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공원, 도로공사 등 도시계획사업시행으로 인해 주택이 철거되는 경우 지자체별로 기준을 정하여 이들 철거민들에게 주택을 특별공급하는 제도를 두고 있는데, 대표적인 것이 서울특별시철거민등에대한국민주택특별공급규칙이라고 할 수 있다. 시중에서는 이를 “입주권”제도라고도 하는데, 최근 이런 입주권거래는 기획부동산과 같은 거대한 세력이 개입해서 조직적으로 주택을 매집하고 철거가 임박했다는 식의 허위정보를 퍼트린 다음 프리미엄을 붙여 되파는 경우가 많아, 피해자들이 양산되고 있는 실정이다.
사업시행고시일 이후의 입주권거래는 현행법상 불법이기 때문에 합법적으로는 고시일 이전에 주택을 취득해야하는데, 인가고시가 되기 이전에는 거래대상 주택이 특별공급대상이 될 수 있을지 여부가 불확실할 수 밖에 없다. 그럼에도 불구하고 브로커들은 특별한 정보를 들먹이며 ‘틀림없이 입주권이 나올 수 있는 가옥이다’는 식의 거짓말을 공공연하게 일삼는다. 하지만, 이런 호언장담은 대부분은 말 뿐이고 계약서와 같은 서면상에는 전혀 기재되지 않는 것이 일반적이다. 계약서상에는 단순히 철거가 “예정”된 가옥을 매매한다는 식의 매우 포괄적인 문구만으로 표현된다. 그러다보니, 나중에 정작 문제될 때는 ‘단지 입주권이 부여될 수 있는 가능성만을 언급한 것일 뿐, 틀림없이 나온다는 식으로 과장하거나 거짓말하지는 않았다’는 식의 변명이 가능해지는 것이다. 이런 상황을 대비한다면, ‘매도인은 입주권을 보장하며, ---내로 입주권이 나오지 않을 경우, 환불을 포함한 민형사상의 책임을 진다’는 취지를 문서상으로 정확히 받아둘 필요가 있다.
입주권 매도인이 세입자로부터 받아간 임대차보증금도 종종 문제가 되고 있다.
철거예정주택을 취득하는 입장에서는 특별공급주택을 공급받을 수 있는 자격 즉 “입주권”만을 원하는 것이 일반적이기 때문에, 지금의 입주권거래 관행은 입주권 자체는 매수인이 가지지만 철거에 따른 보상금은 매도인이 가지는 것으로 계약이 이루어지고 있다. 이런 약속대로라면, 향후 철거대상가옥으로 결정될 때 매수인은 입주권을, 매도인은 보상금을 가져가면 되겠지만, 철거대상가옥으로 결정되기까지는 적지않은 시간이 걸리고, 또 막상 입주권이 나오게 되더라도 사업시행주체와의 관계에서는 보상금수령주체가 엄연히 철거주택의 소유자라는 점에서, 매수인이 이런저런 이유로 당초 약속을 이행하지 않게 되면 분쟁이 발생할 우려가 있어, 이를 위한 대안으로 매도인의 요구에 따라 매도인이 세입자로부터 보증금을 받을 수 있는 위임장을 매수인에게 받는 경우가 많다. 대신, 계약서에는 향후 철거주택에 보상금이 나와서 매도인에게 지급되면, 매도인이 받은 보증금은 매수인에게 돌려준다는 식으로 기재한다.
그런데, 문제는 향후 예상과 달리 가옥이 철거되지 않거나, 철거되더라도 매도인이 취한 보증금액수보다 보상금이 적게 나오게 되면 매수인은 예상치않은 보증금 반환의 부담까지 떠안게 되는 것이다. 일부 브로커들은 이런 가능성까지도 모두 염두에 두고 고의적으로 사기행각을 벌이고 있는 것으로 짐작되고 있다. 이를 위해 일부러 껍데기 뿐인 회사를 만들어 책임을 회피하기도 한다.
이런 문제를 생각한다면 임대차계약을 위한 위임장 작성은 극히 자제할 필요가 있다. 철거에 따른 보상금 때문이라면, 위험성이 있는 위임장 보다는 철거대상 가옥에 철거보상금 상당의 저당권을 설정해주고, 대신 저당권설정이 이런 의미에서 이루어진 것이다라는 취지의 문서를 받아두는 것이 합리적일 수 있다. 이런 문구를 통해, 철거보상금이 나오기 이전의 저당권행사를 막을 수 있기 때문이다. 또, 임차인결정을 매도인에게 맡기지 말고, 매수인 주도로 직접 계약체결하는 것이 예기치않은 피해를 막을 수 있다. 일이 잘못되었을 때 임차인의 보증금 책임은 결국 주택을 취득한 매수인에게 돌아올 가능성이 크기 때문이다.
결국, 철거예정가옥 거래와 관련해서 자주 발생하고 있는 문제들은 매수한 주택이 철거될 수 있을 것이라는 무모한 기대에 기인하고 있다고 할 수 있다. 좀 더 세심한 주의와 경계심이 요구된다. -이상-
■ 관련법령
<주택공급에관한규칙>
제19조 (주택의 특별공급)
①사업주체가 국민주택등의 주택을 건설하여 공급하는 경우에는 제4조의 규정에 불구하고 입주자모집공고일 현재 무주택세대주로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 그 건설량의 10퍼센트의 범위안에서 특별공급할 수 있다. 다만, 시·도지사의 승인을 얻은 경우에는 10퍼센트를 초과하여 특별공급할 수 있다.
3. 다음 각목의 1에 해당하는 주택(관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 경우에 허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 건축한 주택을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 소유하고 있는 자로서 당해 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 인정하는 자
가. 국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사인 사업주체가 당해 주택건설사업을 위하여 철거하는 주택
나. 사업주체가 공공사업에 의하여 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우 당해 공공사업의 시행을 위하여 철거되는 주택
다. 도시계획사업(「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 및 주택재건축사업을 제외한다)으로 철거되는 주택
라. 재해로 인하여 철거되는 주택
마. 시·도지사, 대한주택공사 또는 지방공사가 주택의 내력구조부등에 중대한 하자가 발생하여 당해 거주자의 보호를 위하여 이주 및 철거가 필요하다고 인정하는 주택
4. 제3호에 해당하는 주택 및 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업으로 철거되는 주택의 세입자로서 관계법령에 의하여 당해 사업을 위한 고시등이 있거나 재해가 발생한 날 현재 3월이상 거주한 자. 이 경우 임대주택에 한하여 공급할 수 있다.
