경매는 갈수록 대중화 되고 있다. 경매가 대중화 된다는 것은 처음으로 입찰에 참가하는 사람들이 많아진다는 얘기이다. 그러다 보면 중소규모의 물건에 투자하는 사람들이 많아져 필요 이상으로 낙찰가율이나 경쟁률이 치솟게 된다. 요즈음 경매시장이 제2의 전성기를 맞고 있는 이유이다.

토지거래허가구역내 토지거래허가요건의 강화, 주택거래신고지역 확대, 양도세 실거래가 확대 등 일반부동산시장에 대한 각종 규제가 강화될수록 이보다 규제가 덜한 경매시장으로 투자자들이 몰리는 것은 당연한 일.그만큼 경매라는 이점이 사라지고 경매를 통해 투자이득을 얻으려는 진정투자자들이 설 자리를 잃게 되기 마련이다.

난세에 영웅이 난다고 했던가? 이렇게 과열되고 혼탁해진 경매시장에서도 빛을 발하거나 발할 수 있는 두 부류의 인간군이 있다. 하나가 경매전문가이고, 또 하나가 바로 이른바 부자(富者)들이다. 경매전문가는 일반투자자들이 쉽게 접할 수 없는 물건을 접한다거나 외관상 볼품 없는 물건도 자산가치상승을 통해 수익을 실현시킬 수 있는 능력을 겸비하였다는 점(모든 전문가가 다 그런 것은 아니지만)에서 그렇고 富者는 이러한 경매전문가의 의도하는 바를 가장 잘 이해하고 따를 수 있는 금전적, 시간적, 구조적 여유를 가지고 있기에 그렇다.

이런 의미에서 내 자신이 富者(그 기준이 모호하지만 일단 현금 활용한도가 최소한 10억 이상이라고 하자)라고 판단된다면, 그리고 경매를 통한 부동산투자에 관심이 있다고 한다면 일반투자자들과는 달리 조금은 특별한 방법을 취할 필요가 있다. 바로 경매전문가적인 사고를 따라가는 것, 그 투자전략의 첫걸음이다.

첫째, 나 홀로 입찰보다는 공동입찰을 고려해 볼 일이다. 물론 공동입찰(또는 공동투자)은 富者가 아닌 소액투자자들도 할 수 있지만 투자자들이 많을수록 관리하거나 수익배분이 복잡해진다. 공동입찰은 3명에서 7명이 적정하다. 경험칙상 임대수익형 부동산의 경우 수익률이 가장 높게 나타나는 규모는 감정가 30억원~70억원 정도.

구민사소송법제하에서는 공동입찰시 집행관의 사전허가나 공동입찰자 상호간 특수한 신분관계를 요하는 등 일반인들 사이의 공동입찰이 어려웠지만, 민사집행법이 시행된 후에는 이러한 제한이 없어져 공동입찰이 자유로워졌고, 최근 종합부동산세 도입 및 정부의 보유세 강화 방침 등으로 공동입찰의 필요성이 더욱 절실해졌다.

둘째, 간접투자기구를 적극 활용하자. 지난 2003년 10월에 제정된 간접투자자산운용업법이 2004년 10월 개정되면서 부동산에 간접투자할 수 있는 길이 폭넓게 열렸다. 최근 출범한 ‘현대경매펀드1호’나 ‘GBwm경매펀드1호’가 바로 이 간접투자자산운용업법을 근거로 태생한 부동산실물펀드이다. 이들은 모두 공모에 의해 설립된 간접투자기구이지만 사모에 의한 간접투자기구의 설립도 가능하다.

즉 30인 이하의 투자자들이 최소 100억원 이상을 출자해 펀드(사모형 부동산간접투자기구)를 설립한 후 이 사모펀드를 경매부동산에 투자하여 운영수익을 배당하는 구조이며, 펀드운용은 자산운용사가 맡게 된다. 취득후의 자산운용에 따른 수익은 물론 부동산을 처분함으로써 발생하는 수익을 배당받게 된다.

