[성공으로 이끄는 투자노하우] 경매에서 ‘못 먹는 감’도 있다!

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필요에 따라 주무관청의 허가 필요해

경매 초보자들의 고정관념 중 하나는 경매시장에는 늘 성공사례만 많은 것으로 알고 있는 것이다. 이렇게 알고 있는 이유는 경매인구의 급증과 함께 워낙 값싸게 살 수 있는 시장이다 보니 성공사례가 조금 더 알려졌을 뿐 실상은 적지 않은 실패사례가 상존하고 있는 곳이 경매시장이다.

특히 초보자들이 알아야 하는 물건 중 하나는 학교법인 또는 장학재단 기본재산의 강제경매는 관할 주무관청의 허가서를 제출해야 한다는 것이다. 이런 매물을 법원경매에서는 ‘못 먹는 감’ 이라 한다. 가격을 높이 써 낙찰되면 모두 낙찰자의 소유로 될 것으로 알고 있었지만 나중에 알고 보니 차라리 입찰하지 말았어야 할 물건들이 왕왕 존재하고 있으므로 초보자는 입찰 전 각별한 주의가 요구된다.

전 세계적으로 법원경매가 가장 활성화 된 나라는 어디일까? 정답은 우리나라이다. 법률 선진국으로 잘 알려진 독일, 이웃나라 일본, 그리고 미국보다도 우리나라가 물량 면에서, 응찰자수에서 타의 추종을 불허하고 있는 것으로 알려져 있다.

이는 좁은 국토 면적대비 높은 인구밀도와 유교사상에 바탕을 둔 내 집, 내 땅을 선호하는 국민성 때문은 아닐까. 게다가 상대적으로 싼 값에 내 집 마련과 재테크를 병행할 수 있으니 어쩌면 당연한 이치인지도 모르겠다.

우리나라의 법원경매는 지금으로부터 13년 전 기존의 호가제(입찰 법정에서 응찰자들이 물건별로 자신의 입찰가격을 서로 불러 가장 높은 가격을 제시하는 자를 최고가매수신고인으로 선정하는 방식)에서 현행 방식인 서면입찰제로 제도가 바뀌었고, 또 지난 2002년에는 민사소송법 강제집행편이 민사집행법으로 분리, 제정되었다.

이는 법원경매 시장이 그 동안의 공급자(법원) 중심에서 수요자(응찰자) 중심으로 대폭 전환 된 것으로 그 후 양적, 질적으로 괄목할 만 한 성장을 가져오는 계기가 되었음을 부인하기 어렵다. 이러한 법원경매의 활성화는 기존의 주택 및 토지시장 위주로 단순했던 시장에서 이제는 선박, 항공기까지도 매물로 등장하는가 하면 법정지상권 물건, 유치권이 신고 된 물건을 비롯하여 짓다만 미 준공 건물까지 이른바 특수 물건까지도 법원경매를 통해 새로운 주인을 만나고 있는 것이 요즘의 현실이다.

법원 경매에서(단, 강제경매 시에 한함) 사실상 낙찰받기 어려운 물건들을 살펴보면 사회복지사업법 제23조 규정에 따른 ‘사회복지법인의 기본재산’(주무관청-보건복지가족부장관), 전통사찰보존법 제9조 규정에 따른 등록된 사찰 및 경내지(주무관청-문화체육관광부장관 또는 시, 도지사), 의료법 제50조 규정에 따른 의료법인의 기본재산(주무관청-보건복지가족부장관 또는 시, 도지사) 등이다. 강제경매 시에 매각허가결정 조건으로 주무관청의 허가서가 제출되어야만 하기 때문이다. 또한 징발법 제18조 규정에 따른 징발물(주무관청-국방부장관)의 경우도 이와 같은 경우로 볼 수 있다.

경매를 통해 성공 재테크를 바란다면 이제 일반 응찰자도 보다 폭 넓은 전문지식과 부동산에 대한 옥석을 가릴 줄 아는 식견이 요구된다. 즉, 성공재테크의 주인공 되기가 갈수록 험난해 지고 있다는 것이다. 이러한 현실은 법원경매 전문가 집단과 일반 응찰자들과의 경계를 더욱 더 모호하게 만들고 있다.
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