건물 내부나 인근에 특정한 시설이나 업종이 위치하게 될 것이라는 점을 부각하면서 분양하는 경우가 우리 주변에 적지 않다. 주변에 공원이나 대형할인매장 등이 위치하게 될 예정이라거나, 영화관이나 유명한 백화점, 할인점과 같이 고객유인효과가 큰 업종이 분양건물 내에 입점하게 될 것이라는 것이 대표적이다. 연예인이 직접 상가 내에 점포를 운영한다는 식의 광고도 이런 마케팅방법의 일종이라고 할 수 있다. 이런 현상은 아파트단지나 대형상가분양에서 뿐 아니라, 소규모 건물의 분양과정에서도 적지않게 나타나고 있는데, 병원과 같은 의료시설이 입점하는 것을 전제로 같은 건물 내에 약국용도로 특정점포를 분양하는 것이 대표적이라고 할 수 있다.

그런데, 이와 같은 분양업체측의 홍보와 달리 실제로 인근에 기대했던 시설이 들어서지 않거나 예정된 업종이나 매장이 같은 건물 내에 입점하지 않게 되는 경우가 적지 않다. 이를 기대하고서 분양을 받은 사람들로서는 황당하기 그지없을 수 밖에 없다. 심지어는 업체의 고의적인 사기가 아닐까하는 생각까지 하게 된다. 실제로 일부 분양회사는 분양율을 높이는 차원에서 확실한 근거도 없이 허위나 과장해서 이런 부분을 부각해서 광고하는 경우도 적지 않다.

이런 그릇된 분양행위에 대하여 공정거래위원회로부터 시정명령이나 과징금이 부과되는 것과 별개로, 수분양자들이 실질적으로 불이익을 배상받는 등 민사적으로 구제받기는 실무상으로는 쉽지 않다. 가장 근본적인 구제라고 할 수 있는 분양계약을 해제하고 대금을 돌려받는 방법은, 예정된 시설이나 업종이 분양계약체결하는데 있어 법적으로 객관적으로 얼마나 중요한 의미를 가지는지를 법적으로 판단하기가 쉽지가 않다는 점에서, 한편 분양계약을 해제하지는 않고 단순히 손해를 배상받는 방법은 구체적인 피해액수를 법적으로 규명하기가 어렵다는 점에서 민사적인 해결이 어렵다.

이런 상황에서, 최근에 선고된 다음 두 건의 판결은 이런 광고를 기대하고 분양받은 사람들이 분양계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있다는 판단을 하고 있다.

■ 먼저, 부산지방법원 2007. 3. 8. 선고 2006가합20972호 판결은, 분양받기로 한 푸드코트 바로 아래 2개층에 입점하기로 예정된 수입명품아울렛매장이 실제로 입점하지 못하게 된 사안에서, 푸드코트를 분양받게 된 수분양자의 입장에서는 이런 사정이 객관적으로 중요한 의미가 있다는 점에서 푸드코트 점포 분양계약을 해제할 수 있는 사유가 된다고 판단하였다. 비록 이 사안에서는 업종 재배치과정에서 분양된 점포가 층수와 층의 구조, 층내의 위치 등이 변경된 점까지 전체적으로 판단해서 계약해제사유로 평가되고 있지만, 예정된 특정매장이 입점하지 않은 부분을 중요한 해제사유로 삼고 있다는 점에 특징이 있다.


1. 인정사실

가. 원고는 2005. 6. 17. 피고와 사이에 ○○시 ○○동 지상 △△△시네마 상가(이하 이 사건 상가라 한다) 중 영화관 매표소가 위치할 3층의 000호와 000호를 분양받는 계약을 체결하였는바(이하 이 사건 분양계약이라 한다), 그 주요내용은 아래 표와 같다.

나. 이에 따라 원고는 2005. 6. 17. 피고에게 계약금과 개발비로 모두 129,319,200원(= 000호에 대한 계약금과 개발비 합계 64,516,800원 + 000호에 대한 계약금과 개발비 합계 64,802,400원)을 지급하였다.

다. (1) 피고는 이 사건 상가를 분양하면서 팜플렛 등을 통하여 ‘그 지하 1층에는 주차장이, 지상 1층, 2층에는 수입명품 아울렛 매장이, 지상 3층에는 푸드코트, 게임존,영화관 매표소가, 지상 4층 내지 6층에는 멀티플렉스 시네마 ▽▽▽가 입점하고, 푸드코트와 게임존, 시네마 ▽▽▽는 2005. 8. 중에 개장하며, 수입명품 아울렛 매장도 2006. 11.경 개장한다’고 광고하였다.

