한경닷컴 더 라이피스트
최근 부동산공급과잉으로 인해 세입자구하기가 점점 어려워지고 있다. 이러한 상황에서 부동산, 특히 상업용 부동산을 거래함에 있어 현재 해당 부동산에 임차인이 존재하는 경우에 그 임차인과의 임대차조건(임대차보증금, 월차임, 임대차기간 등)을 기대하고 해당 부동산을 매입하게 되는 경우가 많다. 예를들어, 매매대금 10억원에 부동산매입을 결정함에 있어, 현재 임대차보증금이 5억원이고, 월차임이 합계 5백만원이라면, 실제로는 5억원을 투자하고 월5백만원의 수입을 얻게 되는데다가, 임대차기간도 상당히 남아 있어서 당분간 높은 투자수익율을 기대하고서 매입을 결정하는 것이다. 그렇다면, 이러한 기대의 전제는 소유권변동에도 불구하고 세입자가 당초 전 소유자와 체결한 임대차조건대로 임대차계약을 유지해야 할 의무가 있다는 것인데, 법적으로는 반드시 그러하지 않은데 문제가 있다.
이 점에 관해 판례는, 임차인에게 (주택, 상가건물)임대차보호법상 대항력이 있는지 여부에 따라 구분하여 판단하고 있는데, 임차인이 임대차보호법에 따른 대항력을 구비한 이후에 소유권이 양도된 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 양수인에게 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다고 해석한다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결)고 하여, 임차인의 동의여부에 상관없이 소유권변동에 따라 임대차계약이 자동승계되는 것으로 해석하는 반면, 임차인에게 대항력이 없는 경우에는 임대인과 신 소유자와의 계약만으로 임대인 지위의 양도가 가능할 수도 있지만, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다고 하여(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정), 임차인에게 임대차계약의 자동승계를 거부할 수 있는 선택권을 부여하고 있다.
그럼에도 불구하고 우리 부동산거래실무는 이러한 법리에 거의 무지한 실정이다. 언급한 바와 같이, 좋은 조건의 임차인을 구하는 것이 부동산투자의 가장 중요한 관건인데, 현재의 임대차조건이 계속 유지될 것으로 기대하고 부동산을 매입한 사람으로서는 임차인이 중도에 계약을 해지하고 나가버리게 되면 수익률에 대한 기대가 완전히 깨지게 되는 것이다. 그 결과, 매매계약자체가 해제되거나 손해배상의 문제가 발생하고 심지어는 그 계약을 중개한 중개업자에게도 책임이 돌아올 수 있는 소지가 있는 것이다. 심지어 어떤 매도인들은, 영업이 부진해서 월차임을 내기가 버거운 등의 이유로 당초부터 세입자가 임대차계약을 해지하고자 하는 뜻을 계속적으로 전해왔음에도 불구하고, 이러한 상황이 매수인에게 전달될 경우에 부동산매매에 지장을 받을 수 있음을 우려해서, 매수인에게 고의로 이를 알려주지 않는 경우도 있었다. 따라서, 세입자의 계약해지로 인해 당초 기대했던 수익률이 깨지는 등 예상치 않은 손해를 입지 않기 위해서는 매매계약 이전에 미리 세입자의 의사를 타진한 후에 매매계약을 체결할 필요가 있다고 할 것이다. -이상-<관련판례>■ 대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정 ■ 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.■ 대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정 ■임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다.■ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 ■대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com
이 점에 관해 판례는, 임차인에게 (주택, 상가건물)임대차보호법상 대항력이 있는지 여부에 따라 구분하여 판단하고 있는데, 임차인이 임대차보호법에 따른 대항력을 구비한 이후에 소유권이 양도된 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 양수인에게 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다고 해석한다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결)고 하여, 임차인의 동의여부에 상관없이 소유권변동에 따라 임대차계약이 자동승계되는 것으로 해석하는 반면, 임차인에게 대항력이 없는 경우에는 임대인과 신 소유자와의 계약만으로 임대인 지위의 양도가 가능할 수도 있지만, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다고 하여(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정), 임차인에게 임대차계약의 자동승계를 거부할 수 있는 선택권을 부여하고 있다.
그럼에도 불구하고 우리 부동산거래실무는 이러한 법리에 거의 무지한 실정이다. 언급한 바와 같이, 좋은 조건의 임차인을 구하는 것이 부동산투자의 가장 중요한 관건인데, 현재의 임대차조건이 계속 유지될 것으로 기대하고 부동산을 매입한 사람으로서는 임차인이 중도에 계약을 해지하고 나가버리게 되면 수익률에 대한 기대가 완전히 깨지게 되는 것이다. 그 결과, 매매계약자체가 해제되거나 손해배상의 문제가 발생하고 심지어는 그 계약을 중개한 중개업자에게도 책임이 돌아올 수 있는 소지가 있는 것이다. 심지어 어떤 매도인들은, 영업이 부진해서 월차임을 내기가 버거운 등의 이유로 당초부터 세입자가 임대차계약을 해지하고자 하는 뜻을 계속적으로 전해왔음에도 불구하고, 이러한 상황이 매수인에게 전달될 경우에 부동산매매에 지장을 받을 수 있음을 우려해서, 매수인에게 고의로 이를 알려주지 않는 경우도 있었다. 따라서, 세입자의 계약해지로 인해 당초 기대했던 수익률이 깨지는 등 예상치 않은 손해를 입지 않기 위해서는 매매계약 이전에 미리 세입자의 의사를 타진한 후에 매매계약을 체결할 필요가 있다고 할 것이다. -이상-<관련판례>■ 대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정 ■ 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.■ 대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정 ■임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다.■ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 ■대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com