<서울특별시철거민등에대한국민주택특별공급규칙>
제1조 (목적)
이 규칙은 주택공급에관한규칙(이하"공급규칙"이라 한다) 제19조제1항제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 철거민에 대한 국민주택등의 특별공급과 리모델링사업대상 주택의 거주자에 대한 임시이주용 주택을 공급하는데 필요한 기준과 절차를 규정하여 시민의 주거안정을 도모함을 그 목적으로 한다.
제2조(정의)
① 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. "철거민"이라 함은 서울특별시(에스에이치(SH)공사와 자치구를 포함한다. 이하"시"라 한다)가 시행하는 도시계획사업·시민아파트 정리사업(이하 "사업"이라 한다)의 추진 또는 각종 재해 등으로 인하여 철거되는 주택의 소유자를 말한다. (개정 2003.03.31, 2004.04.26)
2. "철거세입자" 라 함은 철거민의 철거되는 주택을 임차하여 살고 있는 가구주를 말한다.
3. "세대주"라 함은 공급규칙 제2조제8호의 세대주를 말한다.
4. "무주택 세대주"라 함은 공급규칙 제2조제9호의 세대주를 말한다.
5. "재해주택"이라 함은 자연재해대책법 제2조제1호의 재해로 인하여 발생하는 피해로 철거되는 주택을 말한다.
6. "임시이주용주택"이라 함은 다음 각 목의 1에 해당하는 주택을 말한다. (개정 2003.03.31)
가. 철거민이 이 규칙에 의하여 주택을 분양 받아 분양주택에 입주전까지 한시적으로 거주하도록 하는 주택
나. 에스에이치(SH)공사가 시행하는 리모델링사업 대상 공동주택의 거주자가 입주전까지 한시적으로 거주하도록 하는 주택 (개정 2004.04.26)
7. "국민주택등"이라 함은 공급규칙 제2조제5호의 규정에 의한 주택을 말한다.
8. "리모델링임시이주용주택공급대상자"라 함은 에스에이치(SH)공사가 시행하는 리모델링 사업대상 공동주택의 소유자로서 당해 주택에 거주하고 다른 주택을 소유하지 아니한 자를 말한다. (신설 2003.03.31, 개정 2004.04.26)
9. "리모델링"이라 함은 건축물의 주요구조부를 유지하면서 노후화 억제 또는 대수선을 하는 행위를 말한다. (신설 2003.03.31)
제3조 (적용범위)
이 규칙은 서울특별시(에스에이치(SH)공사와 자치구 및 서울특별시교육청을 포함한다. 이하"시"라 한다)가 시행하는 사업의 추진 또는 재해로 인하여 발생하는 철거민에 대한 국민주택등의 특별공급에 관하여는 다른 법령에 특별한 규정이 없는 한 이 규칙이 정하는 바에 의한다. 다만, 서울특별시교육청에서 시행하는 사업은 교육·학예시설에 관한 도시계획사업에 한한다. (개정 2003.03.31, 2004.04.26)
제4조(특별공급 주택의 범위)
이 규칙에 의해 철거민에 대하여 특별공급하는 국민주택등은 서울특별시 행정구역안에서 에스에이치(SH)공사가 건립하는 국민주택과 대한주택공사 또는 민간이 건설하는 국민주택으로서 시와 특별공급이 협의된 주택으로 한다. (개정 2004.04.26)
제5조(공급대상)
①국민주택등의 특별공급대상자는 특별공급신청일 현재 각종사업 및 재해로 인하여 철거되는 주택외에 다른 주택을 소유하지 아니한 철거민 또는 철거세입자로서 제1호 각목의 1과 제2호 각목에 해당하는 자로 한다. 다만, 제1호 나목에 해당하는 철거세입자에 대하여는 임대주택에 한하여 공급한다. (본항개정 2003.03.31)
1. 특별공급 대상자
가. 사업시행인가고시일(사업시행인가고시일보다 보상이 먼저 이루어진 경우에는 보상공고일을 말한다. 이하 같다)이전부터 보상일까지 철거되는 건물의 소유자
나. 사업시행인가고시일 또는 재해발생일까지 계속하여 3월이상 철거되는 건물에 주민등록이 등재되어 있고 실제로 거주한 자로서 무주택세대주인 철거세입자(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제54조의 규정에 의한 주거이전비를 수령한 자 제외)
다. 시 사업을 위해 철거되는 시민아파트 소유자로서 협의보상에 응한 자(이 경우 동의율은 80% 이상이어야 한다)
라. 시민아파트내 무단개발주택(소재지 관할구청장이 관리카드에 등재하여 관리중인 주택에 한한다)중 시의 정비계획에 의해 철거되는 1983년 4월 13일 이전에 발생된 주택의 소유자
2. 특별공급 요건
가. 사업시행자로부터 국민주택 등 특별공급 신청을 하도록 통보받은 세대주로서 통보일 현재 서울특별시 관할 구역안에 주민등록이 되어 있는 자
나. 철거되는 건물이 건축물관리대장에 주거용으로 등재된 주택이거나 관할동장 및 관할구청 담당과장의 합동실태 조사결과 주용도가 주거용으로 확인된 서울특별시도시재개발사업조례 제2조제1호의 무허가 건축물인 경우
②제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 국민주택등의 특별공급대상에서 제외한다. (본항개정 2003.03.31)
1. 철거되는 건물의 건축물 관리대장상 주택용도로 되어 있는 건물을 사실상 주거이외의 용도로 사용하는 건물의 소유자
2. 도시계획사업등의 시행을 위한 공람공고일 이후에 비 주거용 건축물을 주거용도로 변경한 자 또는 다가구주택을 다세대주택으로 변경한 이후 신규로 건축물의 소유권을 취득한 자
③제1항제2호 나목에 해당하는 건물이 재해로 인하여 철거되는 경우 그 소유자에 대한 국민주택등 특별 공급은 제1항의 특별공급대상자에 대한 특별공급이 완료되고 남은 범위안에서 서울특별시장(이하 "시장"이라 한다)이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다. (개정 2003.03.31)
④ 사업 또는 재해로 인하여 철거되는 하나의 건물을 수인이 공동소유한 경우에는 공동소유자가 지정한 대표자 1인 또는 공동명의로 국민주택등을 특별공급할 수 있다. 이 경우 공동소유자 전원이 철거되는 건물외에 다른 건물을 소유하지 아니하여야 한다. (개정 2003.03.31)
⑤ 구청장은 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 국민주택등 특별공급대상자가 결정된 때에는 당해인에게 특별공급대상자임을 지체없이 통보하여야 한다.