(2) 그런데, 이 사건 상가는 위 광고와는 달리 전체적으로 2006. 1. 25.에야 개장하였을 뿐 아니라, 그 지하 1층에는 게임랜드가, 지상 1층에는 상설 의류판매장, 편의점이, 지상 2층에는 영화관 매표소, 푸드코트가, 지상 3층에는 피시방, 멀티게임장이, 지상 4층 내지 6층에 멀티플렉스 6개관이 입점하였을 뿐 수입명품 아울렛 매장은 전혀 입점하지 아니한데다가, 이 사건 분양계약시 피고가 제시한 도면상 표시되어 있던 지하 1층, 지상 1층 내지 3층 중앙의 에스컬레이터도 설치되지 않았다.

(3) 게다가, 위와 같이 영화관 매표소가 위치한 층이 3층에서 2층으로 조정됨에따라 피고는 2006. 1. 20.경 원고에게, 원고에게 분양된 점포도 3층 000호와 000호에서 2층 000호와 000호로 변경되었다는 내용의 통지를 하였는데, 이에 의하면 층수뿐만 아니라 층의 구조, 층내 위치 등도 변경되었다.

라. 이에 원고는 2006. 3. 14. 피고에게 위와 같은 점을 열거하면서 ‘이 사건 분양계약시의 설명과 준공을 마친 후의 현황이 달라 수차례 피고에게 분양대금을 돌려줄 것을 요구하였고, 피고도 이 사건 상가가 분양되면 돌려주겠다고 구두로 약속하였다’고 하면서 이 사건 분양계약의 해제 및 이미 납부한 계약금 및 개발비 합계 129,319,200원을 2006. 3. 17.까지 반환할 것을 구하는 내용의 계약해제통지서를 발송하였고, 이는 그 무렵 피고에게 도달하였다.


2. 주장 및 판단

가. 위 인정사실이나 이를 통하여 추단되는 다음과 같은 사정 즉, 피고가 1층과 2층에 수입명품 아울렛 매장을 조성한다는 등의 이 사건 상가의 층별 업종 등에 관한 계획을 광고하여 이를 전제로 이 사건 분양계약이 체결되었는데, 준공,개장된 이 사건 상가에는 수입명품 아울렛 매장이 전혀 없는 등 그 층별 업종이 위 광고 내용과 상당히 다른 바, 통상적으로 원고가 분양받은 푸드코트의 경우 상가에 입점하는 점포의 업종 및 규모가 분양계약 체결 및 목적 달성에 있어 중요한 고려요소인 점, 그리고 피고가 영화관 매표소의 위치를 3층에서 2층으로 조정하면서 원고에게 분양된 점포를 3층 000호와 000호에서 2층 000호와 000호로 일방적으로 변경하였는데 그 과정에서 단순히 층수만 변경한 것이 아니라 층의 구조, 층내의 위치 등이 변경된 점 등을 종합할때, 피고로서는 원고에게 이 사건 분양계약의 내용에 좇은 이행을 할 수 없거나 그것이 현저히 곤란하게 되었고, 그로 인하여 원고는 이 사건 분양계약의 목적을 달성할 수 없게 되었다고 봄이 상당하다.

나. 이에 대하여 피고는, 원고가 이 사건 상가의 층별, 업종 등에 대한 계획이 확정되지도 않은 상태에서 이 사건 상가 분양대행사의 본부장이자 원고의 지인인 @@@의 소개로 조기계약에 따른 할인혜택과 전매 프리미엄을 얻을 목적으로 이 사건 분양계약을 체결하였고, 원고가 분양받기로 한 점포는 영화관 매표소가 위치한 층의 것이므로 상가활성화를 위하여 영화관 매표소가 2층으로 변경된 이상 원고가 분양받을 점포가 000호와 000호로 변경되는 것은 당연할 뿐더러(평당 분양가도 3층보다 2층이 훨씬 높다), 이러한 변경에 대하여 위 @@@이 피고에게 원고와 피고 사이에 분쟁이 발생하지 않도록 조치를 취하겠다고 약속하였고, 원고도 이를 알고 있었으면서 아무런 이의를 제기하지 아니하였는바, 사정이 이러함에도 원고가 예상과 달리 전매가 되지 않고 잔금 마련이 어려워지자 뒤늦게 앞서 본 계약해제통보서에서 열거한 점을 빌미삼아 이 사건 분양계약의 해제를 통지하였으니 이는 부적법하고 오히려 원고가 잔금 지급을 지체하면서 이 사건 분양계약을 위반하고 있다고 보아야 하므로 원고의 청구에 응할수 없다고 주장한다.

