■ 분양회사의 능력을 따져보자
상가건물을 분양받거나 임차할 경우에는 각별한 주의가 필요하다
신축 상가건물을 분양받거나 임대차할 경우 가장 중요한 부분은, 분양하거나 임대하는 측이 신뢰할 수 있는 대상인가 하는 것이다. 과연 정확하게 약속을 이행할만한 능력이 있는지가 문제된다는 것이다. 상가분양 역시 법률적인 계약으로서 상가분양계약서 등의 형식을 비롯해서 여러 가지 약속을 하는 것인데, 분양회사측이 이런 약속을 이행할 능력이나 의지가 있는지를 한 번쯤 생각해 볼 필요가 있다.
상가분양의 가장 기본적인 법률관계는 약속한대로 상가를 지어주고 등기를 넘겨주는 것이다. 그런데, 현행법상 부동산이라는 물건은 다른 물건들처럼 이미 만들어져 있는 물건을 보고 소비자가 품질을 선택한 후에 돈과 교환해서 바로 소유권을 가져오는 것이 아니라, 대부분의 경우 완성되지도 않은 상태에서 미리 돈을 주면서 계약을 하게 되어 있다. 따라서, 돈(분양대금)을 미리 받은 분양회사측에서 이러한 약속을 이행할 신용이나 의지가 있는지를 사전에 검증해 볼 필요가 있는 것이다. 또한, 예상과 달리 분양사업이 잘 되지 않거나 만들어진 건물에 하자가 발생할 경우에 받은 분양대금을 돌려주거나 하자발생에 대한 손해배상을 해 줄 능력이 있는지도 생각해 보아야 한다.
그러나, 필자가 경험하기로는 대부분의 분양회사는 이러한 능력이 검증되지 않고 있었다. 기본적으로는, 대부분의 자금을 빌려서 사업을 시작하다 보니, 예상과 달리 분양이 저조하거나 공사기간이 연장되는 등으로 비용이 추가될 때 이를 대처할만한 능력이 거의 없는 경우가 대부분이었다. 일반 사람들이 분양회사의 신용이나 능력을 고려하지 않다보니, 될만한 사업부지를 선택해서 극히 적은 돈으로 사업을 시작해서 나머지는 대출을 받거나 분양대금으로 사업을 진행하는 것이 관행이 된 것이다. 일반적으로 비즈니스에서 가장 중요하게 고려되는 것은 회사의 업력, 즉 어떠한 사업경력이 있는지 하는 것인데, 상가분양의 분야에서만큼은 이러한 업력이 전혀 고려되지 않고 오로지 사업대상지가 수익률이 있는지와 같은 점만이 주목된다. 그러다보니, 심지어는 세무적인 문제를 이유로 하나의 분양사업을 정리하고서는 법인을 없애버리고 다른 법인을 만들어 다른 분양사업을 하는 식으로 운영되고도 있다. 분양을 받는 소비자가 분양회사의 신용이나 능력에는 아무런 관심이 없고, 분양사업내용에만 관심이 있다는 점에서 빚어진 현상인 것이다. 그런데, 현재의 분양시장 여건으로 볼 때, 분양사업은 성공하기 보다는 실패할 확률이 더 많다고 본다면, 분양사업이 생각했던대로 제대로 성공하지 못할 경우에 분양주체가 책임을 질 수 있는 위치에 있는지가 사전에 반드시 검토되어질 필요가 있다. 비록 이러한 상가분양의 피해를 예방하고자 뒤늦게나마 건축물의분양에관한법률이 최근에 제정되어 분양의 조건에 대해 규제하고는 있지만, 그렇다고 하더라도 분양으로 인한 피해를 완전하게 예방하기에는 역부족이다. 그럼에도 불구하고, 대부분 사람들은 오로지 분양될 상가의 수익성만을 따져서 분양을 성급하게 결정하고 있는 것이다. 상가분양이 잘 되지 않아서 문제가 생길 경우에는 대처할 수 있는 방법이 있을까라는 의문을 가질 필요가 있다.
‘일정기간 몇 %의 수익률을 분양회사에서 보장한다’는 등의 약속 역시 이러한 관점에서 바라 볼 필요가 있다. 수익률을 보장한다고 하면서 서면으로 약속한다거나, 심지어는 법률사무소에서 인증을 해 주겠다고 광고하지만, 비록 법적으로는 약속이 분명하게 되었다고 하더라도 분양회사측이 이러한 약속을 지킬 능력이 있는지는 별개의 문제라는 점을 인식할 필요가 있다. 저조한 분양률을 만회하기 위한 단순한 광고의 수단으로 이러한 약속이 이용될 수도 있다는 점을 직시해야 한다. 법원 역시 선전광고에 있어 다소의 과장․허위가 수반된다고 보며 분양회사의 기망행위를 쉽게 인정해 주지 않고 있는 실정이다. 실제로도, 이러한 약속에 현혹되어 계약을 했지만 결국은 분양회사측이 부도나서 고스란히 손해를 본 경우가 흔하게 발생하고 있다.

■ 시공사만을 믿을 수도 없다.
한편, 일반사람들은 분양사업의 시공사만을 보고 분양에 문제가 없을 것으로 쉽사리 안심하기도 한다. 분양사업의 시공사는, 제대로 공사를 진행해서 정해진 기간 안에 완성하는 차원에서는 중요한 고려요소가 볼 수 있다. 그러나, 아무리 시공사가 튼튼하다고 하더라도 이는 어디까지나 공사대금을 제대로 받는다는 전제에서 공사진행이 가능한 것이다. 분양자체가 부진하여 공사대금이 제대로 집행되지 못하면 아무리 튼튼한 시공사라고 하더라도 건물을 완공할 수가 없을 것이다. 따라서, 시공사만을 보고 분양받을 수도 없는 것이다. 분양의 주체는 시공사가 아니라 분양회사이기 때문에, 분양받은 사람과 관련한 향후의 법적인 책임은 대부분은 분양회사에만 있다는 점을 인식할 필요가 있다.

■ 신탁회사 역시 안전한 분양을 보증하지는 못한다.
최근에는, 이와 같은 분양회사에 대한 불신을 보완하는 차원에서 신탁회사를 파트너로 선정하고 있지만, 이 역시 안전한 분양을 보장하기에는 미흡하다. 신탁의 내용에 따라 차이가 있지만, 대부분의 신탁사업은 분양회사측에서 분양대금을 다른 곳에 횡령하는 것을 감시하는 자금관리역할 정도만 하는 것이 일반적이어서, 신탁회사가 개입되었다고 하더라도 상가를 약속대로 완공할 수 있는 것으로 확신할 수는 없다. 상가분양실적 자체가 예상보다 미진해서 사업이 망가지는 것과 같은 현상은 신탁으로도 보완될 수 없기 때문이다.

결국, 일정한 공동주택과 같이 공적인 기관에서 보증을 의무화하지 않는 한, 제대로 분양받을 수 있을지 여부는 미지수일 수밖에 없고 그로 인한 불이익은 고스란히 수분양자들에게 돌아온다는 점에서 수분양자들로서는 각별한 주의가 요망된다. -이상-


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