제6조(철거건물의 면적산정기준)
① 철거되는 건물의 면적산정은 다음 각호의 1의 기준에 의한다.
1. 건축물관리대장에 등재된 용도란의 주택부분의 면적
2. 시가 기존무허가건축물에 대하여 보상금 지급을 결정한 면적중 주거용에 해당하는 면적
3. 제1호 및 제2호가 혼재된 건물에 대하여는 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 산정된 면적을 합산한다.
제7조(공급주택 등)
① 철거민에게 공급하는 국민주택등은 전용면적 60평방미터 이하로 하되, 다음 각호의 1에 해당되는 경우에는 전용면적 85평방미터이하의 국민주택등을 공급할 수 있다. 다만, 제5조제1항제5호의 무단개발주택 소유자는 전용면적 50평방미터를 초과하는 국민주택등을 공급할 수 없다.
1. 협의보상에 응한자로서 철거되는 주택의 면적이 40평방미터이상인 경우
2. 철거되는 시민아파트로써 협의보상에 응한자.
② 철거세입자에게 공급하는 국민주택등은 전용면적 40평방미터 이하의 임대주택으로 한다
③ 제1항 각호의 1에 해당하는 철거민이 당해 국민주택등의 특별공급을 포기하고 임대주택의 공급을 원하는 경우에는 철거세입자에 우선하여 임대주택을 공급할 수 있다.
④ 동일한 도시계획사업의 시행으로 철거되는 지역 내에 1인이 수개의 건물을 소유하였을 경우에는 소유 건물중 건물 전체가 수용 또는 확대보상에 의하여 철거되는 건물의 면적에 대하여 제6조의 규정에 의해 산정한 면적을 합산한 면적을 제1항제1호의 주택의 면적으로 한다.
제8조(공급순위)
제5조의 규정에 의한 국민주택등의 특별공급대상자에 대한 국민주택등의 공급순위는 국민주택등 공급 신청 접수 순서에 의한다. 다만, 시장이 공익상 특별한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 공급의 우선순위를 변경·조정할 수 있다.
제9조(공급신청)
① 제5조의 규정에 의한 국민주택등의 특별공급대상자는 특별공급대상자임을 구청장으로부터 통보받은 날부터 6월 이내에 다음 각호의 서류를 구비하여 국민주택등 특별공급을 신청을 하여야한다.
1. 특별공급신청서(별지 제1호서식) 2부
2. 인감증명서(국민주택청약용) 1부
3. 주민등록등본 1부 (배우자 분리 세대주는 배우자의 주민등록등본 추가) (개정 2003.03.31)
4. 호적등본(주민등록등본상 배우자가 없는 세대주 및 주택공급에관한규칙제2조제8호 단서의 규정에 해당하는 자) 1부 (개정 2003.03.31)
② 관할구청장은 국민주택등 특별공급신청서를 접수한 경우 특별공급신청서에 명단(별지 제3호서식, 별지 제4호서식)을 작성·첨부하여 지체없이 에스에이치(SH)공사로 통보하고, 특별공급신청관리대장(별지 제2호서식)을 작성하여 특별공급이 완료될 때까지의 변동사항 등을 기록·관리하여야 한다. (개정 2004.04.26)
③ 에스에이치(SH)공사는 제2항의 통보받은 명단을 전산등록한 후 주택소유여부를 조회하고, 그 결과를 관할구청장에게 통보하여야 한다. (개정 2004.04.26)
④ 관할구청장은 국민주택등 특별공급 대상자가 제1항의 공급신청 기한내에 신청을 못한 타당한 사유가 있는 경우에는 시장의 승인을 받아 신청기한을 연장할 수 있다.
제10조 (공급신청사항의 변경)
①국민주택등 특별공급 신청사항의 변경은 지구변경 또는 평형변경으로서 1회에 한한다. 다만, 당초의 신청평형 보다 작은 평형으로 변경하는 경우에는 지구 및 평형을 동시에 변경할 수 있다.
②제1항 규정에 의하여 국민주택 등 특별공급 신청사항을 변경하고자 하는 자는 제12조의 규정에 의한 입주주택 결정전일까지 에스에이치(SH)공사 사장에게 변경신청을 하여야 한다. (개정 2004.04.26)
③에스에이치(SH)공사 사장은 제2항의 신청을 받은 때에는 가능한 범위안에서 이를 조치하고 그 결과를 관할구청장에게 통보하여야 한다. (본조개정 2003.03.31, 개정 2004.04.26)
제11조(공급결정)
① 관할구청장은 제9조제3항의 규정에 의하여 통보받은 전산조회결과 및 국민주택등 특별공급조건 등을 검토한 후 특별공급대상자에 대한 자격을 확인하여 국민주택등 특별공급대상자로 확정한다.