쉽게 말해 공모펀드는 소액투자자들의 투자처라 한다면 사모펀드는 富者에게 구조적 강점이 있는 투자방법이자 간접투자기구를 이용한 또다른 형태의 공동입찰(공동투자)이라 할 수 있다. 간접투자기구에 의한 경매펀드의 예상 운용수익률은 연간 8%~12% 정도이다.

셋째, 하자있는 물건에 관심을 갖자. 하자있는 물건이라 함은 유치권이 신고되어 있거나 유치권을 주장할 가능성이 있는 물건, 법정지상권이 성립하거나 성립할 여지가 있는 물건, 기타 권리관계상 하자가 있는 물건을 말한다. 이러한 물건은 다른 입찰자들이 입찰을 꺼려하게 되고 결국 감정가의 20~30%까지 최저매각가가 떨어지는 경우가 허다하다. 공사가 중단된 건물이 있는 토지가 경매에 부쳐지는 것이 대표적인 예이다.

그러나 전문가적인 견해에서 볼 때에는 하자가 있어 보이지만 하자가 없다거나 하자가 있더라도 외적으로 표출된 비용의 극히 일부만을 부담하고도 하자를 치유할 수 있는 물건들이 상당수 있다. 이러한 의미에서 하자있는 물건은 하자치유 후의 온전한 소유권 취득이라는 구조적 개선이 이미 예견되어 있는 물건으로 취득당시의 자산가치에 비해 상당한 차익을 실현할 수 있는 장점을 지니고 있다.

특히 하자있는 물건 또는 하자가 있어보이는 물건은 금전적, 시간적 여유가 있는 富者들의 고수익 창출을 위한 물건으로서 더욱 효용가치가 있다. 물론 여기에는 전문가의 정확한 판단과 자문이 곁들여져야 하고 전문가의 의견을 믿고 따르는 투자자의 인내심을 필요로 한다.

넷째, 개발 또는 리모델링을 통해 자산가치를 상승시킬 수 있는 물건에 투자하자. 경매부동산 중에는 현재의 가치보다는 향후 개발이나 리모델링을 통해 미래의 자산가치를 상승시킬 수 있는 물건이 상당수 있다. 건물을 헐고 개발할 수 있는 노후주택, 개보수를 통해 임대수익가치를 높이거나 리모델링을 통해 다른 용도로 변경하여 수익률을 높이는 형태의 임대수익용 부동산 등이 그 예이다.

이러한 부동산은 단지 취득에서 그치는 것이 아니라 추가자금을 투입하여 미래가치를 창출하는 것으로 금전적으로나 시간적으로 어느 정도 여유가 있는 개인이거나 개발사업을 주업으로 하는 시행사(또는 개발업자)에게 적합한 물건이다. 취득시에는 취득비용 외에 개발비용 및 개발후의 매출(임대 또는 분양수익)에 대한 정확한 판단이 선행되어야 함은 물론이다.

끝으로, 땅을 볼 때에도 무언가 특별해야 한다. 땅, 즉 토지는 도로가 접해있는지의 여부가 그 토지의 가치를 결정하는 중요한 요인이다. 그러나 도로가 있는 반듯한 토지는 누가 봐도 쉽게 발견되기 때문에 경쟁이 치열하고 낙찰가율이 한없이 올라가게 되어 취득하기가 만만치 않다.

반면, 주변이 다른 토지로 둘러싸여 있거나 하천이 있어 차량접근이 어려운 토지(이러한 토지를 ‘맹지’라 함)는 일반인들이 그 가치를 발견하기가 쉽지 않기 때문에 낙찰가율이나 경쟁률이 낮다. 맹지이지만 주변토지를 매입해서 진입로를 개설할 수 있다거나 하천에 교량을 개설할 수 있는 토지라면 비록 맹지일지라도 도로 또는 교량개설에 의해 그 가치가 많게는 10배 이상 증가하게 된다.

바라는 기대수익을 얻으려면 그만큼 투자가 선행되어야 한다고 했다. 건물뿐만 아니라 토지에도 추가비용을 들여 도로를 개설한다거나 건물을 지을 수 있게 단지를 조성한다거나 지상의 하자를 제거한다거나 하는 등의 리모델링이 필요한 이유이다.


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