주택경매시장이 그 끝을 모를 정도로 과열되고 있다. 그간 80%대에 머물렀던 수도권 아파트 낙찰가율이 지난 10월 98.41%까지 치솟았고, 지난해 말까지만 해도 70% 내외의 낙찰가율을 보였던 연립ㆍ다세대의 경우도 91.92%를 기록하는 등 경매시장에서 주거용 부동산이 경매사상 최초라는 수식어가 붙을 정도로 때아닌 특수를 누리고 있다.
평균 낙찰가율이 90%가 넘고 100%에 이른다는 것은 경매시장에서 낙찰되는 모든 주택이 감정가 수준에서 낙찰된다는 것이다. 소위 뜬다는 지역에 소재한 주택의 경우에는 평균 낙찰가율이 무색할 정도로 그 이상에서 낙찰이 되고 있고 입찰경쟁도 20명~30명은 대수롭지 않을 정도로 치열하다.
실례로 지난 10월 26일에 용인 수지 풍덕천동 소재 동아아파트 24평형이 감정가 1억4천만원에서 한차례 유찰된 1억1200만원에 경매에 부쳐져 감정가를 훨씬 넘는 1억9540만원에 낙찰된 바 있는데, 이때 입찰경쟁자수가 무려 80명이나 되었다. 그간 아파트, 연립ㆍ다세대 모두 30%대 수준을 보였던 낙찰률도 지난 10월에는 아파트 46.15%, 연립ㆍ다세대 45.3%로 급등했다. 경매에 부쳐지는 반수 이상이 낙찰되고 있는 셈이다.
주택경매시장이 왜 이렇게 과열되고 있을까? 원인은 크게 4가지로 요약된다. 첫째, 일반주택가격의 급등이다. 8.31대책에도 불구하고, 뉴타운, 재건축, 재개발 등 각종 개발호재를 업고 주택가격이 급등하고 있으니, 부동산 시장에 연동하는 경매시장 역시 과열되지 않을 수 없다. 현재의 상승분위기만 반영되는 것이 아니라 미래의 상승 기대치까지 가미되어 경매를 통한 취득임에도 불구하고 제비용 포함하여 시세에 버금가거나 그 이상의 금액으로 낙찰되는 사례가 허다해졌다.
둘째, 감정가와 시세간 현격한 차이가 발생하고 있다는 점이다. 경매신청된 물건이 경매시장에 나오기까지는 대개 6~8개월 정도가 소요되는 바, 그 기간 동안 부동산 가격이 급등하는 시점이라면 경매신청 당시의 감정평가액과 경매에 부쳐지는 지금 시점의 시세간의 차이가 상당히 큰 폭으로 벌어지기 때문에 감정평가액을 넘겨 낙찰될 수 밖에 없고, 더불어 낙찰가율이 치솟게 된다. 최근 경매시장에서 감정가를 넘겨 고가낙찰되는 사례가 더욱 빈번해지고 있는 가장 큰 원인이라고 할 수 있다.
예컨대, 지난 11월 8일에 고양지원에서 경매에 부쳐진 파주시 조리읍 소재 그린시티동문아파트 48평형의 경우 지난 6월에 감정된 감정가는 2억원에 불과하였으나, 입찰시점을 전후로 한 시세는 4억원 정도로 이미 2배 이상 널뛰기 하였고 지금도 가격이 계속 오름세를 보이고 있다. 결국 이 아파트는 53명이 치열하게 경쟁한 끝에 감정가의 2배가 넘는 4억950만원에 낙찰되었다.
셋째, 경매수요가 증가하고 있다는 점이다. 주택가격이 급등하자 매물로 나왔던 주택들이 급거 회수되거나 계약취소 사태가 발생하는 등 매물품귀현상이 발생하게 되고 매물부족분을 경매시장에서 찾으려는 투자자, 실수요자, 공인중개사들이 몰리면서 입찰경쟁이 치열하고 더불어 낙찰가율이 상승하고 있는 형국이다.
또한 최근 부쩍 늘어난 각급 경매교육업체의 경매교육생 대거 배출, 공인중개사의 입찰대리 활성화 등을 통해 갈수록 경매저변인구가 확대되고 있는 것도 경매시장 과열의 한 원인으로 꼽히고 있다. 특히 공인중개사의 경우 법적으로는 올해 1월부터, 절차상으로는 올해 4월부터 가능하게 된 입찰대리(매수신청대리)를 통해 수익구조의 다변화를 꾀하고 있는 바, 이들 매수신청대리인이 우선적으로 접근할 수 있는 물건으로 비교적 권리관계가 단순한 아파트나 연립ㆍ다세대를 타겟으로 삼음으로써 이들 종목의 과열에 일정부분 기여하고 있다.
끝으로 최근 인하된 주택거래세율이 경매취득의 경우에도 적용된다는 점이다. 그간 경매를 통해 주택을 취득할 경우의 거래세율은 4.4%~4.6%였으나, 9월 취득분부터는 2.2%~2.7%가 적용돼 거래세 부담이 1/2로 대폭 줄어들었다. 문제는 입찰자들이 줄어든 거래세만큼의 비용이 절약되어 수익률이 개선되었다고 생각하지 않고 거래세 감소분을 고스란히 낙찰가에 반영한다는 점이다. 즉 기존에 어떤 물건 낙찰시 거래세가 2000만원이 부과되었다면 지금은 1000만원만 소요되므로 감소된 거래세액1000만원이 낙찰가에 반영되어 그만큼 낙찰가율이 올라갈 수밖에 없다는 논리이다.
개발호재가 널려있고, 가격이 급등하고, 매물품귀현상이 지속되고 있고, 경매 참여 인구는 많아지고, 게다가 거래세율 인하까지.., 엊그제 발표한 11.15대책에도 불구하고 이래 저래 주택경매시장의 과열양상은 당분간 지속될 것 같다.



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