② 관할구청장은 제1항의 규정에 의하여 확정된 국민주택등 특별공급대상자에게 입주대상 국민주택등의 지구·면적·입주절차 등을 지체없이 통보하여야 한다. (개정 2003.03.31)
제12조(입주주택의 결정)
① 제11조제1항의 규정에 의하여 국민주택등 특별공급대상자로 확정된 자에 대한 입주주택(주택의 동 호수)의 결정은 에스에이치(SH)공사 사장이 공급가능한 물량 한도안에서 자체계획에 따라 하되, 추첨에 의함을 원칙으로 한다. (개정 2004.04.26)
② 제1항의 규정에 의하여 입주주택을 결정한 경우 에스에이치(SH)공사 사장은 지체없이 그 결과를 관할구청장에게 통보하여야 한다. (개정 2004.04.26)
③ 관할구청장은 제2항의 규정에 의하여 통보받은 입주주택결정 결과를 특별공급신청자관리대장(별지 제2호서식)에 기록하고, 에스에이치(SH)공사에서는 그 신청자에게 입주계약 체결 및 입주절차 등을 안내하여야 한다. (개정 2003.03.31, 2004.04.26)
④ 관할구청장은 특별공급대상자 결정의 적법여부 등을 조사하기 위하여 에스에이치(SH)공사의 전산자료를 수시로 대조하는 등 필요한 조치를 하여야 한다. (개정 2004.04.26)
제13조(퇴거조치 등)
에스에이치(SH)공사 사장은 국민주택등 입주계약을 체결하거나 국민주택등에 입주한 자가 허위 또는 부정한 방법으로 국민주택등 특별공급대상자로 확정된 사실이 발견되었을 경우에는 입주계약을 해지하고, 입주주택으로부터 퇴거하도록 하여야 한다. (개정 2004.04.26)
제14조(국민주택등의 수급관리)
① 구청장은 매년 11월 30일까지 익년도 국민주택등 특별공급신청 예상물량을 에스에이치(SH)공사 사장에게 통보하여야 한다. (개정 2004.04.26)
② 에스에이치(SH)공사 사장은 구청장으로부터 통보받은 익년도 특별공급신청 예상물량등을 기초로 장기적인 공급 및 수요전망과 주택건설예정물량 등을 종합적으로 검토하여 연간특별공급계획을 수립·시행하여야 한다. (개정 2004.04.26)
③ 에스에이치(SH)공사 사장은 매년말까지 제1항,제2항의 규정에 의하여 수립한 연간특별공급계획을 시장의 승인을 받아 관할구청장에게 통보하여야 한다. (개정 2004.04.26)
④ 에스에이치(SH)공사 사장은 매월 특별공급 신청 및 공급현황(별지 제5호서식)을 작성하여 시장에게 보고하여야 한다. (개정 2004.04.26)
제15조(입주대상 자격의 제한)
사업시행인가고시일(다만, 사업시행인가고시일 보다 보상이 먼저 이루어진 경우에는 보상공고일을 말한다) 이후에는 입주대상자격을 양도 또는 이전할 수 없다. 다만, 사망 등으로 인하여 상속법에 의하여 상속하는 경우에는 그러하지 아니하다.
제16조(임시이주용주택 지정·관리)
① 시장은 필요하다고 인정되는 경우 시가 건립하거나 서울특별시 또는 에스에이치(SH)공사가 매입한 국민주택등을 임시이주용주택으로 지정·운영할 수 있다. (개정 2004.04.26)
② 임시 이주용 주택에 입주할 수 있는 자는 철거민으로서 협의보상에 응하고 제11 조제1항의 규정에 의하여 국민주택등 특별공급대상자로 확정된 자 및 리모델링임시이주용주택공급대상자중 임시이주용주택공급신청서(별지 제6호서식)를 제출한 자로 하며, 우선순위는 다음 각호와 같다. 다만, 시장이 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 우선순위를 변경·조정할 수 있다. (2003.03.31)
1. 철거대상 시민아파트(E급판정)에 거주하는 소유자
2. 시 사업을 위해 철거되는 시민아파트로써 협의보상에 응한 시민아파트에 거주하는 소유자 (개정 2003.03.31)
3. 도시계획사업으로 철거되는 주택에 거주하는 소유자
4. 재해발생 또는 재해가 예상되어 철거되는 주택에 거주하는 소유자
5. 리모델링임시이주용주택공급대상자 (신설 2003.03.31)
③ 임시이주용 주택의 거주기간은 분양받은 주택의 입주지정일까지로 하며, 입주지정일이 경과되었음에도 계속해서 임시이주용 주택에 거주하는 경우에는 기간을 정하여 주택반환을 촉구한 후 퇴거조치한다.
④ 시장은 제1항의 규정에 의한 임시이주용주택이 공가인 경우에는 예산의 범위안에서 공가에 대한 관리비를 지급할 수 있다.
제17조(준용)
대한주택공사가 특별공급하는 국민주택등에 대한 그 공급절차·방법등 필요한 사항은 이 규칙을 준용하여 대한주택공사와 서울특별시가 상호 협의하여 정한다.
<주택법>
제39조 (공급질서 교란 금지)
①누구든지 이 법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각호의 1에 해당하는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수(매매·증여 그 밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이를 알선하여서는 아니되며, 누구든지 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니된다.
1. 제32조의 규정에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위
2. 제69조의 규정에 의한 주택상환사채
3. 제75조의 규정에 의한 입주자저축의 증서
4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령이 정하는 것
②건설교통부장관 또는 사업주체는 제1항의 규정에 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자 또는 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자에 대하여는 그 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.
③사업주체는 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다.
④제3항의 경우에 사업주체가 매수인에게 주택가격을 지급하거나 매수인을 알 수 없어 주택가격의 수령통지를 할 수 없는 경우 등 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 경우로서 주택가격을 당해 주택이 소재한 지역을 관할하는 법원에 공탁한 경우에는 당해 주택에 입주한 자에 대하여 기간을 정하여 퇴거를 명할 수 있다.
