낙찰된 토지 위에 있는 수목의 소유권도 토지 낙찰자가 취득할 수 있는지에 관해 최근에 선고된 전주지방법원 2007. 11. 9. 선고 2006가단 42872호 판결을 소개한다.
사안을 단순화하면 다음과 같다. 甲은 과수원 토지와 지상에 복숭아나무 100여 그루를 소유하고 있던 중, 보유하던 과수원 토지가 경매에 처해지게 되었다. 이 경매절차의 매각물건명세서에는 복숭아나무 100여 그루는 경매대상 목적물에서 제외된 제시외 물건으로 기재되어 있었다. 그후 乙이 이 과수원 토지를 낙찰받았는데, 乙은 토지 지상에 있던 복숭아나무를 임의로 모두 벌채해버렸다. 이에 대해 甲이 乙을 상대로 나무 값에 해당하는 손해배상청구소송을 제기했다.
이 소송에서는 토지낙찰 이후에 나무 소유권이 누구에게 있는지가 쟁점이 되었는데, 법원은 나무 소유권이 토지낙찰자에게 있다고 보고, 甲의 손해배상청구를 기각했다. 법원은, 경매대상이 된 토지 위에 生立(생립)하고 있는 채무자 소유의 수목은 立木(입목)에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 明認(명인)방법을 갖춘 수목의 경우를 제외하고는 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 비록 매각물건명세서에서 제외되어 있다하더라도 복숭아나무의 소유권은 특별한 사정이 없는 한 위 경매절차를 통하여 이 사건 토지 매수인에게 귀속된다고 판단했다. 토지와 별도로 나무에 대해서는 감정도 되지 않았지만, 민법상의 附合(부합)이론에 따른 판단으로서 타당한 결론이라고 생각한다.
이 사안에서 경매법원이 왜 백여 그루나 되는 나무가격을 토지와 별도로 감정하지 않아, 결과적으로 낙찰자로 하여금 토지에 대한 가격만을 치르고 나무의 가치까지 덤으로 가져가게 했을까하는 의문을 가져볼 수 있다. 나무가격이 상당하고 나무의 소유권이 토지 소유자에게 있는 것이 분명했으면 나무에 대해 별도로 감정하는 것이 타당할 수 있다. 하지만, 나무의 소유권이 토지소유자에게 있는지 아니면 토지를 임차한 제3자에게 있는지가 불분명하면, 법원으로서는 나무에 대해 감정을 하기가 어렵다. 나무 소유자와 토지소유자가 일치하지 않는데도 불구하고 나무 가격을 감정하게 되면 결과적으로 경매채무자 아닌 다른 사람 소유물을 감정해서 팔아버리게 되는 결과가 될 수 있기 때문이다. 경매법원마다 약간씩 운영방식에 차이가 있기는 하지만, 나무와 같은 지상물의 소유권이 불분명할 경우에는 “소유권불명”이라는 정도의 표시를 남기고 경매를 진행할 수 밖에 없는 것이 법원실무의 한계라고 할 수 있다.
그 결과, 낙찰 이후에 나무 소유권이 토지소유자에게 있는 것으로 밝혀지면, 토지를 낙찰받은 사람으로서는 부합이론에 따라 나무에 대한 소유권까지 취득하게 되어 덤으로 이익을 얻게 되는 행운을 얻게 되지만, 반대로 나무 소유권과 토지소유권이 각각 다른 사람에게 있게 되면 토지를 낙찰받았다고 하더라도 나무에 대한 소유권은 취득하지 못한 결과가 되어 나무의 존재로 인해 토지이용에 장애가 생겨 결국 나무 소유자를 상대로 나무를 수거하라는 소송을 해야하는 번거로운 절차를 거칠 수도 있다. 나무와 같은 지상물이 있는 부동산에 대한 입찰을 고려함에 있어 지상물에 대한 권리관계를 면밀하게 따져야하는 이유, 바로 여기에 있다. -이상-

■ 참고법령 및 판례

▶ 민법 제256조 (부동산에의 부합 ) 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.
▶ 대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다63110 판결
[1] 건물이 증축된 경우에 증축 부분이 기존건물에 부합된 것으로 볼 것인가 아닌가 하는 점은 증축 부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다.
[2] 지하 1층, 지상 7층의 주상복합건물을 신축하면서 불법으로 위 건물 중 주택 부분인 7층의 복층으로 같은 면적의 상층을 건축하였고, 그 상층은 독립된 외부 통로가 없이 하층 내부에 설치된 계단을 통해서만 출입이 가능하고, 별도의 주방시설도 없이 방과 거실로만 이루어져 있으며, 위와 같은 사정으로 상·하층 전체가 단일한 목적물로 임대되어 사용된 경우, 그 상층 부분은 하층에 부합되었다고 본 사례.
[3] 건물의 증축 부분이 기존건물에 부합하여 기존건물과 분리하여서는 별개의 독립물로서의 효용을 갖지 못하는 이상 기존건물에 대한 근저당권은 민법 제358조에 의하여 부합된 증축 부분에도 효력이 미치는 것이므로 기존건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니하였다고 할지라도 경락인은 부합된 증축 부분의 소유권을 취득한다.

▶ 대법원 2002. 5. 10. 선고 99다24256 판결
[1] 건물이 증축된 경우에 증축부분이 기존건물에 부합된 것으로 볼 것인가 아닌가 하는 점은 증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다.
[2] 기존건물 및 이에 접한 신축건물 사이의 경계벽체를 철거하고 전체를 하나의 상가건물로 사용한 경우, 제반 사정에 비추어 신축건물이 기존건물에 부합되어 1개의 건물이 되었다고 볼 수 없다고 한 사례.
[3] 건물의 증축부분이 기존건물에 부합하여 기존건물과 분리하여서는 별개의 독립건물로서 효용을 가지지 못하는 이상, 기존건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니하였다 하더라도, 경락인은 부합된 증축부분의 소유권을 취득한다.




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