투자대상 부동산을 고를 때 토지용도가 바뀌는 곳을 선택하는 것이 좋을까? 해답부터 먼저 말하자면, 지방자치단체의 도시계획 변경 토지나 고밀도 개발이 가능하게 바뀌는 용도지역 내의 부동산을 노려보는 것이 좋다.

서울 종로에서 의료기 사업을 하는 박○○(53)씨는 여유 돈을 활용해 돈 굴릴 곳을 찾던 중 한 절친한 컨설턴트로부터 주택 매입을 의뢰 받았다. 컨설턴트는 토지의 용도가 고밀도로 개발이 가능한 주택이니 무조건 사두면 돈 된다고 여러 차례 권유했다.

중개업자가 알선한 매물은 서울 구로구에 위치한 공장 주변의 허름한 주택이 낀 단독주택. 주변은 현재 공장이 몰려있지만 공장들이 곧 헐리고 아파트단지가 들어서는 재개발지구 주변 인근의 땅. 구청 측의 개발계획이 발표된 시점이어서 어느 정도 투자성을 가늠할 수 있었다.

12m 도로를 끼고 있어 개발여건이 무르익을 때 상가주택이나 상가 건물로 지으면 임대수익이 짭짤할 것으로 보였다. 공업지 내 대지 198㎡ 주택을 3.3㎡ 당 530만원에 값싸게 매입했다. 당시 시세는 600만원을 호가하지만 집 주인이 고령자여서 빨리 처분하는 급매물이었다.

일단 이 집을 사 둔 후 주변에 아파트가 들어설 때 주변상권에 맞춰 건축할 요량으로 매입했다. 그러나 매입 후 얼마 만에 이 지역에 신시가지 조성안이 속속 발표돼 주변은 벌써 아파트 분양현장으로 바뀌었다. 땅 값은 크게 올라 3.3㎡ 당 750만원을 호가했다. 단순 시세차익을 보고 매입한 게 아니지만 적당한 매매차익을 챙기고 팔아야겠다고 판단했다. 사업자금으로 활용하는 편이 훨씬 유리하다고 판단해 매입 후 1년 2개월 만에 3.3㎡ 당 730만원에 팔았다. 평당 200만원의 시세차익을 올리며 1억3000만원의 시세차익을 챙긴 셈.

이렇듯 투자 관심지역 일대 도시계획 변경지역 주택이나 땅을 노리면 짭짤한 투자수익을 기대할 수 있다. 지자체의 도시계획 변경에 따라 지역의 성장 여지가 달라지고 토지의 활용가치가 달라지게 된다.

박씨 사례처럼 기존의 대규모 공장터를 없애고 아파트부지로 개발하려면 공장부지 또는 자연녹지에서 주거지역으로 변경해야 한다. 이러한 과정에서 지방자치단체는 󰡐도시계획 결정 및 변경 결정공람 공고󰡑를 신문에 게재하거나 관보 등을 올려 이해관계인으로부터 의견을 듣는다.

이때 지자체는 공람기간, 공람장소(지자체 도시계획과), 도시계획 용도지역 변경결정안과 위치․면적까지 일반인도 알기 쉽게 상세하게 공고한다. 공람 기간은 일반적으로 14일 정도인데, 이것은 일반인들로부터의 의견을 수렴하고 관할 관공서로부터 도시계획 변경에 따른 의견을 조율하는 기간이다.

공업지역이나 일반주거지역에서 준주거․상업지역으로 바뀌면 우선 건물의 용적률이 높아진다. 주거지역은 용적률이 낮아 건물을 많이 지을 수 없지만, 준주거나 상업지는 최고 800% 이상으로 용적률이 높아진다. 주거지역에서 들어설 수 없는 건물용도인 오피스텔, 주상복합건물, 상업시설 및 경우에 따라 집객시설(호텔․예식장)이 들어설 수 있는 등 건물용도의 폭이 넓어지게 된다.

용적률이 높아지면서 해당지역 및 주변의 부동산가치가 뛰기 때문에 땅값도 크게 오른다. 서울의 용산역 일대, 양천구 목동, 영등포구 문래동, 수유전철역 주변이 공업․주거지에서 주거․상업지역으로 용도가 변경돼 땅값 상승이 높아진 지역들이다.

일반인들이 도시계획 변경내용을 확인하려면 두 가지 방법이 있다. 하나는 언론매체를 통해 지역정보를 얻는 것이고, 또 다른 하나는 지역중개업소나 관할 지자체를 찾아가서 개발관련 정보를 습득하는 것이다.

하지만 무엇보다 지자체 관할 관청에서 사전 입수하는 것이 가장 신속하게 정보를 얻을 수 있는 방법이다. 시․군․구청 도시계획과 관련부서에서는 그 지역 도시를 스케치하는 역할을 담당한다. 또한 지역 중개업소 정보를 활용하는 것도 뒷북이기는 하지만 신뢰성이 있는 자료를 확보할 가능성이 크다.

이때 주의할 점은 도시계획 변경지역이 모두 고밀도로 개발되는 게 아니라는 것이다. 지자체마다 무분별한 과밀개발을 억제하기 위해 용적률을 낮추는 추세이므로 투자 전 도시계획 변경 대상지인지 확인하기에 앞서 건축을 엄격히 제한하는 지역인지 등을 확인해 두는 것이 좋다.

대체로 보면 역세권 반경 1km 이내 지역은 고밀도 개발을 허용하는 추세이므로 역 주변을 중심으로 투자지역을 고르는 게 낫다. 상세계획구역으로 지정되면 향후 땅 가치가 높아지지만, 구역 지정이 된 다음 2년 정도는 건물을 새로 신축할 수 없다. 매매를 하더라도 구분등기가 아닌 지분등기 형태로 나오면서 권리행사에 제약이 따르기도 하므로 투자에 신중해야 한다.


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