제96조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2005.1.8, 2005.12.23>
1. 제39조 제1항의 규정을 위반한 자
2. 제41조의2 제1항의 규정을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자
<주택법 시행령>
제43조 (양도가 금지되는 증서 등)
① 법 제39조제1항제4호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 시장·군수 또는 구청장이 발행한 무허가건물확인서·건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서
2. 공공사업의 시행으로 인한 이주대책에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주대책대상자확인서
② 사업주체는 법 제39조제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 다음 각호의 금액을 합산한 금액에서 감가상각비(「법인세법 시행령」 제26조의 규정에 의한 정액법에 준하는 방법으로 계산한 금액을 말한다)를 공제한 금액을 지급한 때에는 법 제39조제3항의 규정에 의하여 그 지급한 날에 당해 주택을 취득한 것으로 본다. <개정 2005.3.8>
1. 입주금
2. 융자금의 상환원금
3. 제1호 및 제2호의 금액을 합산한 금액에 생산자물가상승률을 곱한 금액
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사업시행고시일 이후의 입주권거래는 현행법상 불법이기 때문에 합법적으로는 고시일 이전에 주택을 취득해야하는데, 인가고시가 되기 이전에는 거래대상 주택이 특별공급대상이 될 수 있을지 여부가 불확실할 수 밖에 없다. 그럼에도 불구하고 브로커들은 특별한 정보를 들먹이며 ‘틀림없이 입주권이 나올 수 있는 가옥이다’는 식의 거짓말을 공공연하게 일삼는다. 하지만, 이런 호언장담은 대부분은 말 뿐이고 계약서와 같은 서면상에는 전혀 기재되지 않는 것이 일반적이다. 계약서상에는 단순히 철거가 “예정”된 가옥을 매매한다는 식의 매우 포괄적인 문구만으로 표현된다. 그러다보니, 나중에 정작 문제될 때는 ‘단지 입주권이 부여될 수 있는 가능성만을 언급한 것일 뿐, 틀림없이 나온다는 식으로 과장하거나 거짓말하지는 않았다’는 식의 변명이 가능해지는 것이다. 이런 상황을 대비한다면, ‘매도인은 입주권을 보장하며, ---내로 입주권이 나오지 않을 경우, 환불을 포함한 민형사상의 책임을 진다’는 취지를 문서상으로 정확히 받아둘 필요가 있다.
입주권 매도인이 세입자로부터 받아간 임대차보증금도 종종 문제가 되고 있다.
철거예정주택을 취득하는 입장에서는 특별공급주택을 공급받을 수 있는 자격 즉 “입주권”만을 원하는 것이 일반적이기 때문에, 지금의 입주권거래 관행은 입주권 자체는 매수인이 가지지만 철거에 따른 보상금은 매도인이 가지는 것으로 계약이 이루어지고 있다. 이런 약속대로라면, 향후 철거대상가옥으로 결정될 때 매수인은 입주권을, 매도인은 보상금을 가져가면 되겠지만, 철거대상가옥으로 결정되기까지는 적지않은 시간이 걸리고, 또 막상 입주권이 나오게 되더라도 사업시행주체와의 관계에서는 보상금수령주체가 엄연히 철거주택의 소유자라는 점에서, 매수인이 이런저런 이유로 당초 약속을 이행하지 않게 되면 분쟁이 발생할 우려가 있어, 이를 위한 대안으로 매도인의 요구에 따라 매도인이 세입자로부터 보증금을 받을 수 있는 위임장을 매수인에게 받는 경우가 많다. 대신, 계약서에는 향후 철거주택에 보상금이 나와서 매도인에게 지급되면, 매도인이 받은 보증금은 매수인에게 돌려준다는 식으로 기재한다.
그런데, 문제는 향후 예상과 달리 가옥이 철거되지 않거나, 철거되더라도 매도인이 취한 보증금액수보다 보상금이 적게 나오게 되면 매수인은 예상치않은 보증금 반환의 부담까지 떠안게 되는 것이다. 일부 브로커들은 이런 가능성까지도 모두 염두에 두고 고의적으로 사기행각을 벌이고 있는 것으로 짐작되고 있다. 이를 위해 일부러 껍데기 뿐인 회사를 만들어 책임을 회피하기도 한다.
이런 문제를 생각한다면 임대차계약을 위한 위임장 작성은 극히 자제할 필요가 있다. 철거에 따른 보상금 때문이라면, 위험성이 있는 위임장 보다는 철거대상 가옥에 철거보상금 상당의 저당권을 설정해주고, 대신 저당권설정이 이런 의미에서 이루어진 것이다라는 취지의 문서를 받아두는 것이 합리적일 수 있다. 이런 문구를 통해, 철거보상금이 나오기 이전의 저당권행사를 막을 수 있기 때문이다. 또, 임차인결정을 매도인에게 맡기지 말고, 매수인 주도로 직접 계약체결하는 것이 예기치않은 피해를 막을 수 있다. 일이 잘못되었을 때 임차인의 보증금 책임은 결국 주택을 취득한 매수인에게 돌아올 가능성이 크기 때문이다.
결국, 철거예정가옥 거래와 관련해서 자주 발생하고 있는 문제들은 매수한 주택이 철거될 수 있을 것이라는 무모한 기대에 기인하고 있다고 할 수 있다. 좀 더 세심한 주의와 경계심이 요구된다. -이상-
■ 관련법령
<주택공급에관한규칙>
제19조 (주택의 특별공급)
①사업주체가 국민주택등의 주택을 건설하여 공급하는 경우에는 제4조의 규정에 불구하고 입주자모집공고일 현재 무주택세대주로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 그 건설량의 10퍼센트의 범위안에서 특별공급할 수 있다. 다만, 시·도지사의 승인을 얻은 경우에는 10퍼센트를 초과하여 특별공급할 수 있다.
3. 다음 각목의 1에 해당하는 주택(관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 경우에 허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 건축한 주택을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 소유하고 있는 자로서 당해 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 인정하는 자
가. 국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사인 사업주체가 당해 주택건설사업을 위하여 철거하는 주택
나. 사업주체가 공공사업에 의하여 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우 당해 공공사업의 시행을 위하여 철거되는 주택
다. 도시계획사업(「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 및 주택재건축사업을 제외한다)으로 철거되는 주택
라. 재해로 인하여 철거되는 주택
마. 시·도지사, 대한주택공사 또는 지방공사가 주택의 내력구조부등에 중대한 하자가 발생하여 당해 거주자의 보호를 위하여 이주 및 철거가 필요하다고 인정하는 주택
4. 제3호에 해당하는 주택 및 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업으로 철거되는 주택의 세입자로서 관계법령에 의하여 당해 사업을 위한 고시등이 있거나 재해가 발생한 날 현재 3월이상 거주한 자. 이 경우 임대주택에 한하여 공급할 수 있다.