먼저, 위에서 본 바와 같이 영화관 매표소가 2층으로 조정됨에 따라 원고에게 분양된 점포가 000호와 000호로 변경된 것이기는 하지만 그 과정에서 단순히 층수만이 변경된 것이 아니라 층의 구조, 층내 위치 등이 변경되고 나아가 이 사건 상가의 층별업종까지 변경된 이상 그러한 변경이 이 사건 분양계약상 당연히 허용되는 범위 내라고 볼 수 없고, 그러한 변경에 대하여 @@@이 피고 주장과 같은 약속을 하였다 하더라도 이에 대하여 원고가 명시적으로나 묵시적으로 동의하였다고 볼 증거가 없으므로, 이를 원고에 대하여 주장할 수 없으며, 그 밖의 피고 주장사실은 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

다. 그러므로 이 사건 분양계약은 이를 해제한다는 원고의 의사표시가 기재된 계약해제통지에 의하여 적법하게 해제되었다고 할 것이므로, 피고는 원상회복으로서 원고에게, 원고로부터 수령한 계약금과 개발금 합계 129,319,200원(= 000호에 대한 계약금과 개발비 합계 64,516,800원 + 000호에 대한 계약금과 개발비 합계 64,802,400원)을 반환할 의무가 있다.


■ 한편, 대전고등법원 2007. 3. 15.선고 2006나7455호 판결은, 미분양아파트를 추가 분양함에 있어 아파트 인근 부지에 공원이 조성된다고 광고하였음에도 사실은 공원조성계획조차 수립되어 있지 않았던 사안에서, 위와 같은 광고를 신뢰하고 분양받은 수분양자에 대한 아파트 공급자의 손해배상책임을 인정하였다.


○ 법원의 판단

가. 손해배상책임의 발생

표시광고법 제10조 제1항은, 제3조 제1항의 규정에 위반하여 부당한 표시광고행위를 한 사업자 등으로 하여금 그로 인하여 피해를 입은 자에게 손해배상책임을 부담하도록 규정하고 있고, 제3조 제1항은 사업자 등에게 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 허위,과장의 표시,광고행위(제1호)를 하여서는 아니될 의무를 부과하고 있는바, 위 조항에서 말하는 허위,과장의 표시 광고는 사실과 다르게 또는 사실을 지나치게 부풀려 표시,광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시,광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 것을 말하고, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적,궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단되어야 할 것이다. 또한, 상품의 선전,광고에 있어서 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적인 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 위법한 기망행위에 해당한다고 할 것이다. 이 사건에서 피고의 사회,경제적 지위로 인하여 원고들이 피고가 제공하는 정보에 관하여 갖는 신뢰의 정도, 피고의 이 사건 광고행위의 태양, 아파트 주변환경으로서의 공원의 가치 등에 비추어 보면, 피고의 이 사건 광고행위는, ① 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 그 내용을 전체적,궁극적으로 받아들이는 인상을 기준으로 하여 보았을 때 사실과 다르게 소비자로 하여금 이 사건 토지가 공원 부지로 계획된 것으로 잘못 알게 할 우려가 있는 것으로 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있고, ② 또한 아파트 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적인 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다고 할 것이므로, 피고는 표시광고법 제10조 제1항 또는 민법 제750조에 기하여 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 손해배상책임의 범위

