철저한 사전조사만이 ‘살 길’ 경매물건 중에는 현장 및 서류조사를 한 다음에도, 입찰을 해서는 안 되는 물건이 무척 많다. 일반적인 경우는 이렇다. 경매를 실행해도 경매 신청권자에게 돌아갈 돈이 없는 경우 낙찰허가를 취소하거나 경매절차를 취소한다. 이른바 ‘무잉여 경매물건’인데, 이런 물건에 입찰을 하면 입찰자는 시간만 손해를 본다. ‘채무자 겸 선순위 임차인의 지위가 애매모호한 경매물건’, 각종 ‘사회공익용 부동산’ 등은 아무리 값싸게 낙찰 받아도 내 부동산으로 만들 수 없는 경우가 발생하기도 한다. ‘닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 격’의 경매부동산들인데, 이런 부동산들이 경매물건에 사실 많다.

또 선순위 대항력 있는 세입자로서 배당요구를 하지 않은 세입자가 있는 물건도 기피대상이다. 통상 법원의 매각서류에는 선순위세입자 있으나 임대차금액 ‘미상(未詳)’으로 표기되기도 한다. 즉 임대차계약을 체결했으나 정확한 금액을 알 수 없다고 기재된다. 이런 경우 선순위 세입자의 전세보증금을 정확히 알아내지 못하고 입찰했다간 큰 낭패를 당할 수 있다.

생각해보라. 자기 집이 경매에 부쳐졌는데 심간 편하게 배당요구도 하지 않고 버티고 있다면 꿍꿍이속에 뭐가 감춰놓고 있다고 보는 것이 맞을 것이다. 이런 경우 낙찰 받고 세입자를 만나보면 분명히 실제 전세금액보다 훨씬 많은 전세금액을 물어내라고 요구할 가능성이 높고 낙찰자에게 더 많은 요구를 할 가능성이 크다. 차라리 이런 물건은 입찰하지 않는 것이 건강에 좋을 수 있다.

이러한 복잡한 경매부동산들을 하자 없이 낙찰 받아 내 부동산으로 만들려면 가장 중요한 것이 바로 임장(臨場) 활동을 통한 탐문조사임은 두말할 나위가 없다. 아무리 실력 있고 경험 많은 경매투자자라도 혼자 지레 판단해 입찰한다면 뼈아픈 경험을 하게 된다. 사전에 철저하게 조사하는 것만이 이 시장에서 살아남는 길이다. 입찰 전에 풀리지 않는 의문이 있거나, 권리 상, 물건 상 확인해야 할 사항이 있을 때는 일단 이해관계인과 미리 부딪쳐 봐야 한다. 만나 대화하다 보면 나름대로 길을 찾을 수 있다. 아쉽게도 경매법원은 모든 물건의 하자를 완벽하게 알려주지 않는다. 모든 하자에 대해 100% 다 알려주지도 않는다. 그렇다고 법원을 원망할 필요도 없다. 오로지 모든 책임은 투자자의 몫이다. 경매의 특성이 바로 입찰자 책임 하에 입찰하고 그 책임으로 저가매입의 과실을 따는 하이리스크 하이리턴 투자방식이기 때문이다.

따라서 입찰 전 경매에 대한 정보를 얻기 위해 세입자를 만나 탐문을 할 때는 반드시 어느 정도 배당을 받아 나가는 세입자한테 하는 것이 좋다. 한 푼도 못 받고 길거리로 쫓겨나는 세입자한테 물어본들, 잘못된 정보 또는 무성의한 대답이 돌아온다는 게 나의 경험이다.



"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com