<서울특별시철거민등에대한국민주택특별공급규칙>
제1조 (목적)
이 규칙은 주택공급에관한규칙(이하"공급규칙"이라 한다) 제19조제1항제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 철거민에 대한 국민주택등의 특별공급과 리모델링사업대상 주택의 거주자에 대한 임시이주용 주택을 공급하는데 필요한 기준과 절차를 규정하여 시민의 주거안정을 도모함을 그 목적으로 한다.
제2조(정의)
① 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. "철거민"이라 함은 서울특별시(에스에이치(SH)공사와 자치구를 포함한다. 이하"시"라 한다)가 시행하는 도시계획사업·시민아파트 정리사업(이하 "사업"이라 한다)의 추진 또는 각종 재해 등으로 인하여 철거되는 주택의 소유자를 말한다. (개정 2003.03.31, 2004.04.26)
2. "철거세입자" 라 함은 철거민의 철거되는 주택을 임차하여 살고 있는 가구주를 말한다.
3. "세대주"라 함은 공급규칙 제2조제8호의 세대주를 말한다.
4. "무주택 세대주"라 함은 공급규칙 제2조제9호의 세대주를 말한다.
5. "재해주택"이라 함은 자연재해대책법 제2조제1호의 재해로 인하여 발생하는 피해로 철거되는 주택을 말한다.
6. "임시이주용주택"이라 함은 다음 각 목의 1에 해당하는 주택을 말한다. (개정 2003.03.31)
가. 철거민이 이 규칙에 의하여 주택을 분양 받아 분양주택에 입주전까지 한시적으로 거주하도록 하는 주택
나. 에스에이치(SH)공사가 시행하는 리모델링사업 대상 공동주택의 거주자가 입주전까지 한시적으로 거주하도록 하는 주택 (개정 2004.04.26)
7. "국민주택등"이라 함은 공급규칙 제2조제5호의 규정에 의한 주택을 말한다.
8. "리모델링임시이주용주택공급대상자"라 함은 에스에이치(SH)공사가 시행하는 리모델링 사업대상 공동주택의 소유자로서 당해 주택에 거주하고 다른 주택을 소유하지 아니한 자를 말한다. (신설 2003.03.31, 개정 2004.04.26)
9. "리모델링"이라 함은 건축물의 주요구조부를 유지하면서 노후화 억제 또는 대수선을 하는 행위를 말한다. (신설 2003.03.31)
제3조 (적용범위)
이 규칙은 서울특별시(에스에이치(SH)공사와 자치구 및 서울특별시교육청을 포함한다. 이하"시"라 한다)가 시행하는 사업의 추진 또는 재해로 인하여 발생하는 철거민에 대한 국민주택등의 특별공급에 관하여는 다른 법령에 특별한 규정이 없는 한 이 규칙이 정하는 바에 의한다. 다만, 서울특별시교육청에서 시행하는 사업은 교육·학예시설에 관한 도시계획사업에 한한다. (개정 2003.03.31, 2004.04.26)
제4조(특별공급 주택의 범위)
이 규칙에 의해 철거민에 대하여 특별공급하는 국민주택등은 서울특별시 행정구역안에서 에스에이치(SH)공사가 건립하는 국민주택과 대한주택공사 또는 민간이 건설하는 국민주택으로서 시와 특별공급이 협의된 주택으로 한다. (개정 2004.04.26)
제5조(공급대상)
①국민주택등의 특별공급대상자는 특별공급신청일 현재 각종사업 및 재해로 인하여 철거되는 주택외에 다른 주택을 소유하지 아니한 철거민 또는 철거세입자로서 제1호 각목의 1과 제2호 각목에 해당하는 자로 한다. 다만, 제1호 나목에 해당하는 철거세입자에 대하여는 임대주택에 한하여 공급한다. (본항개정 2003.03.31)
1. 특별공급 대상자
가. 사업시행인가고시일(사업시행인가고시일보다 보상이 먼저 이루어진 경우에는 보상공고일을 말한다. 이하 같다)이전부터 보상일까지 철거되는 건물의 소유자
나. 사업시행인가고시일 또는 재해발생일까지 계속하여 3월이상 철거되는 건물에 주민등록이 등재되어 있고 실제로 거주한 자로서 무주택세대주인 철거세입자(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제54조의 규정에 의한 주거이전비를 수령한 자 제외)
다. 시 사업을 위해 철거되는 시민아파트 소유자로서 협의보상에 응한 자(이 경우 동의율은 80% 이상이어야 한다)
라. 시민아파트내 무단개발주택(소재지 관할구청장이 관리카드에 등재하여 관리중인 주택에 한한다)중 시의 정비계획에 의해 철거되는 1983년 4월 13일 이전에 발생된 주택의 소유자
2. 특별공급 요건
가. 사업시행자로부터 국민주택 등 특별공급 신청을 하도록 통보받은 세대주로서 통보일 현재 서울특별시 관할 구역안에 주민등록이 되어 있는 자
나. 철거되는 건물이 건축물관리대장에 주거용으로 등재된 주택이거나 관할동장 및 관할구청 담당과장의 합동실태 조사결과 주용도가 주거용으로 확인된 서울특별시도시재개발사업조례 제2조제1호의 무허가 건축물인 경우
②제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 국민주택등의 특별공급대상에서 제외한다. (본항개정 2003.03.31)
1. 철거되는 건물의 건축물 관리대장상 주택용도로 되어 있는 건물을 사실상 주거이외의 용도로 사용하는 건물의 소유자
2. 도시계획사업등의 시행을 위한 공람공고일 이후에 비 주거용 건축물을 주거용도로 변경한 자 또는 다가구주택을 다세대주택으로 변경한 이후 신규로 건축물의 소유권을 취득한 자
③제1항제2호 나목에 해당하는 건물이 재해로 인하여 철거되는 경우 그 소유자에 대한 국민주택등 특별 공급은 제1항의 특별공급대상자에 대한 특별공급이 완료되고 남은 범위안에서 서울특별시장(이하 "시장"이라 한다)이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다. (개정 2003.03.31)
④ 사업 또는 재해로 인하여 철거되는 하나의 건물을 수인이 공동소유한 경우에는 공동소유자가 지정한 대표자 1인 또는 공동명의로 국민주택등을 특별공급할 수 있다. 이 경우 공동소유자 전원이 철거되는 건물외에 다른 건물을 소유하지 아니하여야 한다. (개정 2003.03.31)
⑤ 구청장은 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 국민주택등 특별공급대상자가 결정된 때에는 당해인에게 특별공급대상자임을 지체없이 통보하여야 한다.
