무려 2년 만에 나온 강남권 블루칩아파트 단지인 반포자이의 미계약 물량이 40%로 떨어지면서 강남 집값 거품 붕괴신호라는 얘기까지 나오고 있다. 이런 현상이 대한민국 부동산의 대장주로 꼽히는 강남 부동산의 거품 붕괴인지 아니면 고가주택 수요층 감소로 인한 강남 집값 바닥론인지 실수요자들의 관심이 집중돼 있다. 과연 강남권 부동산은 상승세가 꺾이고 집값이 하락세에 접어들었을까?

“강남 집값 거품이 꺼질까요?”라는 물음은 '강남 집값에는 거품이 있다'라는 말과 같다. 기본적으로 강남의 집값이 타 지역에 비해 가격이 높은 원인이 가격의 거품이라기보다는 경제적인 일반 논리인 수요공급의 원칙상 주택공급에 비해 선호도가 높아 수요자가 많다는 점 때문이다.

즉 현 시점은 강남지역에 광범위하게 분포한 재건축단지의 수익률 저하, 대출 규제, 종부세 및 양도세 중과세 등의 외부적 요인에 의한 고가주택 수요층 감소가 직접적으로 시세에 영향을 크게 끼치고 있다. 반포자이의 계약율이 저조한 이유는 일반적인 수요층에게 생소한 “후분양”으로 진행되었다는 점도 고려해야 한다고 본다.

109㎡의 분양가가 약 10억 원 선이라는 점을 감안할 때 6개월 미만의 기간 동안 안정적으로 가용자금을 확보할 수 있는 청약자가 많지 않았으며, 대출규제 등으로 자금조달의 어려움도 있다는 점에서 단순하게 반포자이의 미계약자 수치를 강남 집값의 거품 하락으로 연결하는 것은 무리가 있을 것으로 판단된다.

재건축단지를 중심으로 강남 집값 하락세가 계속되고 있다. 최근 강남 집값 저점이 3.3㎡ 3500만원마저 내려갔다. 강남 집값의 저점은 어디까지일까?

최악의 경우 3000만 원 선까지 하락이 가능할 것이다. 이유는 강남지역의 경우 서울의 타 지역에 비해 신규 분양물량 단지가 상대적으로 적으며, 재건축을 추진하고 있는 단지가 많다. 즉 강남지역은 재건축 단지의 비율이 높기 때문에, 재건축의 수요층 형성에 따라 가장 직접적인 영향을 받게 된다.

따라서 최근과 같이 재건축의 강력한 규제가 유지될 경우 재건축의 수익성이 낮아져 실질적인 가격 상승이 이뤄지기는 어려울 것으로 판단된다. 하지만 재건축 단지의 특성상 장기적 관점에서 살펴본다면 개발의 당위성이 높아질 수 있다는 점에서 향후 개발 시점에서는 높은 상승세를 유지할 수 있을 것으로 판단된다.


강남 집값 하락세는 언제까지 이어질까?

서울 및 수도권 전체적인 부동산 시장이 침체기에 접어든 현 시점에서는 단기적으로 시세상승을 기대하기는 어려운 상황이다. 따라서 정책적인 개선 없이는 꾸준하게 현 상황이 유지될 것으로 예상된다. 하지만 개포주공1단지를 비롯한 강남지역의 대표적인 재건축 단지가 사업을 진행하고 있고, 전체적인 경제 상황이 개선된다면, 탄력적인 시세상승이 가능한 지역도 역시 강남지역의 아파트 단지이다.

또한 강북지역의 시세 상승세가 꾸준히 지속됨에 따라 강남지역과의 시세격차가 줄어든다는 점도 주목해야 한다. 특히 노원구 중계동 일부 단지는 3.3㎡당 2000만원을 돌파하였으며, 길음 뉴타운 등 상당한 시세상승이 진행된 상황. 따라서 이러한 추세가 지속될 경우 선호도가 높은 강남지역으로의 수요층 결집도 예상되어 예상보다 빠르게 강남지역 부동산 시장이 안정화 될 수 있음에 유념해야 한다.

강남 집값이 추락하는 배경은 무엇일까?

서울시의 경우 강북지역을 중심으로 한 대규모 개발이 순조롭게 진행되고 있어 지역개편의 기대감이 높게 형성되어 있다. 같은 관점에서 강남지역의 경우에도 재건축 단지가 많지만 재개발에 비해 재건축의 수익성 악화에 따른 수요 감소가 시세에 직접적으로 영향을 끼치고 있다. 따라서 강남지역의 시세상승이 이뤄지기 위해서는 신규주택 공급(즉 재건축 사업)이 원활하게 이뤄져야 할 것으로 판단된다.

또한 최근 강남지역의 대체 주거지인 송파구 일대에서 1만 8000가구의 신규물량의 입주도 강남지역의 시세하락에 영향을 끼치고 있다. 단기적으로 신규물량이 잠실 일대에서만 상당히 많은 가구가 공급됨에 따라 전체적인 강남지역 전체적인 시장상황도 안정적이지 못하다는 점도 고려해야 한다.

강남 투자전략 및 리모델링 방법은?

앞서 언급했던 바와 같이 강남지역의 경우 거품이 빠지고 있다기보다는 현 시점 부동산 시장상황에 따라 조정세를 겪고 있는 것으로 판단된다. 하지만 강남지역은 서울지역에서도 수요층이 가장 탄탄한 부동산 시장이라는 점을 감안할 때 지속적인 가격하락으로 이어질 것으로 전망하기 어려운 상황이다.

즉 부동산 시장이 안정화 단계로 접어드는 시점에서는 여전히 가치 상승을 내재한 블루칩이라는 점에서 최근의 단기적인 하락세가 오히려 강남 진입에는 기회가 될 수 있을 것으로 판단된다. 다만 단기적으로 하락국면이 진정 국면으로 접어들기는 어렵다는 점에서 장기적으로 강남 투자를 희망할 경우 올해 하반기 급매물과 함께 경매와 공매 물건을 중심으로 저가매입 수단에 주목할 필요가 있다.


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