‘소액 초보투자자는 재개발 지분을 노려라’ 경제지 부동산 면에 자주 등장하는 헤드라인 문구다. 그런데 정말 재개발 지분이 돈이 될까 의심을 품는 사람들이 많다. 혹시 불법거래는 아닌지, 혹은 ‘딱지가 무슨 재테크가 될까?’라며 문의해 오는 경우가 많다.

필자는 이에 대해 충분한 가능성이 높은 재테크이므로 적극적으로 노릴 것을 추천하고 싶다. 재개발 투자란 재개발지역 내 조합원 아파트를 분양 받을 수 있는 권리를 투자자가 온전히 승계 받는 것이어서 거래상 하자나 법적 이상이 없다. 게다가 새 정부 들어 도심 노후주택에 대해 재개발 ․ 뉴타운 활성화 정책을 추진하면서 재개발 투자는 한껏 탄력을 받게 됐다.

재개발 지분 투자의 장점은 자기가 원하는 주거환경과 입지여건이 우수한 아파트를 미리 고를 수 있는데다 잘만 하면 거액의 시세차익을 거둘 수 있는 장점이 있다. 조합의 지분에 따라 일정 지분을 보유하고 있는 사람들에게 로열층을 분양 받는 아파트 입주권이 주어지므로 재개발 지분을 값싸게 매입하면 내 집 마련과 재테크가 동시에 이룰 수 있는 투자대상이다.

따라서 요즘은 투자자들이 관심이 온통 재개발과 뉴타운으로 몰려있다고 해도 과언이 아니다. 재개발 바람을 타고 도심권의 낡은 주택을 사려는 투자자들이 재개발 중개업소에 문의가 늘고 있다. 투자 유망상품으로 꼽히기는 하지만 전문가들 사이에서 이미 “오를 데로 올랐다‘는 분석이 꾸준히 들려오고 있다. 과열 양상이 지나쳐 오죽하면 서울시장이 추가 뉴타운 신중론으로 시장의 불을 잠재우려 하고 있는 상태다.

적은 돈으로 재개발투자에 나설 때는 투자수익률을 면밀히 따져본 뒤 돌다리도 두드리듯 신중하게 투자해야 한다. 일부 재개발구역은 지분 쪼개기와 건립 가구와 조합원 비율이 적어 ‘깡통 입주권’ 이 예상되는 매물도 늘고 있는 추세다. 유망상품으로 꾸준한 인기를 끄는 재개발 투자에서 위험을 줄이는 체크포인트를 소개한다.

묻지마 투자를 삼가야 한다. 재개발 예상지 리스트만 보고, 지분 값이 저렴하다고 덜컥 지분을 매입했다간 낭패를 당할 수 있다. 재개발은 적어도 5년 이상 걸리는 장기 사업이어서 자칫 소문만 듣고 결정했다간 투자금이 하염없이 묶일 수 있다. 재개발은 사업단계에 따라 비용 부담과 안정성이 달라진다. 뚜렷한 개발호재가 없거나, 자금조달 계획 없이 시세차익만 바라보고 투자에 나설 경우 복병을 만나기 쉽다. 재개발 기본지식을 습득하고 현장을 돌아본 후 미래가치를 가늠한 후 투자에 나서야 한다.

지역 분석도 중요한 체크포인트다. 재개발 예정구역이라도 지역과 입지에 따라 지분 값이 상당히 차이가 난다. 재개발사업은 달동네(?)라 불리는 불량주택 밀집지역을 헐어내고 새로운 주거단지를 조성하는 사업이다. 따라서 도시 외곽이나 비인기 지역을 고르기보다 도심권에 위치하고 주변이 공공시설과 복합용도 시설 등 개발호재가 많아 기반시설이 체계적으로 갖춰지고 주거환경 개선이 이루지는 곳을 골라야 한다. 지역 분석을 통해 내재가치가 높은 지역, 대단지로 탈바꿈하는 지역은 개발이익이 높고 가격 경쟁 면에서 유리하다.

가격거품이 없는지 따져봐야 한다. 최근 재개발 투자수요가 늘면서 지분 값이 지나치게 과대평가돼 거래되고 있다. 사업추진 속도가 빠른 곳의 인기지역의 경우 3.3㎡당 5000만원을 훌쩍 넘어선다. 지분매입 가격이 주변 시세보다 턱없이 높으면 조합원 추가부담금까지 부담할 경우 새 아파트 시세와 맞먹거나 오히려 높을 수 있다. 투자수익률을 면밀히 살피고 가급적 지분 값이 급등하거나 높은 곳은 투자를 자제해야 한다. 까딱 잘못 투자했다가 투자원금도 건지기 힘들 수 있다.

수익성 문제도 고려해야 한다. 지분 쪼개기가 성행한 재개발단지는 아파트 건립세대 수보다 조합원 수가 많아 수익성이 떨어질 수밖에 없다. 서울 시내 구역지정을 추진하는 곳 중에 건립가구와 조합원 수가 거의 같거나 적은 곳도 많아 투자에 따른 수익성이 낮아질 수밖에 없다. 이미 오를 대로 오른 가격에 거래되는 지역은 거품이 많아 가격조정을 거칠 경우 투자손실로 이어질 수 있다. 용적률이 낮거나 조합원 수가 많은 구역은 사업이 불투명해 투자에 신중해야 한다. 사업이 무르익을수록 안정성은 높은 반면 비용부담이 크다.

최근 지분 쪼개기가 사회 문제화돼 정부에서 대책마련에 나서고 있는 만큼 투자를 결정할 때 확인해야 할 게 많다. 초보투자자는 우선 조합사무실에 들러 해당 지분의 감정평가액을 확인하고 추가부담금 예상액을 따져볼 필요가 있다. 그리고 가능한 건축허가가 제한돼 더 이상 지분 쪼개기를 하지 못하는 지역을 골라 투자해야 한다.

재개발 투자 시에는 민영 ․ 뉴타운 ․ 도시재정비촉진지구 등 개발형태를 먼저 파악하고 건립세대수와 조합원수, 권리가액, 대지 지분 규모 등 종합적으로 체크해봐야 한다. 만약 아파트 실입주가 목적이라면 토지와 건물에 대한 감정평가가 내려져 권리가액이 확정된 지분에 투자하는 것이 위험을 줄이는 방법이다.

재개발 투자는 예전처럼 내 집 마련과 시세차익을 동시에 구현하는 ‘황금알을 낳는 거위’가 아니라는 점에서 보수적으로 투자해야 한다. 앞으로 분양가상한제를 적용받을 재개발사업장은 조합원 매력이 떨어질 수밖에 없다. 상한제로 인해 일반분양가가 내려가는 만큼 조합원 부담이 커질 수밖에 없다는 점도 알아둬야 한다.


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com