매매중개지원제도란?
금융기관의 담보물에 대한 채권회수를 보다 더 신속하고 용이하게 하기 위한 매매중개지원제도(일명 사적매매제도)가 지난 9월 3일부터 시행되었다. 매매중개지원제도는 금융기관 담보물 매매중개지원 협약에 가입한 금융기관의 부동산 담보물중 경매신청단계에 이를 정도로 부실화된 담보물에 대하여 경매를 통한 강제매각이 아니라 일반매매를 통해 담보물을 처분함으로써 법원경매보다 신속하고 유리한 조건으로 담보채권을 회수할 수 있게 하는 제도이다. 쉽게 말해 경매예정물건을 경매법정에서가 아니라 일반시장에서의 일반매각을 통해 채무를 변제할 수 있는 공식적인 통로를 개통한 셈이다.

매매대상 담보물의 등기부등본상 기재된 이해관계인(저당권, 가압류 등)이 협약에 가입한 금융기관인 경우에 한하여 매매중개지원제도의 활용이 가능하며, 협약에 가입되지 않은 채권자(개인 또는 금융기관)가 있거나 조세채권이 있는 경우, 경매가 진행되는 물건 중 이미 매각기일이 지정된 경우 등에는 매매중개지원제도를 이용할 수 없게 된다. 현재 협약에 가입된 금융기관은 제1금융권(17개) 및 제2금융권(51개)을 포함하여 모두 68개에 달하며, 점차 그 대상이 늘어날 전망이다.

경매직전에 이를 정도로 상태가 악화되어 있거나 경매가 진행중이되 아직 매각기일이 잡히지 않은 아파트, 연립, 다세대 및 오피스텔 소유자가 담보채권(저당권 등)을 보유한 금융기관 또는 경매를 신청한 금융기관에 담보물 매매중개지원을 신청할 수 있다. 이들 유형을 제외한 물건은 이해관계 있는 모든 금융기관이 매매중개지원을 하기로 동의한 경우에 한하여 매매중개지원 신청을 할 수 있다.
소유자의 매매중개지원 신청이 있게 되면 금융기관은 임대차조사를 실시하고, 예정한 매각가나 매각대금에 대한 배분표를 작성하여 각 채권자(금융기관)의 동의를 구한 후 매매대상물건을 공시하고 매수자를 찾게 된다. 매매중개지원 대상 담보물이 공시된 후 3개월이 지나도록 매매계약이 체결되지 않을 때에는 매매중개지원 대상물건으로서의 효력은 상실하게 되며, 이 때부터 채권자는 채권을 회수하기 위해 통상의 경매절차를 진행하거나 기타 다른 절차를 통해 채권을 회수할 수 있는 방법을 모색할 수 있게 된다.

