이번에는 개발이 예상되는 인기지역 안의 미니 근린주택을 경매로 낙찰 받아 짭짤한 시세차익을 남기고 되팔았던 얘기를 해보자. 경매에 부쳐진 매물은 서울 용산구 한강로 1가에 있는 대지 94㎡, 건평 102㎡짜리 2층 근린주택이다. 감정가 2억5731만원에 2회 유찰해 최저 경매가가 1억6468만원이었다. 내가 아는 B씨는 2명의 입찰 경쟁자를 제치고 1억9080만원에 낙찰 받았다. 이 집은 남측과 남동쪽에 각 4m와 1m 도로에 접해 있고 삼각지역이 근거리에 있었다. 용산 개발에 대한 관심이 높았고 이 지역은 90년 말부터 상세계획구역으로 지정돼 개발에 대한 조짐이 있던 호재 많은 지역이었다. 이 주택은 외관상 별로 내세울 게 없는 물건이었다. 1972년에 보존등기 된 허름한 주택으로 대장(臺帳)상으로만 근린주택이지 사실상 주택으로 이용 중이었다. 등기부등본 상 권리관계를 살펴보니 말소기준권리(가장 먼저 설정된 권리)는 지난 93년 국가보훈처가 설정한 채권최고액 999만원의 저당권이었다. 이후 대한상호신용금고가 1억5400만원의 근저당권, 이 금고가 추가로 5800만원의 근저당권을 각각 설정을 했고, 이후 5개 정도의 각종 꼬리표가 붙어있었다. 하지만 낙찰 후에 모두 직권 말소되는 상태였다. 국가보훈처가 최초 저당을 설정한 상태여서 채무자는 국가보훈 대상자였던 것으로 예측했다. 세입자 현황 조사보고서와 답사를 통해 세입자 내역을 확인해 보니 채무자는 시골에서 병 치료 중이었다. 주택 전체는 세입자와 점유자 두 세대가 있었다. 한 세대는 소액 임차인으로 배당받아 나가는 세입자였고, 한 세대는 친척이 무상으로 점유하고 있었다. 세입자들 모두 낙찰 후 두 달여 만에 집을 수월하게 비웠다. 소액 임차인은 배당받기 위한 명도확인서에 이사 당일 도장을 찍어주었다. 다른 점유자는 이사비 300만원을 강력히 요구했지만, ‘무상 점유자는 이사비도 청구할 수 없다’는 강력한 내용의 내용증명을 받자 이사비 100만원에 합의를 했고, 얼마 후 순순히 집을 비워줬다. B씨도 낙찰 후 간단한 수리부터 시작했다. 너무 오래된 주택이어서 손을 대기 시작하면 한도 끝도 없다는 생각에 1000만원의 일정한 한도에서 깔끔하게 수리한 다음 즉시 매수자 물색에 나섰다. 인근 중개업소와 상가주택 전문업소를 들락거리고, 생활정보지에는 시세보다 값싼 급매물로 홍보하며 적극적인 매도전략에 나섰다. 등기 후 석 달 만에 B씨는 실수요자를 찾아냈다. 50대 장년 노부부는 이 주택을 매입해 1층은 세를 주고 2층은 직접 거주하려고 했다. 매도금액은 3억원이었다. 제 경비를 빼더라도 1억원은 거뜬하게 남는 물건이었다. 시세차익을 목적으로 경매물건 투자에 나설 때는 지역 호재부터 챙기는 것이 급선무다. 호재 있는 곳에는 매수자들이 몰려들기 때문이다. 만약 개발 호재가 없는 지역이라면 부동산의 단점인 환금성 때문에 애를 먹기 십상이다. 또 되도록 소형 매물이 유리하다. 덩어리가 크면 살 사람이 한정되어 파는 데 애를 먹는다. 게다가 요즘에는 세제의 투명화 때문에 팔아도 세금 때문에 별 실익이 없다. 되도록 한 해에 한 두건만 사서 1~2년 정도 운용했다가 되팔겠다는 마음으로 경매 물건을 꾸준히 탐색하다 보면 짭짤한 시세차익용 경매물건은 수두룩하다.

◎ 되팔기 쉬운 경매 부동산들 경매 받아 되팔기 쉬운 경매 부동산은 어떤 게 있을까? 일단 호재를 지니고 있어야 나중에 팔기가 쉽다. 이런 부동산으로는 재개발 또는 재건축 사업 추진지역 내의 다세대나 혹은 반지하 다세대, 개발 호재가 있는 지역 내의 상가나 근린주택을 꼽을 수 있다. 또한 대토 수요가 있는 수도권 일대 보상용 토지, 여러 번 유찰돼 분양가보다 턱없이 값싼 오피스나 오피스텔 등을 주목해도 된다. 이런 물건들은 나중에 누군가가 사줄 확률이 높다. 참고로 다주택자는 절세 차원에서 주택 투자는 꺼리는 것이 유리하다.


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