체납된 관리비를 손쉽게 받기 위해 관리규정을 근거로 단전, 단수조치를 취하는 경우가 적지 않다. 관리규정에 근거한 단전, 단수조치는 “전체의 이익”이라는 이유로 쉽게 생각되어지는 경향이 있는데, 이는 상가 이사회의 결의와 시장번영회의 관리규정에 따라 관리비를 체납한 점포에 단전조치를 실시한 상가번영회 회장에 대하여 정당행위에 해당한다고 하여 업무방해죄의 무죄를 선고한 지난 대법원 판결들의 영향이 크다.
그렇지만, 관리규정에 근거한 단전, 단수조치라고 하여 무조건 정당화될 수 없다. 관리규정에 근거한 단전단수조치를 쉽게 생각하는 지금의 사회적 경향은 이런 행위에 대해 무죄가 선고된 종전 대법원 판결의 결론에만 의존한 판단으로 명백히 잘못된 것이다. 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598,3604 판결을 통해 분명히 알 수 있다. 경매를 통해 상가점포를 취득한 사람이, 전 구분소유자가 체납한 관리비를 납부하지 않자 ‘3개월 이상 관리비체납시 단전단수한다’는 관리규정을 근거로 단전단수가 취해진 이 사안에서 법원은, “--승계취득자인 원고가 체납된 관리비 중 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전(前) 구분소유자의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서 원고가 구분소유권을 취득하였다는 점만으로 원고가 승계된 관리비의 지급을 연체하였다고 볼 수 없음은 분명한 것이므로, 원고가 구분소유권을 승계하였음에도 전 구분소유자에 대해 해 오던 단전·단수 등의 조치를 유지한 것은 관리규약에 따른 적법한 조치에 해당한다고 볼 수 없다”고 판단했다.

아울러 ‘ 적어도 승계된 체납관리비의 지급을 원고가 3개월 이상 연체한 때부터는 관리규약에 따른 적법한 단전·단수 등의 조치로 되어 불법행위가 되지 않는다’는 피고 주장에 대해서도, “--단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다 할 것인데, 이 사건의 경우 원고에 대하여 행하여진 당초의 단전·단수 등의 조치가 불법행위에 해당하고 원고가 이를 다투며 관리비 지급을 거부하였다는 것이므로, 그런 와중에 3개월이 경과됨으로써 3개월 이상 관리비 연체라는 관리규약상의 요건이 충족되었다 하더라도 그러한 사정만으로 종전부터 계속되어 오던 피고의 위법한 단전·단수 등의 조치가 그 시점부터 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 행위로서 적법행위로 된다고 할 수는 없다”고 판단하였다.

아울러, “ 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다”고 판단했다는 점에서도 이 판결은 특징이 있다.

한편 위 대법원판결의 사안과 유사한 사건에서, 위법한 단전단수조치 때문에 해당 부동산의 사용수익을 하지 못했다면 단전단수를 한 관리주체는 부동산 소유자에게 해당 부동산의 임료상당의 손해배상까지 해야 할 의무가 있다고 한 판결도 선고되었다<서울고등법원 2007. 4. 12. 선고 2006나17760(본소),2006나17777(반소) 판결>.

이런 판례추세를 통해서 알 수 있는 것처럼, 관리비 체납은 재판을 통한 민사청구를 통하는 것이 원칙이고, 관리규정에 근거한 단전단수조치는 부득이한 경우에 예외적으로만 허용될 수 있다는 점에서, ‘전체를 위한다’는 명분하에 너무 쉽게 취해지는 지금의 단전단수조치는 문제가 있다고 하지 않을 수 없다. -이상-






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