어느 기관으로부터 경매초보자를 위한 법상식에 대해 1시간 분량의 강의를 해 달라는 의뢰를 받았다. 사실 경매법 분야는 전문가도 정확하게 이해하기 어려운 법리가 적지 않고, 아직 법원 실무상으로도 기준이 정립되어있지 않은 분야도 많아 1시간 분량으로는 겉핥기 수준으로라도 강의가 어려워서 고민고민하다가 필자가 경매실무에서 나름대로 정한 다음과 같은 기본 원칙을 설명하기로 했다.
■ 선택과 집중
경매 뿐 아니라 모든 재테크가 마찬가지이지만, 남들이 다 아는 지식으로는 좋은 성과를 거둘수 없다. 남들이 다 아는 정도의 지식에 적합한 물건으로는 좋은 수익성을 낼 수 없다. 경매대중화로 입찰율 자체가 너무 높아서 왠만한 물건들은 고가로 낙찰되기 때문이다.
결국, 수익률을 높이기 위해서는 남들이 잘 모르는 물건을 골라야하는데, 이를 위해서는 선택과 집중이 필요하다. 각자 한정된 역량을 특정분야에 집중할 때에만 성공가능성을 높일 수 있다. 예를들어, 아주 잘 아는 지역의 물건이나, 아니면 여관과 같은 숙박업소 경매만을 집중적으로 관심가지는 방법이다.
경매에 있어 이런 선택과 집중을 하는데 있어서, 필자는 다음과 같은 두가지 측면을 고려할 필요가 있다고 본다.
▶ 먼저, 부동산 그 자체의 가치평가 부분이다. 해당 부동산의 실제 가치나 향후 전망에 대한 평가를 의미하는데, 현지에 오래 업무를 한 부동산중개업자나 토착 현지인, 해당 지역에 대한 개발정보를 가지고 있는 사람 등이 강점을 가질 수 있을 것이다. 경매에서 이루어지는 감정평가에서도 개별부동산이 가지는 내재가치는 정확하게 평가되지는 못한다는 점에서, 내재가치를 정확하게 판단하는 능력은 성공하는 경매투자의 가장 기본이 될 수 있다.
▶ 그 다음은, 법적인 분석 부분이다. 경매는 일반매매와 달리 해당 부동산에 대한 정보가 매우 제한적인 상태에서 감정평가나 법원의 기초조사와 같은 기본정보만을 바탕으로 진행된다. 따라서, 법적인 리스크가 많고 낙찰에 따른 법적분쟁도 일반 매매에 비해 당연히 많을 수 밖에 없다. 결국, 가능한 법률적인 분쟁거리에 대해서는 치밀한 분석이 필수적이라고 할 수 있다. 이런 분석이 제대로 되지 못하면 예상하지 못한 큰 손해를 입게 될 수 있다.
결국, 성공하는 경매를 위해서는 이런 측면들에서 과연 본인이 강점이 있는 분야가 있는지를 먼저 심각하게 고민할 필요가 있다. 자기 스스로를 냉정하게 평가해야하는 것이다. 부동산법 전문가라고 하는 필자의 경우에도, 사실 “가치평가”라는 측면에서는 스스로 자신이 없기 때문에 법적인 분석을 많이 필요로 하는 경매물건에만 집중하는 편이다. 유치권신고나 법정지상권 문제 때문에 몇 차례 유찰을 거듭하는 물건이 대표적인데, 감정평가가 반드시 정확치는 않더라도 몇 차례나 유찰되어서 감정평가액에 비해 3~40% 이상 저감되어있다면 가치평가는 크게 걱정할 필요가 없기 때문에, 이런 물건들은 대체로 법적인 위험평가만 제대로 하면 성공하는 투자가 될 수 있다. 그 때문에 가치평가에 자신이 없는 법 전문가인 필자로서는 법적으로 복잡하고 분석이 많이 필요한 물건에만 집중하고 있다.
그런데 바로 이런 면에서 경매초보자들이 매우 잘못된 자세를 가지는 경우가 적지 않다. 그저 몇 번의 부동산거래경험이나 짧은 경매수강경험으로 스스로를 전문가수준으로 착각하는 사람들이 적지 않다. 운동도 마찬가지이지만, 어설프게 배우고 아는 것이 더 문제가 된다. 모른다고 생각하면 조심할 수 있지만, 스스로 잘 안다고 덤비면 경계심이 희박해져서 큰 사고를 칠 수 있다.
■ “합리적”인 자문의 중요성
그렇다면 자만하지 말고 관련 전문가로부터 반드시 자문을 받고 투자를 결정하는 자세가 중요한데, 이 때 “합리적”으로 자문받는 자세가 필요할 수 있다. 누구나 자문을 받을 때는 관련분야에 실력있고 정직한 전문가들을 물색하는 것이 당연한 기본이겠지만 어떤 전문가의 자문이 더 신뢰할 수 있는지를 판단하기는 쉽지않다. 특히 초보자일수록 더 어렵다. 이 때 기준으로 삼을 수 있는 것은, 자문내용과 자문하는 사람의 이해관계를 따져보는 것이다. 그런 면에서 본다면 낙찰될 때 보수를 지급하게되는 경매컨설턴트의 자문내용은 기본적으로 경계할 필요가 있다. 낙찰되어야만 보수를 받을 수 있다면 무리하게 낙찰을 유도할 수 있기 때문이다. 물건의 중요한 하자를 대수롭지 않게 이야기하거나, 내재가치를 부풀려 고가로도 낙찰받게 할 수도 있다. 결국, 이해관계없이 보다 냉철하게 자문을 해 줄 있는 지위에 있는 전문가의 자문이 반드시 필요하고 자문내용이 분분할 때는 이해관계 없는 이들의 자문에 더 귀기울일 필요가 있는 것이다.
주변에는 경매로 큰 돈 벌었다고 떠벌리는 사람들이 많지만, 실패한 사람들은 그 이상으로 훨씬 많다. 위에서 언급한 이야기들은 어찌보면 아주 당연한 이야기일 수도 있지만, 성공하고 실패하는 수많은 사례를 지켜보면서 필자가 피부로 느낀 경험이니만큼 경매 초보자들이 경매를 접근하는데 있어 중요한 지침이 되었으면 한다. -이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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