제6조(철거건물의 면적산정기준)
① 철거되는 건물의 면적산정은 다음 각호의 1의 기준에 의한다.
1. 건축물관리대장에 등재된 용도란의 주택부분의 면적
2. 시가 기존무허가건축물에 대하여 보상금 지급을 결정한 면적중 주거용에 해당하는 면적
3. 제1호 및 제2호가 혼재된 건물에 대하여는 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 산정된 면적을 합산한다.
제7조(공급주택 등)
① 철거민에게 공급하는 국민주택등은 전용면적 60평방미터 이하로 하되, 다음 각호의 1에 해당되는 경우에는 전용면적 85평방미터이하의 국민주택등을 공급할 수 있다. 다만, 제5조제1항제5호의 무단개발주택 소유자는 전용면적 50평방미터를 초과하는 국민주택등을 공급할 수 없다.
1. 협의보상에 응한자로서 철거되는 주택의 면적이 40평방미터이상인 경우
2. 철거되는 시민아파트로써 협의보상에 응한자.
② 철거세입자에게 공급하는 국민주택등은 전용면적 40평방미터 이하의 임대주택으로 한다
③ 제1항 각호의 1에 해당하는 철거민이 당해 국민주택등의 특별공급을 포기하고 임대주택의 공급을 원하는 경우에는 철거세입자에 우선하여 임대주택을 공급할 수 있다.
④ 동일한 도시계획사업의 시행으로 철거되는 지역 내에 1인이 수개의 건물을 소유하였을 경우에는 소유 건물중 건물 전체가 수용 또는 확대보상에 의하여 철거되는 건물의 면적에 대하여 제6조의 규정에 의해 산정한 면적을 합산한 면적을 제1항제1호의 주택의 면적으로 한다.
제8조(공급순위)
제5조의 규정에 의한 국민주택등의 특별공급대상자에 대한 국민주택등의 공급순위는 국민주택등 공급 신청 접수 순서에 의한다. 다만, 시장이 공익상 특별한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 공급의 우선순위를 변경·조정할 수 있다.
제9조(공급신청)
① 제5조의 규정에 의한 국민주택등의 특별공급대상자는 특별공급대상자임을 구청장으로부터 통보받은 날부터 6월 이내에 다음 각호의 서류를 구비하여 국민주택등 특별공급을 신청을 하여야한다.
1. 특별공급신청서(별지 제1호서식) 2부
2. 인감증명서(국민주택청약용) 1부
3. 주민등록등본 1부 (배우자 분리 세대주는 배우자의 주민등록등본 추가) (개정 2003.03.31)
4. 호적등본(주민등록등본상 배우자가 없는 세대주 및 주택공급에관한규칙제2조제8호 단서의 규정에 해당하는 자) 1부 (개정 2003.03.31)
② 관할구청장은 국민주택등 특별공급신청서를 접수한 경우 특별공급신청서에 명단(별지 제3호서식, 별지 제4호서식)을 작성·첨부하여 지체없이 에스에이치(SH)공사로 통보하고, 특별공급신청관리대장(별지 제2호서식)을 작성하여 특별공급이 완료될 때까지의 변동사항 등을 기록·관리하여야 한다. (개정 2004.04.26)
③ 에스에이치(SH)공사는 제2항의 통보받은 명단을 전산등록한 후 주택소유여부를 조회하고, 그 결과를 관할구청장에게 통보하여야 한다. (개정 2004.04.26)
④ 관할구청장은 국민주택등 특별공급 대상자가 제1항의 공급신청 기한내에 신청을 못한 타당한 사유가 있는 경우에는 시장의 승인을 받아 신청기한을 연장할 수 있다.
제10조 (공급신청사항의 변경)
①국민주택등 특별공급 신청사항의 변경은 지구변경 또는 평형변경으로서 1회에 한한다. 다만, 당초의 신청평형 보다 작은 평형으로 변경하는 경우에는 지구 및 평형을 동시에 변경할 수 있다.
②제1항 규정에 의하여 국민주택 등 특별공급 신청사항을 변경하고자 하는 자는 제12조의 규정에 의한 입주주택 결정전일까지 에스에이치(SH)공사 사장에게 변경신청을 하여야 한다. (개정 2004.04.26)
③에스에이치(SH)공사 사장은 제2항의 신청을 받은 때에는 가능한 범위안에서 이를 조치하고 그 결과를 관할구청장에게 통보하여야 한다. (본조개정 2003.03.31, 개정 2004.04.26)
제11조(공급결정)
① 관할구청장은 제9조제3항의 규정에 의하여 통보받은 전산조회결과 및 국민주택등 특별공급조건 등을 검토한 후 특별공급대상자에 대한 자격을 확인하여 국민주택등 특별공급대상자로 확정한다.
