느냐 하는 인식에 대한 확산으로 투자심리가 조금씩 살아나고 있는 점도 낙찰률이나 입찰경쟁률을 상승시키는 요인이 되고 있다.

이와 같이 판교주변지역 아파트 가격이 하루가 멀다 하고 뛰어 오르고 판교신도시를 겨냥한 청약통장의 불법거래가 횡행하는 등 투기과열조짐이 보이자 정부에서는 판교신도시 분양을 11월로 연기하여 일괄 분양한다는 것을 골자로 한 ‘2.17 수도권 주택시장 안정대책’을 내놓았지만, 분양시점만 연장되었을 뿐 별다른 근본적인 안정대책으로 보기에는 미흡한 점이 있다는 것이 세간의 평가다.

당장은 어느 정도 효과를 보겠지만 결국 하반기에 이르러 판교주변지역의 주택시장이 다시금 지금 이상으로 과열될 것이 뻔하기 때문이다. ‘2.17 대책’으로 인해 약간이나마 상승세나 과열분위기가 주춤해졌다고 해서 그 대책이 효과만점 이었다고 치부한다면 이는 대단한 오산이다. 가격상승에 대한 확신이 들고, 투자기간이나 시점에 대한 확실한 흐름이 보이는데 누군들 투자하지 않겠는가! 그냥 약간의 숨고르기에 들어갔을 뿐이다. 경매시장을 찾는 이들의 발걸음은 오히려 이런 때일수록 더 분주해질 수밖에 없다.


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