■ 거래할 때, 공부와 건축물현황을 꼼꼼히 살펴보자
불법건축물을 매매하거나 임대차하게 되는 경우가 많다.
해당 건축물이 건축과정에서 불법적인 점이 존재한다는 점을 잘 알고서 이러한 사실을 인정하면서 거래했다면 민사적으로 별다른 문제가 없겠지만, 만약 이러한 사실을 알지 못하고 거래를 하게 되었다면 복잡한 분쟁에 휘말리게 된다.
불법적으로 건축된 건물은 해당 관청에 적발된 이후에는 건축물대장에 그 사실이 명기되지만, 적발 이전에는 공부상으로 확인이 불가능하다. 따라서, 거래과정에서 반드시 건축물대장까지 열람해야 할 뿐 아니라, 아울러 건축물대장이나 부동산등기부등본상에 표기된 내용과 실제 건축물의 현황이 차이가 없는지 꼼꼼히 대조할 필요가 있다. 해당 건물이 건축과정에서 불법적으로 시공된 사실을 알지 못하고 거래를 하게 되었다고 하더라도, 만약 거래당시에 이미 불법사실이 공부상에 표기되어 있다면 재판과정에서는 응당 그러한 사실을 알고 거래를 한 것으로 인정될 가능성이 많다. 법원으로서는, 부동산거래를 함에 있어 당사자가 건축물대장 정도는 열람했을 것이라고 보기 때문이다. 또, 실제 건축물의 현황과 공부상의 표기가 현저하게 다르다면, 즉 육안으로 보더라도 그 차이를 쉽게 확인할 수 있을 정도라면, 법원 입장에서는 비록 거래당시에 공부상에 “불법”이라는 표기가 되어있지 않다고 하더라도, 거래당사자 쌍방에서 건축물의 불법현황을 알고서 이를 인지하고 거래했을 가능성이 있다고 판단할 여지가 다분히 있다. 따라서, 만약 부동산거래에 무지하여 건축물이 불법인 사실을 알지 못하고서 거래했는데 나중에 이러한 사실을 알게 되었을 경우, 거래상대방(매도인 내지 임대인)이나 중개한 업자를 상대로 손해배상을 받기 위해서는, 거래당시에 건축물의 불법사실을 알지 못한 채 거래하게 되었다는 점을 재판 이전에 미리 녹취나 확인서를 통해 입증해 둘 필요가 있는 것이다. 이러한 사건으로 분쟁이 되면 거의 십중팔구, 매도인이나 임대인으로부터 제기되는 주장이, 바로 ‘상대방(매수인 내지 임차인)이 건축물의 불법사실을 잘 알고서 거래하였다’는 것인데, 위에서 본 바와 같은 이유로 재판에서 실체관계를 밝히기란 쉬운 일이 아니기 때문이다.

■ 손해액의 입증도 매우 곤란하다.
건축된 불법부분으로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도라면 계약을 해제할 수 있지만, 그렇지 않다면 손해배상으로 해결된다.
그런데 문제는, 이 경우 적절한 손해배상을 받기도 곤란할 수 있다는 점이다. 해당 건축물의 불법내용에 따라 건물주에 대해 여러 가지 형태의 조치가 있을 수 있으나, 가장 흔한 경우가 해당 불법부분을 철거하도록 명하는 것이다. 따라서, 철거되는 경우를 기준으로 예를 들어보기로 하겠다.
매매의 경우, 불법적인 부분을 철거함에 따르는 매수인의 손해액을 입증하여야 하는데, 철거로 인해 매수인이 입을 수 있을 손해로는, 불법적인 부분을 철거하고 정상적인 상태로 재시공하는데 따르는 비용, 철거 이후의 건물가치하락 등을 생각할 수 있다. 그런데, 이러한 손해를 입증하기 위해서는 입증의 방법으로 법원에서 선임하는 감정인으로부터 감정을 받아야 하는 경우가 일반적인데, 감정비용이 만만치 않다. 더구나, 이러한 감정비용을 부담하고서라도 감정자체가 곤란할 수도 있다. 즉, 철거 및 재시공 비용에 대한 감정은 그다지 어렵지 않을 수 있으나, 정작 손해배상액수가 클 수 있는 철거 후의 건물가치의 하락은 감정기법상 감정자체가 어려울 수 있다. 따라서, 상당한 비용을 들여서 감정을 하더라도 감정이 불능되어 결국 손해액을 입증할 수 없게 되는 난관에 봉착할 수 있는 것이다.
임대차의 경우 임차인으로서는 해당 불법부분을 철거하게 될 경우, 임대면적이 얼마나 줄어들게 되고, 이에 따르는 영업손실이 얼마나 있을 수 있는지를 입증해야 하는데, 그 입증 또한 만만치가 않다.
결국, 이러한 점을 고려한다면 가급적 불법건축물을 거래하지 않도록 사전에 철저히 확인하는 것이 상책이고, 부득이 거래할 수밖에 없다면 불법적인 부분이 관공서에 적발되어 손해가 발생할 것을 대비하여 미리 손해액 등에 관해 상대방과 합의를 해 둘 필요가 있다. 이러한 대비야말로 복잡한 분쟁을 예방할 수 있는 첩경일 수 있는 것이다. -이상-

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