매매계약할 때 매수인을 여러 명으로 하면서, 그 중 일부 매수인의 인적사항만을 특정한 다음, 나머지 매수인 인적사항은 제대로 기재하지 않고서, “--외 ---명”이라고 하면서 계약서를 작성하는 경우가 많다. 이런 식의 계약은 다음과 같은 뜻하지 않는 부담으로 작용할 수 있다.

### 어떤 위험요소가 있나?

우선, 매수인이 전매의 수단으로 악용할 수 있다.
계약당시에는, 매수인 모두가 확정은 되었지만 계약현장에 참석하지 않아 인적사항을 기재할 수 없을 뿐인 것처럼 매수인이 이야기하는 바람에 “---외 ---명“으로만 매수인표시를 했는데, 실제로는 계약 진행 과정에 다른 사람에게 전매할 의도로 이런 식의 기재를 의도하는 경우가 많다. 매도인 몰래 전매할 새로운 사람을 구해서 그 사람이 마치 계약서상에 표시된 ”--외 --명“인 것처럼 매도인에게 둘러대는 수법이다. 이러한 거짓말은 새로운 매수인에게도 이어져서, 전매되고 있다는 사실을 숨기고 자신이 마치 매도인의 대리인인 것처럼 행세하기도 한다. 즉, 甲이라는 사람으로부터 乙이 부동산을 매수하고 잔금을 완납하기 전에 丙이라는 사람에게 다시 전매하는 계약을 하면서, 전매사실을 숨기기 위해 乙이 甲의 대리인인 것처럼 행세하는 것이다. 이런 식으로 미등기전매가 이루어지면, 당초 매도인인 甲이나 최종 매수인인 丙 모두, 乙 때문에 전매차익에 상당하는 손해를 보았다고 생각할 수 밖에 없고, 乙과 丙간의 매매계약체결이 법적으로 유효한지가 논란이 되면서 계약진행이 순탄치 않을 소지가 크다.

두 번째 문제는, 매수인 특정이 곤란해서 법적으로 어려움을 겪을 수 있다는 점이다.
매수인의 인적사항이 계약서상에 특정되지 않으면 계약진행이나 정리과정에서 여러 가지 어려운 점이 발생할 수 있다. 예를들어, 매수인이 대금을 납부하지 못해 계약을 해제해야 할 때, 누구를 상대로 법적인 조치를 해야하는지가 애매해 질 수 있는 것이다(물론, 계약서나 기타 정황으로 판단해서, ”--외 --명“의 특정이 이루어지지 못하면 특정된 사람만이 계약당사자로 판단될 가능성은 크다).

세 번째 문제는, ”--외 --명“으로 계약서가 표기된 것을 기화로 ‘매도인이 미등기전매에 사전에 동의했고, 이를 협조한다는 의미로 이런 기재를 한 것이다’라는 취지로 매수인이 변명할 수 있는 여지를 주게 된다. 미등기전매가 밝혀져서 문제가 될 때 매수인이 이런 변명을 하면서 자신의 행위를 정당화할 수 빌미가 되는 것이다.

### 어떤 점을 유의해서 계약해야 되나?

따라서, 매도인 입장에서는 계약서를 작성하면서 매수인을 모두 특정하는 것이 바람직하다. 계약현장에 참석하지 못한 매수인이 있다고 하더라도 그 매수인의 인적사항을 요청해서 계약서상에 모두 표기될 수 있도록 하는 것이 바람직하다.
아울러, 전매하는데 악용되지 못하도록 하는 차원에서 매수인에게 매매권한을 위임하는 것으로 오인될 수 있는 위임장과 같은 서류는 작성해주지 않는 것이 합리적이다.

한편, 매수인 입장에서는 소유 명의자가 직접 참석한 가운데 계약을 체결할 필요가 있다. 만약, 부득이 참석이 불가능하면 유선으로 통화시도를 요청할 필요도 있다. 이마저 곤란한 부득이한 사정이 있다면, 적어도 중도금이 지급되기 이전에는 소유명의자와의 대면을 요청할 필요가 있고, 아울러 ‘중도금지급기일에는 소유명의자를 직접 만나 대금을 지급한다’는 취지로 계약서상에 명시할 필요가 있다. 이 점이 정확하게 계약서에 기재되지 못하면, ‘위임장에 아무런 문제가 없다’는 사실만을 고집하면서 소유명의자 대동을 거부하는 상황이 발생할 때, 매수인이 중도금을 지급하지 않는 것이 정당하느냐하는 법리적인 논란의 여지가 있기 때문이다.

부동산거래는 큰 금액이 오가고 거래질서도 투명하지 못하기 때문에 까다롭다고 할 정도로 세심한 주의가 필요함에도 불구하고, 매수인 인적사항도 제대로 기재하지 않고 대충 넘어가는 것이 우리현실인 것이다. -이상-



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