[힘이 되는 부동산 법률] 명의빌린 분양계약체결, 소기의 목적달성 어려울 수 있다

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다른 사람 명의를 빌려 건물 분양계약을 체결하는 경우가 현실적으로 적지 않은 상황에서, 명의를 빌려 준 사람에 대해 권리주장을 할 수 없다는 판결이 선고되어 소개한다.
서울고등법원 2007. 6. 7. 선고 2005나86622호 판결인데, 사안의 개요는 다음과 같다. 乙의 이름을 빌려 甲이 아파트추첨에 당첨되었는데, 당첨 이후 분양계약의 체결 과정에서 빌려준 명의를 변경하는데 대한 대가와 세금부담 등의 문제로 다툼이 발생해서 결국 甲을 배제한 채 乙이 직접 분양회사에 계약금을 전부 납입하고 분양계약을 체결하는 사태가 발생했다. 이에 대응해서 甲은, ‘실제 분양권자는 甲이다’라는 취지의 내용증명을 분양회사측에 보내는 것은 물론, 乙의 분양권에 대한 처분금지가처분결정까지 받았지만, 결국 乙은 잔금까지 납입한 다음 분양회사로부터 소유권이전등기를 받아가 버렸다. 상황이 이렇게 되자 甲은 아파트에 대한 실제 권리자가 甲이라는 이유로는 乙을 상대로 소유권이전등기를 구하는 소송을 제기하였다.

이에 대해, 항소심재판부인 서울고등법원은 다음과 같은 논리로 甲의 청구를 기각하였다. 부동산 자체의 소유권이 아니라 분양권에 대한 명의를 빌려준 사안에 대해 명확한 법적 판단이 흔치않다는 점에서 이 판결논리는 매우 의미가 있다고 보이므로 판결이유를 자세하게 소개한다. 즉, ① 이 사건 명의대여 약정은 대가에 관한 구체적 약정 없이 갑이 을의 명의로 분양신청 하는 것을 승낙하고 나아가 당첨될 경우에는 갑을 위하여 자기 명의로 피고 회사와 분양계약을 체결한 갑에게 수분양권을 넘겨주기로 한 것으로서 증여에 유사한 계약에 해당할 수 있는데, 민법 제555조는 ”증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니 한 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있다” 고 규정하고 있는 점, ② 또한 이 사건과 같이 갑이 을의 명의를 빌려 분양신청을 하고 계속하여 을의 명의대여 하에 분양계약이 이루어진다면， 이는 당시 시행되던 구 주택건설촉진법 제47조 제l항의 ”누구든지 사위 기타 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설 공급되는 주택을 공급받게 하거나 공급받을 수 없다”라는 규정을 위반한 것으로서 형사처벌의 대상이 되는 범죄행위에 해당할 뿐만 아니라，같은 법 제47조 제2항에 따라 건설교통부장관 또는 사업주체에 의해 주택공급을 신청할 수 있는 지위가 무효로 되거나 이미 체결된 주택의 공급계약이 취소될 수도 있는바， 이처럼 형사처벌의 대상이자 그 사법적 효력까지 부인될 수 있는 명의대여 분양신청 및 분양계약의 체결과 이에 따른 수분양권의 양도까지 내포하고 있는 갑을간의 이 사건 명의대여 약정을 근거로 을에게 명의대여 분양계약을 체결하도록 강제하기는 곤란하다는 점，③ 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률에 따라 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 목적으로 한 명의신탁약정은 특별한 사정이 없는 한 무효인데， 갑을간의 이 사건 명의대여 약정은 등기의 대상인 소유권 자체가 아닌 수분양권을 목적으로 한 분양신청 및 분양계약에 있어서의 명의대여를 그 내용으로 하는 것이기는 하나， 그 수분양권은 결국 소유권 취득을 위한 중간단계의 권리라고 볼 수 있을 뿐만 아니라， 이미 을 앞으로 소유권이전등기까지 마쳐진 이 사건에 있어서는 결과적으로 이 사건 명의대여 약정 자체가 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률에 반하여 무효로 될 여지도 충분한 점 등에 비추어 보면， 을은 이 사건 명의대여 약정 자체를 일방적으로 해제하거나 명의대여 약정에 따른 명의대여 분양계약의 체결을 거부함으로써 이 사건 명의대여 약정 자체를 일방적으로 종료시킬 수 있다고 봄이 상당하므로, 수분양권양도 약정이 유효하게 존재함을 전제로 하는 갑의 주장은 이유 없다는 것이다.
향후 큰 파장이 예상된다.



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