설계변경, 추가분양, 관리면적 확보 등의 여러가지 명목으로 당초 수분양자들에게 약속한 면적보다 실제 공급된 면적이 부족한 경우가 자주 발생한다. 이 때 분양회사들은, 일정한 면적 이하의 차이에 대해서는 금전의 정산없이 분양회사가 별도의 책임을 지지 않는다는 조항을 계약서상에 삽입하는 것이 보통인데, 한 평에 수백, 수천만원 이상을 호가하는 분양가를 받으면서도, 막상 면적이 부족한 부분에 대해서는 아무런 책임을 지지 않겠다는 것은, 면적의 차이가 얼마이든간에 그 발상 자체가 매우 정의롭지 못하다고 할 수 있다. 공정거래위원회 역시 이러한 관행을 적법하지 못한 것으로 일관되게 판단하고 있다.

### 첫 번째 결정 (시정권고 : 제2005- 159호, 사건번호 : 2005약제2384)
<심사약관조항>
제6조(소유권의 이전) (5) 계약시 체결된 건물의 공급면적 및 대지의 공유지분은 공부상의 면적과 일치하여야 한다. 단, 법령에 따른 공부정리절차로 인한 차이 등 “갑”의 귀책사유가 아닌 불가항력적인 사유로 인하여 계약서와 등기부상의 면적차이에 대하여 공용면적은 0.3%, 대지지분일 경우 2% 이내에 증감은 분양대금에 영향을 미치지 않는다.

< 심사의견 : 무효>
ㅇ 일반적으로 당초에 예정했던 급부내용과 실제 급부내용이 상이한 경우에는 정산절차를 거쳐야 하는 것이 당연하다 할 것이며, 비록 그 차이가 불가피하게 발생된 극소한 경우일지라도 정산방법 등에 관하여 사전에 고객의 의견을 수렴하여 조치하는 것이 타당함
ㅇ 현행 약관조항은 공부정리상 대지공유지분일 경우 2%이내, 건물분 분양면적일 경우 0.3%이내의 증감이 있을 경우 분양대금은 변동되지 않는다고 규정하고 있는 바, 이는 상당한 이유 없이 사업자의 담보책임을 배제 또는 제한하는 조항으로서 약관법 제7조 제3호에 해당됨


### 두 번째 결정 (시정권고 : 제2005- 160호, 사건번호 : 2005약제2345)
< 심사 약관조항>
제8조(소유권이전) (5) 계약시 체결된 건물의 공급면적 및 대지의 공유지분은 법령에 따라 공부정리 절차로 인한 차이 등 “갑”과 “병”의 귀책사유가 아닌 부득이한 경우에 의한 공급시 공용면적의 0.3%, 대지지분일 경우 2% 이내의 감소는 분양가격에 영향을 미치지 않는다.

< 심사의견 : 무효 >
ㅇ 일반적으로 당초에 예정했던 급부내용과 실제 급부내용이 상이한 경우에는 정산절차를 거쳐야 하는 것이 당연하다 할 것이며, 비록 그 차이가 불가피하게 발생된 극소한 경우일지라도 정산방법 등에 관하여 사전에 고객의 의견을 수렴하여 조치하는 것이 타당하다 할 것임
ㅇ 위 약관조항은 공부정리상 분양면적에 감소가 있을 경우 분양대금은 변동되지 않는 것으로 규정하고 있는 바, 이는 상당한 이유 없이 사업자의 담보책임을 배제 또는 제한하는 조항으로서 약관법 제7조 제3호에 해당됨


### 세번째 결정( 시정권고 : 제2002-053호, 사건번호 : 2002약제0598)
< 심사 약관조항 >
[제4조] 분양면적의 증감 및 정산/공유대지의 분할
②건축 시공상의 분할 형편에 따라 다소의 위치변경 및 분양면적이 증감될 수 있으며 이 경우 증감분은 분양면적 3% 범위안에서는 서로 이의를 제기치 않는다

<심사의견 : 무효 >
ㅇ 분양계약의 법적성질은 매매계약이라 할 것이고 매매계약에 있어서 분양면적이 당초의 계약면적과 달리 증감이 발생한 경우라면 정산절차를 거쳐야 하는 것이 당연하다 할 것이며, 민법(제572조 및 제574조)에서도 그에 따른 담보책임으로 대금감액청구권, 손해배상청구권, 계약해제권을 부여하고 있음에 비추어 비록 그 차이가 불가피하게 발생한 극소한 경우일지라도 정산방법 등에 관하여 사전에 고객의 의견을 수렴하여 조치하는 것이 타당하다 할 것임에도, 피심인의 상기 약관조항은 분양면적의 3% 범위안에서는 서로 이의를 제기치 않는다고 규정하고 있는 바, 이는 상당한 이유없이 사업자의 담보책임을 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제7조제3호에 해당됨


### 네번째 결정( 시정권고 : 제2002 - 019호, 사건번호 : 2001약제4721)

< 심사 약관조항 >
제11조 (시공 및 시설)
5. “갑”이 목적물 분양시 산출한 기둥, 벽면, 복도 등의 면적 및 이에 따른 증감에 대해 “을”은 일체의 이의를 제기하지 않는다.

< 심사의견 : 무효 >
ㅇ 민법은 매매 목적물의 수량부족으로 하자가 발생할 경우 매도인은 하자담보책임을 지고, 담보책임의 효과로서 매수인은 계약해제권, 대금감액청구권, 손해배상청구권, 완전물급부청구권 등을 주장할 수 있음.
ㅇ 따라서 분양면적의 감소시 물건에 하자가 있는 것임에도 일체의 이의를 제기하지 못하도록 규정한 현행 약관조항은 법률의 규정에 의한 고객의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제11조 1호에 해당하여 무효임.


### 다섯번째 결정 ( 시정권고 : 제2005-015호, 사건번호 : 2004약제3805)

< 심사 약관조항 >
제6조(분양면적의 정산) “갑”은 허가관청의 요청이나 건물의 특성 및 분양 용도상 필요한 경우 “을”의 사전 동의없이 증축, 개축, 감축 및 일부 설계변경을 할 수 있으며, 공부정리 완료후 목적물에 대한 분양면적의 증감이 있을 경우에는 공급가격을 기준으로 계산하여 잔금납부시 상호 정산하기로 한다.

< 심사의견 : 무효 >
ㅇ 건축물의 증개축, 용도변경, 설계변경 등은 부동산 분양계약당사자의 이해관계에 영향을 미치는 계약의 중요사항이므로 그것이 경미하여 사후적인 통지로서 용인될 수 있는 사항이거나 행정관청의 요청 등 그 사유가 불가피한 경우가 아니라면 상대방의 동의 또는 승인을 받는 절차를 거쳐야 할 것임.
ㅇ 그러나, 현행 약관조항은 ‘분양 용도상 필요’와 같이 변경의 사유가 객관적이고 명확하지 않아 사업자의 자의적인 판단에 따라 설계변경 등이 이루어 질 수 있으며 이로 인해 상대방은 불측의 손해를 입을 수 있음에도 상대방의 사전 동의도 없이 증개축, 설계변경이 가능토록 하는 바, 이는 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하고 있는 조항으로 약관법 제10조제1호에 해당됨. -이상-






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