불법행위로 인한 재산상 손해는 가해행위로 인한 재산상의 불이익, 즉 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위법행위가 있은 후의 재산상태의 차이를 말하는바, 따라서 이 사건에서 원고들이 피고의 기망행위로 인하여 입은 재산상 손해는 원고들의 주장처럼 이 사건 토지에 공원이 조성되었을 경우와 주차장 및 공공청사 부지로 이용될 경우 사이에 원고들 각 세대 시가의 차액이 아니라, 원고들이 지급한 매수대금(공급금액)과 기망행위에 의하여 이 사건 공급계약을 체결하던 당시를 기준으로 이 사건 토지가 실제 현황처럼 주차장 및 공공청사 부지로 이용될 것으로 알려진 경우 원고들 각 세대의 정상 시가 사이의 차액이라고 할 것이다. 그런데 원고들이 지급한 매수대금과의 이러한 차액, 즉 원고들이 입은 손해액을 산정할 기준이 되는 이 사건 공급계약 당시의 정상 시가에 관하여보면, 이를 인정할 수 있는 아무런 자료가 없으므로, 원고들의 이 부분에 관한 주장은 재산상 손해를 확정할 수 없어서 다음에서 보는 바와 같이 이러한 사정을 정신적 손해의 산정에 참작하는 외에는 이를 받아들일 수 없다. 즉 아파트 매매에서 그 대금은 대개 거액이고, 아파트 주변환경은 본인과 가족들의 주거환경에 큰 영향을 미치므로 매수인들의 매수의사 결정에 중요한 요소가 된다고 할 것인데, 피고는 앞에서 본 바와 같이 이 사건 아파트 204동 전면에 있는 이 사건 토지가 공원으로 조성될 예정이라는 내용의 허위 광고를 하여 원고들을 기망하였고, 원고들은 피고의 허위 광고를 신뢰하여 이 사건 공급계약을 체결하였다가 이 사건 토지가 피고의 광고 내용과 같이 공원으로 조성되지 못함을 알게 되어 정신적 고통을 받았음은 경험칙상 넉넉히 인정되므로, 피고는 이를 금전적으로나마 위자할 의무가 있다. 나아가 위자료 액수에 관하여 보건대, 이 사건 토지가 피고의 이 사건 광고 내용과 같이 공원으로 조성되었다면 현재 원고들 각 세대의 시가가 더높은 가격으로 형성될 것으로 보이는 점, 앞서 본 바와 같이 원고들의 재산상 손해를 확정하기 어려워 이 부분 청구를 받아들이지 않는 점, 피고와 같이 전국적인 분양실적을 가진 회사의 광고에는 일반인들이 더 높은 신뢰와 기대를 가지게 된다는 점, 원고들은 일반 수분양자들이 아니고 피고의 권유로 이 사건 아파트 204동 미분양 세대를 선택하여 계약한 자들인 점, 현재 원고들 각 세대의 시가가 매수대금에 비하여 약 7천만원 내지 8천만원 가량 상승한 점, 이 사건 토지의 위치와 면적 및 원고들 각 세대와의 거리 정도, 현재 이 사건 토지의 현황과 원고들 각 세대의 경관에 미치는 영향 및 그 정도 등 이 사건 변론에 나타난 제반 모든 사정을 참작하면, 피고가 원고들에게 배상하여야 할 위자료는 각 2,000,000원으로 정함이 상당하다.

○ 판결의 의미

이 판결은 아파트 분양계약이 체결되는 과정에서 공급자들이 분양광고를 함에 있어 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있거나 신의성실의 원칙에 위배되어 비난을 받을 정도로 허위,과장광고를 하는 경우 공급자들에게 손해배상책임을 지울 수 있음을 보여주었다.


이 사안과 같이 분양단지 인접한 곳에 공원이 설치된다는 광고에도 불구하고 실제로 공원이 설치되지 않았다면, 단순히 손해배상이 아니라 수분양자의 희망에 따라 분양계약을 해제할 수 있는 사유로도 충분히 가능할 수 있다고 본다. 다만, 이 사안은 분양 이후 아파트값이 올라 분양계약을 해제하고 분양대금과 소정의 이자를 돌려받는 것은 실익이 없다는 점에서, 계약해제 대신 손해배상의 청구소송이 제기된 점에 특징이 있다. 이런 사안에서 법원은 손해배상책임을 인정하되, 다만 배상액수는 공원이 설치되었을 경우와 설치되지 않았을 경우와의 차액이 아니라, 분양대금과 공원이 설치되지 않았을 경우의 정상시가와의 차액이라고 판단했고(분양아파트 인근에 쓰레기매립장이 설치될 예정임을 알리지 않고 분양이 이루어져 손해배상청구가 된 사안에서, 실제로 매립장이 설치되었을 경우의 시가하락액을 손해액수로 인정한 최근의 대법원 판결과 비교해 볼 필요가 있음), 이러한 기준에 따른 배상액 입증이 용이하지 않은 점을 감안하여 정신적인 위자료로 소정의 금액을 인정하고 있다는 점에 주목할 필요가 있다.


‘일단 분양하고보자’는 식의 혼탁한 우리 분양실태에 경종을 울리는 타당한 판결들이라고 할 수 있다. -이상-










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