임차인의 주민등록은 경매에서 해당 주택의 낙찰을 고려하는 사람, 해당 주택을 담보로 대출하는 금융기관 등 여러 사람들의 이해와 직결되어 있어 주의깊게 살펴야하는 것은 지극히 당연하지만, 특히 해당 임차목적물에서 잠시 전출했다가 복귀하는 임차인이 있는 경우에는 더욱 유의할 필요가 있다.
대항력을 유지하기 위해서는 주민등록이 계속 유지될 필요가 있지만, 만약 주민등록이 직권말소되거나 다른 주소로의 전출 등의 과정에서 임차인의 의사에 기하지 않고 적법하게 이루어지지 못한 것이라면, 주민등록은 해당 주소에서 그대로 있는 것으로 해석해서 대항력이 그대로 유지된다는 것이 판례의 입장이다. 임차인 보호를 위한 해석인데, 결국, 이렇게 되면 전입신고된 사항 그 자체만 보고 낙찰이나 대출을 결정했다가는 큰 낭패를 볼 수가 있다.

최근에 선고된 판결은, 보유하고 있는 주택을 담보로 대출받는 과정에서 이미 그 주택을 임차하여 전입신고까지 하고있는 세입자 때문에 담보 가능 액수가 줄어들게 되자, 세입자의 동의없이 임의로 해당 주소에서 세입자를 다른 곳으로 전출시켜버린 다음에 이를 믿은 금융기관으로 하여금 대출을 받았는데 그후 이런 사실을 알게 된 세입자의 항의로 원래 주소로 환원하는 직권정정조치가 이루어졌고, 그후 대출이 변제되지 않게 되자 해당 주택이 경매에 들어가서 낙찰되었는데, 배당과정에서 해당 세입자의 대항력은 그대로 유지된다고 판단되어서 해당 금융기관 대출보다 선순위로 세입자에게 약 6천만원이 배당되게 되자, 해당 금융기관이 잘못된 전입신고를 받아 준 구청을 상대로 손해배상소송을 제기한 사안에서, 구청측에 일부 배상책임을 인정했다(서울중앙지방법원 2007. 8. 24. 선고 2007가단32038호 판결).
결국, 주민등록상으로는 전출된 것으로 되어있어 이 사실을 믿었다고 하더라도 임차인의 의사에 기하지 않는 잘못된 전출일 경우에는 전출되지 않고 주민등록이 그대로 유지되는 것으로 판단되어 주민등록을 믿은 이해관계인이 손해볼 수 있는 여지가 있다는 점에서, 임차인의 대항력 여부 판단이 중요한 낙찰이나 대출 등의 과정에서는 특히 길지 않은 기간 동안 임차인의 주민등록이 옮겨져있는 경우에는 이러한 주민등록변동이 임차인의 의사에 기한 적법한 것인지를 한 번 쯤은 의심해 볼 필요가 있다.

한편 위 사안의 재판부는, 잘못된 전입신고를 받아주어서 이를 믿고 대출해주어서 피해를 입은 금융기관에 대한 구청측의 배상책임을 인정하면서도, 금융기관 역시 대출처리과정에서 세입자가 해당 임대차목적물에 전입한지 불과 10여일만에 다른 곳으로 전출된 이례적인 사정이 있다는 점을 감안하여 주민등록변동이 제대로 이루어진 것인지를 임차인 방문을 통해서 직접 확인해야 할 필요가 있는데, 이를 확인하지 않은 잘못이 있다고 하여 피해책임의 40%를 인정해 전체 피해액의 60%인 3,600여만원만 배상받도록 판결한 점에 특징이 있다. 그렇다면, 지금처럼 준공검사 이후 아파트 보존등기가 나는 사이에 세입자를 들이고 그 이후 대출받는 과정에서 세입자가 일시 다른 곳으로 전출하게 하는 사례가 적지 않은데, 업무처리가 정확하게 되기 위해서는 주민등록변동에만 의존할 것이 아니라 세입자의 의사확인까지 거쳐야 할 필요가 있게 된다. 금융기관의 업무관행에 변화를 야기할 수 있는 의미있는 판결이라고 할 수 있다.-이상-
■ 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결 【배당이의】
[1] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.

[2] 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 동법시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다.

■ 대법원 1991.8.13. 선고 91다18118 판결 【건물명도】
임차인이 전입신고를 올바르게(즉 임차건물 소재지 지번으로) 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게(안양동 545의5가 안양동 545의2로)기재되었다 하여 그 대항력에 소장을 끼칠 수는 없다.



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