상가건물임대차보호법(이하, 보호법이라고 함)이 시행된 지 몇 년이 지나면서 보호법에서 정하는 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권 등의 내용에 대해서는 많이들 알고 있지만, 보호법상의 내용들이 임차인을 위한 강행법규라는 사실에 대해서는 간과하는 경우가 적지 않다.
얼마 전에 어떤 임차인으로부터 문의받은 내용을 소개한다.
이 임차인은 임대차보증금 1억원에 월차임 100만원, 관리비 월 60만원 조건으로 2년간 서울 서초구 소재 점포 1칸을 사무실로 임차해서 사용하던 중, 계약기간 만기를 열흘 정도 남겨둔 시점에서 임대차보증금반환을 임대인에게 요청했다가 뜻밖의 이유로 거절당했다고 했다. 임대차계약서상 “임대인 또는 임차인은 계약기간 만료 3개월 전까지 서면으로 계약의 종결 또는 조건변경의 의사표시를 통보하지 않으면, 기존의 계약과 동일한 조건으로 12개월간 계약을 연장하는 것으로 간주한다”는 계약조항 때문이었다.
이런 계약조항이 있는지 그제서야 알게 된 이 임차인으로서는 계약기간이 만료되면 보증금을 받아 다른 곳으로 이사를 가야하는 입장에 있었던지라 난처한 처지가 되어버렸다. 더구나, 최근에는 이 사무실 주변에 빈 점포가 많아 새로운 임차인을 구하기도 쉽지 않은 상황이었다.
이 임차인에게 필자가 해 준 자문은 다음과 같다.
당사자간에 체결한 계약내용은 특별한 사정이 없는 한 유효하지만, 계약내용을 무효화할 수 있는 대표적인 경우가 바로 강행법규위반이라는 점에서, 이 임차인과 같이 계약종결이나 조건변경과 같은 다른 의사표시 없이 계약기간이 도과해 버린 “묵시적 갱신”의 효과를 1년으로 정한 이 계약조항이 강행법규위반이 아닌지를 따져 볼 필요가 있다.
우선, 묵시적 갱신의 효과에 관해서는 민법 제639조 제1항에서 규정하고 있는데, “임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다”라고 하고, 제635조 제1항은, “임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다”, 제2항은 “ 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다”고 하면서 제1호에서는 “ 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월”로 정하고 있다. 하지만, 강행법규를 열거한 민법 제652조에는 묵시적 갱신의 효과를 규정한 민법 제639가 빠져있다는 점에서 민법상 강행법규위반은 아니라고 할 수 있다.
그런데, 이 임대차계약은 환산보증금이 총 2억원(보증금 1억원 + 월차임 100 *100)으로 보호법의 적용대상인데, 보호법 제 10조 제1항은, “ 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다”하고, 제 4항은 “ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다”고 하고, 제5항은 “제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다”고 하고 있으며, 보호법 제15조는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”라고 규정하고 있어, 결국 묵시적으로 갱신될 경우 임차인에게 12개월의 계약기간연장을 의무화하고 있는 이 임차인의 계약서 해당조항은, 보호법 제10조 제5항의 내용보다 임차인에게 불리하다는 점에서 무효가 될 수 있다.
알고 보면 참 간단한 내용이지만, 많이들 간과하고 있다. 특히, 임대차계약은 다른 계약의 경우보다 임차인 보호를 위한 강행법규들이 다수 존재하고 있다는 점에서, 임대인, 임차인 모두 주의할 필요가 있다. -이상-




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