매매중개지원제도를 도입하게 된 이유는?
부실화된 채권을 회수하기 위한 방법으로서 법원경매제도가 확실하게 자리잡고 있는데도 불구하고 금융기관들이 매매중개지원제도를 도입한 이유는 무엇일까? 바로 경매절차를 통해 채권을 회수하기까지가 지나칠 정도로 기간이 많이 소요된다는 점이다.
우선 채권자가 경매신청 후 처음으로 경매시장에 나오기까지(즉 첫 매각기일까지)의 경매소요기간이 과거 3-4개월이면 족하던 것이 경매물건수 증가와 경매업무를 처리하던 법원 경매계 인원의 감소 등 영향으로 요즈음은 경매소요기간이 평균적으로 6-8개월 정도가 소요된다. 이후 매각불허가 및 항고기간을 거쳐 대금납부기한까지가 최소 45일이 소요되고, 대금납부일로부터 배당기일(채권회수일)까지가 1개월 정도가 소요되므로 경매를 신청한 채권자가 채권을 회수하기까지가 최소한 8.5개월~10.5개월이 걸린다는 계산이다.
물론 이 채권회수기간은 경매물건이 첫 회차에서 낙찰되었을 때를 가정하는 것으로 만약 첫 회차에서 낙찰이 안되고 1회 이상 유찰되거나 경매가 진행도중 변경되거나 연기되어 다시 나오는 경우, 또는 낙찰 후에도 대금미납으로 재매각에 부쳐지거나 항고 등으로 경매절차가 지연되는 경우에는 배당기일 지정이 무한정 지연될 수 밖에 없기 때문에 더불어 채권자의 채권회수기간이 최소기간보다 2~3개월 많게는 5~6개월이 더 소요되게 된다. 경매를 통해 16개월이 넘도록 채권회수를 못하는 문제가 발생하는 셈이다. 금융기관인 채권자가 경매제도에 대해 볼멘소리가 나올 정도로 회의적인 시각을 갖는 것이 어찌보면 너무나도 당연하다. 이 문제를 해결하기 위한 고육지책으로 매매중개지원제도가 탄생한 것이다.
경매시장에 미치는 영향은?
그렇다면 매매중개지원제도가 경매시장에는 어느 정도로 영향을 미칠 수 있을까? 단순히 경매물건을 예로 들어 설명해보자. 전국적으로 올해 들어 9월까지 진행된 월평균 경매물건수는 2만5474건이다. 이중 금융기관이 채권자인 경매물건은 1만7622건으로 전체 경매물건의 69.2%를 이루고 있다.
금융기관에서는 이들 경매물건 중 매매중개지원제도에 적합한 대상물건 비중을 10% 정도로 보고 있다. 그렇다고 한다면 1만7622건 중 10%에 해당하는 1762건, 즉 전체 경매물건의 6.9%에 해당하는 경매물건이 매매중개지원제도에 흡수될 것으로 예상할 수 있다. 그러나 이는 거의 모든 금융기관이 위 협약에 가입되었거나 모든 종목이 매매중개지원 대상 종목이 된다는 전제이다.

기술한 바와 같이 현재는 모든 종목이 매매중개지원 대상이 되는 것이 아니라 아파트, 연립ㆍ다세대 및 오피스텔을 주된 대상종목으로 하고 있다. 이들 종목의 올해 월평균 경매물건수는 총 6388건으로 금융기관 경매물건의 36.3%, 전체 경매물건의 25.1%를 차지하고 있다. 위와 마찬가지로 이들 물건중 매매중개지원 대상에 적합한 물건 비중을 10%로 본다면 639건이 단기에 매매중개지원 시장에 흡수될 수 있는 규모이다. 전체 경매물건의 2.5%, 금융기관 경매물건의 3.6%에 해당하는 미미한 규모이다.
결론적으로 단기에는 전체 경매물건의 2.5%가, 장기적으로는 모든 금융기관이 협약에 가입하고 모든 종목이 매매중개지원 대상이 된다는 전제하에 6.9% 정도가 매매중개지원시장에 흡수된다고 볼 수 있다. 물론 우선 대상이 되고 있는 아파트, 연립ㆍ다세대 및 오피스텔의 경우 권리관계가 간단명료한 물건들이 많아 다른 물건들보다 그 비중이 높아질 수 있지만 그것도 어디까지나 매매중개지원시장이 활성화된다는 전제하인만큼 아무래도 전체 경매물건대비 10%를 넘기기는 힘들다고 본다.
최근 경매물건이 감소하고 있는 상황에서 매매중개지원제도 의한 2.5%~6.9% 정도의 추가적인 감소는 분명 경매시장을 축소시킬 만한 커다란 요인이라고 할 수 있다. 다만 매매중개지원 대상물건이 제한적인 점, 매매중개지원 시스템의 미비로 제도정착이 이루어지기까지가 다소 기간이 소요될 것이라는 점, 일반 부동산 거래시장이 다소 침체되어 있고 매매중개지원 대상물건의 시효기간이 3개월 이라는 점, 매매중개지원 대상물건에 대한 공시업체가 1개로 지정되어 대상물건 홍보에 한계가 있다는 점 등 여러 가지 이유에서 매매중개지원제도가 단기적으로 활성화 될 수는 없을 것이고, 더불어 단기적으로 경매시장에 큰 영향을 미치지는 않을 전망이다.



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