② 관할구청장은 제1항의 규정에 의하여 확정된 국민주택등 특별공급대상자에게 입주대상 국민주택등의 지구·면적·입주절차 등을 지체없이 통보하여야 한다. (개정 2003.03.31)
제12조(입주주택의 결정)
① 제11조제1항의 규정에 의하여 국민주택등 특별공급대상자로 확정된 자에 대한 입주주택(주택의 동 호수)의 결정은 에스에이치(SH)공사 사장이 공급가능한 물량 한도안에서 자체계획에 따라 하되, 추첨에 의함을 원칙으로 한다. (개정 2004.04.26)
② 제1항의 규정에 의하여 입주주택을 결정한 경우 에스에이치(SH)공사 사장은 지체없이 그 결과를 관할구청장에게 통보하여야 한다. (개정 2004.04.26)
③ 관할구청장은 제2항의 규정에 의하여 통보받은 입주주택결정 결과를 특별공급신청자관리대장(별지 제2호서식)에 기록하고, 에스에이치(SH)공사에서는 그 신청자에게 입주계약 체결 및 입주절차 등을 안내하여야 한다. (개정 2003.03.31, 2004.04.26)
④ 관할구청장은 특별공급대상자 결정의 적법여부 등을 조사하기 위하여 에스에이치(SH)공사의 전산자료를 수시로 대조하는 등 필요한 조치를 하여야 한다. (개정 2004.04.26)
제13조(퇴거조치 등)
에스에이치(SH)공사 사장은 국민주택등 입주계약을 체결하거나 국민주택등에 입주한 자가 허위 또는 부정한 방법으로 국민주택등 특별공급대상자로 확정된 사실이 발견되었을 경우에는 입주계약을 해지하고, 입주주택으로부터 퇴거하도록 하여야 한다. (개정 2004.04.26)
제14조(국민주택등의 수급관리)
① 구청장은 매년 11월 30일까지 익년도 국민주택등 특별공급신청 예상물량을 에스에이치(SH)공사 사장에게 통보하여야 한다. (개정 2004.04.26)
② 에스에이치(SH)공사 사장은 구청장으로부터 통보받은 익년도 특별공급신청 예상물량등을 기초로 장기적인 공급 및 수요전망과 주택건설예정물량 등을 종합적으로 검토하여 연간특별공급계획을 수립·시행하여야 한다. (개정 2004.04.26)
③ 에스에이치(SH)공사 사장은 매년말까지 제1항,제2항의 규정에 의하여 수립한 연간특별공급계획을 시장의 승인을 받아 관할구청장에게 통보하여야 한다. (개정 2004.04.26)
④ 에스에이치(SH)공사 사장은 매월 특별공급 신청 및 공급현황(별지 제5호서식)을 작성하여 시장에게 보고하여야 한다. (개정 2004.04.26)
제15조(입주대상 자격의 제한)
사업시행인가고시일(다만, 사업시행인가고시일 보다 보상이 먼저 이루어진 경우에는 보상공고일을 말한다) 이후에는 입주대상자격을 양도 또는 이전할 수 없다. 다만, 사망 등으로 인하여 상속법에 의하여 상속하는 경우에는 그러하지 아니하다.
제16조(임시이주용주택 지정·관리)
① 시장은 필요하다고 인정되는 경우 시가 건립하거나 서울특별시 또는 에스에이치(SH)공사가 매입한 국민주택등을 임시이주용주택으로 지정·운영할 수 있다. (개정 2004.04.26)
② 임시 이주용 주택에 입주할 수 있는 자는 철거민으로서 협의보상에 응하고 제11 조제1항의 규정에 의하여 국민주택등 특별공급대상자로 확정된 자 및 리모델링임시이주용주택공급대상자중 임시이주용주택공급신청서(별지 제6호서식)를 제출한 자로 하며, 우선순위는 다음 각호와 같다. 다만, 시장이 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 우선순위를 변경·조정할 수 있다. (2003.03.31)
1. 철거대상 시민아파트(E급판정)에 거주하는 소유자
2. 시 사업을 위해 철거되는 시민아파트로써 협의보상에 응한 시민아파트에 거주하는 소유자 (개정 2003.03.31)
3. 도시계획사업으로 철거되는 주택에 거주하는 소유자
4. 재해발생 또는 재해가 예상되어 철거되는 주택에 거주하는 소유자
5. 리모델링임시이주용주택공급대상자 (신설 2003.03.31)
③ 임시이주용 주택의 거주기간은 분양받은 주택의 입주지정일까지로 하며, 입주지정일이 경과되었음에도 계속해서 임시이주용 주택에 거주하는 경우에는 기간을 정하여 주택반환을 촉구한 후 퇴거조치한다.
④ 시장은 제1항의 규정에 의한 임시이주용주택이 공가인 경우에는 예산의 범위안에서 공가에 대한 관리비를 지급할 수 있다.
제17조(준용)
대한주택공사가 특별공급하는 국민주택등에 대한 그 공급절차·방법등 필요한 사항은 이 규칙을 준용하여 대한주택공사와 서울특별시가 상호 협의하여 정한다.
<주택법>
제39조 (공급질서 교란 금지)
①누구든지 이 법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각호의 1에 해당하는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수(매매·증여 그 밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이를 알선하여서는 아니되며, 누구든지 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니된다.
1. 제32조의 규정에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위
2. 제69조의 규정에 의한 주택상환사채
3. 제75조의 규정에 의한 입주자저축의 증서
4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령이 정하는 것
②건설교통부장관 또는 사업주체는 제1항의 규정에 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자 또는 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자에 대하여는 그 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.
③사업주체는 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다.
④제3항의 경우에 사업주체가 매수인에게 주택가격을 지급하거나 매수인을 알 수 없어 주택가격의 수령통지를 할 수 없는 경우 등 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 경우로서 주택가격을 당해 주택이 소재한 지역을 관할하는 법원에 공탁한 경우에는 당해 주택에 입주한 자에 대하여 기간을 정하여 퇴거를 명할 수 있다.
제96조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2005.1.8, 2005.12.23>
1. 제39조 제1항의 규정을 위반한 자
2. 제41조의2 제1항의 규정을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자
<주택법 시행령>
제43조 (양도가 금지되는 증서 등)
① 법 제39조제1항제4호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 시장·군수 또는 구청장이 발행한 무허가건물확인서·건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서
2. 공공사업의 시행으로 인한 이주대책에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주대책대상자확인서
② 사업주체는 법 제39조제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 다음 각호의 금액을 합산한 금액에서 감가상각비(「법인세법 시행령」 제26조의 규정에 의한 정액법에 준하는 방법으로 계산한 금액을 말한다)를 공제한 금액을 지급한 때에는 법 제39조제3항의 규정에 의하여 그 지급한 날에 당해 주택을 취득한 것으로 본다. <개정 2005.3.8>
1. 입주금
2. 융자금의 상환원금
3. 제1호 및 제2호의 금액을 합산한 금액에 생산자물가상승률을 곱한 금액
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