[성공으로 이끄는 투자노하우] 새로 짜는 내 집 마련 전략

한경닷컴 더 라이피스트

■ 새 정부의 '내 집 마련' 핵심 정책은?
이 당선인의 부동산정책 중에서 눈여겨볼 내 집 마련 정책의 핵심은 두 가지이다. 즉, 서민 중심 · 맞춤형 주택공급 확대와 부동산가격 안정이다. 그 중 주택 실수요자들이 관심을 기울여 볼 정책은 서민중심 · 맞춤형 주택공급 확대, 각종 부동산세 완화 등이다.

서민주택을 늘리기 위해 80㎡ 이하 국민주택은 정부 주도로 공급하고 저소득층과 여성 한 부모 가정 등에 대해 국민 공공임대주택 우선 분양제를 도입해 내 집이 없는 서민들의 기대감이 높아지고 있다. 연간 50만호 공급, 소형 주택의 정부주도 공급정책은 내 집이 없는 서민들의 가장 관심을 가져볼 만한 정책이다. 또 주택세제 완화와 관련해서 취득세와 등록세를 통합해 거래세 1%로 줄여 부동산거래 활성화와 함께 서민들의 부담을 줄이고 주택 가격의 안정을 꾀할 것으로 기대된다.

■ 내 집 마련 포인트는?
내 집 마련 준비가 되어 있는 무주택자라면 더 이상 주택 값의 하락을 기대하며 대기수요로 남아있기보다는 올 상반기부터 준비를 시작하며 적극적인 청약 및 매입전략을 짜는 것이 바람직하다. 통계청의 ‘주택구입 연령대별 인구’ 자료에는 처음 내 집 마련에 나서는 주 연령대인 35~39세 인구가 2008년 442만5814명으로 사상 최고 수준에 이를 것으로 전망하고 있다. 통계 수치만 보면 당분간 주택수요는 떨어지지 않을 것으로 보인다.

다만 새 정부의 강력한 주택시장 안정 의지와 장기적인 서민주택 맞춤형 주택공급과 임대주택 공급확대, 강력한 투기억제책이 시장에 영향을 미쳐 주택 값의 보합세가 지속될 것으로 전망된다. 따라서 무리한 대출을 얻어 주택을 장만하거나 비인기․대체 주거시설로 갈아타기 보다는 신규 청약 물량이나 인기 유망지역을 중심으로 선별적으로 매수하는 전략을 짜는 것이 바람직하다.
■ 구체적으로 어떻게 시작할까?
△ 아파트 / 재개발 매매 전략
기업CEO 출신의 새 대통령은 건설경기의 침체가 사회적 영향이 크기 때문에 미분양아파트에 대해 최우선적인 해결책을 내놓을 것으로 보인다. 전국에 산재한 미분양분을 줄이는 데 앞장설 것으로 보이는 만큼 조건 좋은 미분양분을 골라 내 집 마련 기회로 삼는 것이 바람직하다. 전체적으로는 대 광역개발지역에서 수요가 받쳐줄 수 있는 신규 아파트도 노려볼 만하다.

또 재개발 · 재건축 규제완화는 전체 부동산시장에 미치는 영향이 커 정책의지가 있어도 시장 안정이 우선돼야 시행이 가능한 일이다. 관련법을 바로 개정하기 보다는 새 정부가 들어선 이후 건설정책 실무담당자들이 정하는 각종 규제지침 등을 먼저 정리하는 것이 순서인 만큼 시간이 올 하반기로 넘어갈 가능성이 크다. 매입타이밍을 빨리 잡아야 하는 경우가 아니라면 내년 이후 규제 완화와 정책을 확인한 후 내 몸에 맞는 투자대상을 골라 결정하는 것도 하나의 방법이다. 재개발은 기대심리가 줄어드는 올 하반기 경에 저가매물을 중심으로 매입하는 전략을 짜는 것이 좋다.

△ 분양 전략
무주택자를 위한 새 정부의 정책적 배려가 지속적으로 발표될 것을 예상해 지금부터 자신의 상황과 자금, 관심지역에 맞는 청약전략을 짜는 것이 바람직하다. 앞으로 수도권 유망 분양아파트 단지들이 지속적으로 공급될 예정이다.

청약가점이 높은 실수요자는 향후 은평 뉴타운과 광교 등 인기 지역에 집중적인 청약전략을 세우고 무주택기간이 짧아 청약가점에 불리하다면 무작정 청약만 고집하기보다는 전세로 있으면서 적당한 분양물량을 물색한 뒤 기한을 정해 청약과 기존주택 매입을 함께 고려하는 것도 고려해야 한다.

실수요자들이 분양전략을 짤 때 유의할 점은 ‘분양가상한제’ 적용 여부와 ‘청약가점제’이다. 지난해 말까지 분양승인 신청을 한 민간 사업지는 분양가상한제 적용대상에서 제외된다. 분양가 비싼 것이 흠이지만 올 상반기까지 분양가상한제를 피한 물량이 대거 공급돼 미분양 물량이 예상된다. 청약경쟁이 치열하지 않으므로 청약통장이 없거나 청약가점제 아래에서 청약조건이 불리한 내 집 마련 실수요자라면 관심을 기울여볼 만하다.
△ 경매도 관심을 기울이자
청약가점이 불리한 신혼부부, 도심에 내 집 마련을 하려는 실수요자, 내 집 늘리기를 시도하는 실수요자라면 경매를 통해 값싸게 내 집 마련하는 방법을 시도하는 것도 하나의 방법이다.

전국적으로 월 평균 6000여건의 아파트 경매물건이 공급되고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 90%선이다. 감정가가 저렴한 아파트라면 15% 정도 값싸게 내 집을 장만할 수 있다. 다세대·단독·다가구주택까지 합하면 한 달에 15000여건의 경매물건이 공급되고 있고 올 하반기로 접어들수록 빚 많은 주택들이 경매에 부쳐지는 물량이 늘어날 전망이다.

인기지역이나 물량부족 현상이 있는 지역보다는 경매물량이 많은 지역, 즉 환금성이 떨어지는 비인기지역이나 고가 아파트 밀집지역, 수도권 외곽과 도심 노후주택 지역은 낙찰가율이 떨어지고 있어 시세보다 20~30% 정도 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 물건공급량이 더 늘어날 올 하반기를 대비해 경매나 공매물량에 대한 관심과 투자법을 익혀두는 것도 좋은 방법이다.


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