최근 아파트값이 폭등하면서, 매도인측에서는 계약금 두배를 반환하고서라도 해약하겠다는 시도가 많은 반면, 매수인측에서는 계약금 두배만을 돌려받고 해약당하기가 섭섭하다고 느끼면서 해약당하지 않기 위한 여러 가지 노력을 하는 경향이 있다. 이런 상황하에서 최근 언론보도에 따르면, 부동산값이 폭등하는 일부 지역에서는 매수인이 해약당하지 않기 위해서 갖은 방법이 총동원되고 있다고 한다. 구체적으로는 소위 “원샷거래”라고 하여 계약체결시에 바로 대금의 전부를 지급하고 이전등기를 받아버리는 방법, 대금의 10%인 통상적인 계약금을 넘어 대금의 20-30%로 높게 계약금을 정하는 방법 등이 소개되고 있다.
단기간에 예상치 못할 정도의 가격상승으로 인해 발생하는 해프닝이라고 생각하니 마음이 착잡하면서도, 더 큰 이익을 보기 위해 계약유지만을 염두에 둔 이런 식의 계약방법으로 인해 발생할 수도 있는 불이익과 법적인 문제점에 대해 생각해 보는 계기가 되었다. 언론에서 보도된 두 가지 경우를 나누어서 정리해 보기로 한다.

우선, 소외 “원샷거래”라고하여 계약체결시에 대금을 전부지급하는 방식은, 해약의 가능성을 원천적으로 봉쇄하는 기능은 충분히 가질 수 있다. 민법 565조 제1항은, “매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”고 하여, 이행에 착수하기 이전까지만 해약을 가능하도록 규정하고 있다는 점에서, 계약을 체결하면서 대금이 모두 수수되어버리면 해약의 여지가 전혀 없어지기 때문이다.

다만, 이러한 계약진행은 다음과 같은 몇가지 문제점이 있을 수 있다는 점에서 주의할 필요가 있다.

우선, 이러한 방식은 계약체결과 동시에 대금의 전부가 지급되는만큼 해당 거래부동산의 하자에 대한 치밀한 법적검토가 반드시 선행되어야 한다. 통상적인 계약진행은 계약체결과 동시에 총 대금의 10% 정도의 적은 금액만 수수되고, 나머지 금액은 중도금, 잔금 명목으로 계약체결 이후 약 1달 정도의 시간적인 여유를 가지고 완결되는 절차를 거친다. 따라서, 계약체결 이후 잔금청산시까지 계약자체나 물건의 하자 등을 정밀하게 검증할 수 있는 시간적인 여유를 가질 수 있다. 반면에, 소위 “원샷거래”라는 것은 이러한 검증의 시간이 보통의 거래에 비해 현저하게 부족할 수 있다. 더구나, 계약체결 이전에는 해당 부동산에 대한 정보제공을 꺼리는 우리의 부동산거래관행하에서는 그 위험은 더 커질 수 있다.

한편, 계약체결과 동시에 잔금청산을 하게 되면 매도인으로 하여금 해약의 기회를 뺏게되는 반면에, 매수인으로서도 역시 해약의 기회를 상실하게 되는 측면이 있다. 해약이라는 것은 계약의 초기단계에서 매매대금 전체에 비해 적은 비율인 계약금만을 손해보고서 스스로 계약에서 벗어날 수 있게 하는 기회를 제공하는 제도인데, 소위 “원샷거래”하에서는 매수인으로서도 역시 이러한 기회를 원천적으로 가지지 못하는 면이 있다. 예상대로 아파트 가격이 계속 상승하면 문제없겠지만, 급등한 가격이 갑자기 원상복귀되는 등 예상치 못한 결과가 발생하더라도 매수인으로서 계약에서 발을 뺄 수가 없게 되는 것이다.

마지막으로, 계약서작성에 보다 신중을 기할 필요가 있다. 거의 대부분의 부동산매매계약은 중개업소나 문방구에서 유통되는 표준계약서를 틀로 삼아 표준계약서에 빈칸을 메꾸는 방식으로 계약서 작성이 이루어진다. 문제는, 표준계약서상의 내용 대부분이 계약체결 이후 계약금과 별도로 순차적으로 중도금, 잔금을 수수하도록 하는 거래구조의 전제하에서 작성되어 있어서, 소위 “원샷거래”와 계약내용이 맞지 않는 경우가 많다. 따라서, 향후 분쟁이 발생할 경우 계약내용 사이의 모순으로 인해 오해와 다툼이 생길 가능성이 커질 수 있다.

간단한 예를 하나 들어보자. 아파트 1채에 대한 매매계약을 체결하면서 계약체결과 동시에 대금을 전부 지급하고 이전등기까지 받았다. 당시 그 아파트에는 임차인이 있었는데, 조만간 그 아파트를 반드시 직접 사용해야 될 사정이 있는 매수인으로서는, 매도인으로부터 계약체결 1달 이내에 매도인이 임차인을 명도시킬 수 있다는 약속을 받고 대금을 전부 지급했다. 그런데, 문제는 그 아파트의 임대차관계는 이미 주택임대차보호법에 의해 묵시적으로 갱신되어 임차인이 다시 2년간 임대차기간을 보장받을 수 있는 상태였는데, 매도인이 이 문제를 착각해서 1달 내에 명도를 약속해 버린 것이다. 결국, 그 임차인과 합의가 이루어지지 않아 매수인으로서는 계약을 해제할 수 밖에 없는 처지가 되어버렸다.

이와 같은 이유로 계약이 해제된다면 결국 매수인으로서는 계약해제에 귀책사유가 있는 매도인을 상대로 손해배상청구를 해야하는데, 손해배상청구와 관련해서 매매계약서가 부실하게 작성될 가능성이 많다는 것이다. 통상의 표준계약서에는 위약금이라고 해서 매매당사자의 귀책사유로 계약이 해제되면 위약금을 지급하도록 규정하고 있고, 위약금액수는 계약금액으로 정하는 것이 일반적이다. 그런데, 계약금이 따로 정해지지 않는 소위 “원샷거래”하에서도 이러한 표준계약서상의 위약금조항을 그대로 존치하게 된다면, 계약의 실제와 계약문구가 배치되어 혼란이 발생하게 된다. 물론 이와 같은 경우 법적으로는, 이 계약서상의 위약금조항은 없는 것으로 해석될 가능성이 높다. 위약금조항은 단순히 표준계약서상의 인쇄된 양식에 불과한데, 계약의 실제와 분명하게 차이가 있기 때문에 해석에서 무시될 가능성이 크기 때문이다. 결국, 매수인으로서는 계약해제로 입은 실제 손해액을 입증하지 못하면 손해배상을 받지 못하는 처지가 될 수도 있다. 따라서, 만약 상대방의 계약위반으로 손해배상을 손쉽게 받기 위해서는 계약위반시 “매매대금의 10%의 금액을 위약금으로 정한다”는 식으로 위약금에 관한 약정을 별도로 계약서상에 기재해야 할 필요가 있다.
위약금조항 뿐 아니라 다른 조항들 역시 원샷거래에 맞추어 별도로 손질을 해야 할 필요가 있다.

절대로 계약을 해약당하지 않겠다는 단순한 마음으로 행하게 되는 소위 “원샷거래”는 여러 가지 측면에서 고려해야 할 문제점도 있다는 점에서 신중하게 접근할 필요가 있다.-이상-

<참고조문>
민법 565조 제1항 : 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다



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