생방송으로 진행되는 모 방송사 법률상담프로그램에 출연해서 전화상담을 받던 중에 순간적으로 다른 법리와 오해되어서 정확한 답을 확신하지 못해 ‘방송끝난 이후에 자세한 답변을 하겠다’고 양해를 구한 일이 있었다. 그 질문내용은 다음과 같다.

그 전화상담자의 경우, 2003. 10.월에 주거용주택을 임차하면서 임대차기간을 1년으로 정했는데 1년이 지나서도 별다른 언급없이 임대차관계가 지속되던 중, 2006. 1.월에 건물주가 변경되었다고 했다. 그런데, 새로운 건물주는 본인이 직접 사용해야겠다는 이유로 집을 즉시 비워달라고 했고 세입자로부터 거절당하자 2006. 7월경에는 내용증명우편으로 ‘만기일인 2006. 10.월에 건물을 비워달라. 그렇치않으면 명도소송은 물론, 손해배상소송까지 불사하겠다’라는 취지의 서면통고까지 했다고 한다. 임차인으로서는, 더 장기간 거주해야 할 개인적인 사정이 있는데다가 법적으로도 2007. 10.이 임대차기간이라고 생각하는데, 건물주가 주장하는 2006. 10.월에 건물을 비워줘야하는지가 상담요지였다.

주거용건물의 임대차에 대해서는 주택임대차보호법(이하, 보호법이라고 함)이 적용되어 동법 제4조 제1항의 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”라는 규정을 염두에 두고서 ‘주거용건물의 임대차기간은 2년이 최소한이다’라는 생각에 젖어있다. 그래서인지 부동산거래관행상 2년 미만으로 된 임대차기간을 거의 찾아보기가 어렵다.
한편, 주거용건물 임대차의 경우 영업용건물 임대차에 비해 임대차기간을 1년 더 보장받느냐 그렇치못하는냐에 따라 임대차 당사자에게 미치는 경제적인 득실이 그리 크지않다보니, 기간에 관한 분쟁이 발생하더라도 소송을 제기하거나 법률자문을 거치지 않은채 당사자간에 적당한 합의를 통해 종결되는 경우가 많다.
그러다보니 필자 역시 주거용건물의 임대차기간이 1년으로 정해진 분쟁사례를 상담한 경험이 별로 없어, 실시간으로 걸려온 위와 같은 질문에 즉시 답변을 하지 못했던 것이다.

위 방송에서의 질문에 대한 답을 이야기하기에 앞서 주거용건물의 임대차기간을 무작정 2년으로 보고 임대차기간을 기계적으로 2년으로 정하는 지금의 관행에 문제가 있다는 점을 지적하고 싶다. 보호법의 취지는 ‘임대차기간을 무조건 2년으로 하겠다’는 것이 아니라 임차인의 주거안정을 위해서 ‘임차인이 원할 경우 최소한 2년의 기간을 임대인에게 보장해주라’는 의미이다. 이를 분명히 하는 차원에서 동법 제4조 제1항 단서에서 “다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”라고 명시하고 있다.
그럼에도 불구하고 주거용 건물에 관한 임대차계약의 관행은 2년 미만의 임대차가 불가능한 것처럼 잘못 생각하는 사람들이 의외로 많다. 더구나 이를 전문으로 하는 부동산중개업자 중에서도, 임차인이 2년 미만의 짧은 기간의 임대차를 희망하고 임대인이 이를 용인함에도 불구하고, 2년 미만 임대차계약이 불가능한 것처럼 중개의뢰인에게 잘못 설명하고 있는 경우가 종종 있다. 물론, 이러한 중개업자들 일부는 이러한 법리를 잘 알면서도, 중개보수문제 때문에 일부러 거짓말하는 경우가 있었을 것으로 짐작된다. 현재와 달리 종전 부동산중개업법령상에는 월차임이 있는 임대차계약의 법정중개보수가 임대차기간의 장단에 따라 달라질 수 있다는 점을 의식하였기 때문일 수도 있다. 이러한 점을 의식하여 2년 미만의 기간으로 계약체결하는 것이 중개의뢰인의 의사에도 부합하고 충분히 가능함에도 불구하고, ‘주거용건물의 경우 2년이 최소한의 기간이다’라는 식으로 거짓말을 해서 2년계약을 체결하게끔 유도하였을 수도 있다.

이러한 거래관행은 임차인에게 불리하다. 현행 법령하에서는 2년이 아니라 2년 미만의 기간으로 약정하는 것이 임차인에게 훨씬 유리할 수 있다. 2년 미만으로 임대차기간을 약정하게 되면 임차인은 보호법 제 4조 제1항에 따라, 임대차기간을 약정기간으로 주장하거나 아니면 2년으로 주장할 수 있는 선택권을 가질 수 있게 되기 때문이다. 보호법은 2년이 임차인의 주거안정에 최소한의 기간이라는 전제하에 비록 당사자간의 합의로 2년 미만의 기간을 임대차계약기간으로 정했다고 하더라도, 임대차관계에서 약자일 수 있는 임차인의 보호를 위해 당초 약속대로 2년 미만의 기간을 주장하거나 아니면 보호법에서 정하는 최소 보장기간인 2년을 주장할 수 있는 선택권이 임차인에게 있다고 보기 때문이다(물론, 2년을 주장하지 못하고 약정기간에 임차인이 구속되어져야하는 예외적인 경우도 있다). 그럼에도 불구하고 지금의 관행처럼 기계적으로 2년의 계약기간을 정해둘 경우 그 이전에 집을 비워야 할 사정이 생길 때 임차인으로서는 계약기간에 구속될 수 밖에 없어 계약기간 이전에는 임의적으로 계약해지를 주장할 수 없게 된다. 따라서 약정기간 2년이 도래하기 이전에는 법적으로는 보증금청구권이 없다. 그 결과, 임대인을 설득하기 위해 중개수수료 부담 등 불필요한 부담을 임차인이 떠안게 될 수도 있다.

결국, 이러한 법취지를 고려한다면 주거용건물의 임대차계약기간을 지금처럼 무비판적으로 2년으로 정하는 관행은 지양되어야 하고, 임대차 당사자의 구체적인 사정에 맞게끔 적절하게 계약기간을 합의해서 정할 필요가 있다고 본다.

본론으로 돌아가서, 질문에 대한 답은 2007. 10.이 임대차기간만기라고 할 수 있다. 임차인으로서는 보호법 제4조 제1항 본문에 따라 2년을 임대차기간으로 주장할 수 있어 임대차기간만기는 당초 2005. 10.이라고 할 수 있는데, 이 무렵 별다른 의사표시 없이 임대차기간이 묵시적으로 갱신되었다는 점에서, 묵시적 갱신의 경우 “임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다”고 하는 보호법 제6조 2항 및 “기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”고 하는 보호법 동법 제4조 제1항 본문내용에 근거하여, 2007. 10.을 만기로 주장할 수 있기 때문이다. -이상-


<관련판례 및 법령>

■ 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551,5568 판결 【건물명도·임차권존재확인】

[1]주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.

[2] 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.

■ 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결 【건물명도】

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은같은 법 제6조 제2항,제4조 제1항에 따라 2년으로 된다.

■ 주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신)
①임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.<개정 1999.1.21>
②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.<신설 1999.1.21>

제6조의2 (묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지)
①제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다.
②제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.




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