소위 “경매꾼”들에게는 법정지상권 성립여부가 문제되는 경매물건이 고수익을 올릴 수 있는 좋은 대상이 되고 있다. 이는 결국 초보자들에게는 법정지상권문제가 그만큼 분석하기가 쉽지 않고 위험도 크다는 것을 의미하는 것이다. 초보자들이 간과하기 쉬운 법정지상권 법리의 함정을 살펴본다.
“저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상건물이 경매로 인하여 각기 그 소유자가 다르게 된 때”라고 하는 법정지상권의 성립요건을 살펴보는데 있어, 초보자들이 잘못 이해하는 대표적인 부분은 해당 경매 그 당시의 소유권만을 기준으로해서 법정지상권 성립여부를 판단하는 것이다. 하지만, 이는 큰 오산일 수 있다. 법정지상권은 토지와 건물이 동일소유자에 속하고 있다가 소유자를 서로 달리할 때 성립여부가 결정되는 것이기 때문에, 현재 경매 시점의 소유관계 뿐 아니라 예전의 토지, 건물 소유권까지 살펴야만 정확하게 성립여부를 판단할 수 있다.
관련 판례를 살펴보자.
▶ 대법원 1991. 6. 28. 선고 90다16214 판결 【건물철거등】
토지와 건물 모두 甲의 소유였다가 그 중 토지에 관하여 양도담보권의 실행으로 1972년 乙과 丙 명의로 소유권이전등기가 경료된 후에, 그후 피고들이 1987년 건물에 대한 경락을 받아 소유권이전등기를 경료하자, 그 후 토지 소유권을 이전받은 원고가 피고들을 상대로 건물철거를 청구한 사안에서, 법원은 ‘--이 사건 토지와 건물이 소유자를 달리하게 되면서 甲은 위 건물을 위하여 관습에 의한 법정지상권을 취득하였고, 피고들은 1987년 위 건물에 대한 경락을 받아 소유권이전등기를 경료하였으므로 경매시에 경락 후 위 건물을 철거하는 등의 매각조건 아래 경매되었다는 등 특별한 사정이 없는 한 피고들은 위 건물의 경락취득과 함께 위 지상권도 당연히 취득하였다고 할 것이니, 피고들은 위 지상권으로써 이사건 토지에 대한 소유권을 전득한 원고에게 대항할 수 있다’고 판단하였다.
이해를 쉽게 하기 위해 건물을 낙찰받는 피고들의 입장이 되어서, 피고들이 건물을 낙찰받을 당시로 돌아가서 사안을 분석해보자. 피고들이 1987년 건물을 낙찰받을 무렵 건물의 소유권은 甲의 소유인 반면 토지의 소유권은 乙과 丙에게 있어, 이 상황만을 놓고 보면 이미 토지와 건물의 소유권이 달라서 있는 상태라는 점에서 피고들이 경매로 건물을 낙찰받음으로 인해 법정지상권이 문제되지 않을 것으로 착각할 수도 있지만, 법정지상권의 성립 여부는 토지, 건물의 소유권이 달라지는 시점을 기준으로 판단한다는 점에서, 경매 이전에 이미 토지, 건물의 소유권 모두 甲에게 있다가, 1972년도에 토지의 소유권만 乙과 丙에게 넘어가면서 토지와 건물의 소유권이 달라지게 됨으로써, 이 때 (관습법상) 법정지상권이 발생하게 되고, 그후 피고들이 건물 소유권을 취득하면서 (관습법상)법정지상권을 함께 취득하는 법률관계가 되는 것이다.
▶ 대법원 1993. 12. 10. 선고 93다42399 판결 【정화조사용금지】
乙 소유인 A토지와 그 지상에 있는 건물을 甲이 乙로부터 함께 취득하고, 그후에 丙이 甲으로부터 건물 부분만을 경매로 취득했는데, 우연히 A토지 지상 건물의 부속된 지하 화장실 정화조시설이 A토지와 인접한 乙 소유의 B토지를 침범하여 매설되어 있다는 사실이 밝혀지면서, 乙이 丙을 상대로 경계를 침범한 정화조 부분에 대한 철거를 구한 사안에서, 대법원은 ‘정화조는 건물의 부속된 것으로 종물이라기 보다는 부속건물로 보는 것이 타당하다는 전제하에, 甲이 乙로부터 건물을 매수하면서 인접한 乙 소유 대지 지하에 매설된 위 건물의 일부인 정화조를 철거하기로 한 특약이 없었다면 그 대지에 위 건물의 소유를 위한 관습상의 법정지상권을 취득하였다 할 것이고, 그 후 丙이 위 건물을 경락취득함으로써 특별한 사정이 없는 한 민법 제100조 제2항의 유추적용에 의하여 건물과 함께 종된 권리인 법정지상권도 양도되었다고 봄이 상당하므로, 甲을 대위하여 乙에게 지상권설정등기를 청구할 수 있는 丙에게 위 정화조의 철거를 구함은 신의칙상 허용될 수 없다’고 판단하였다.
이해가 어려울 수 있어, 이 사안 역시 건물을 낙찰받는 丙의 입장이 되어서 丙이 낙찰받을 당시로 돌아가서 사안을 분석해보기로 하자. 먼저, 이 사안은 법정지상권이 문제되는 범위를 잘 살펴야한다. 법정지상권문제라는 것은 타인 소유의 토지에 건물이 존립해있을 때 건물을 철거하지 않고 존치할 수 있는 권리라는 점에서, 이 사안의 경우는 乙 소유의 B토지 일부에 甲 소유의 건물정화조부분의 존치가 문제되고, 법정지상권 성립여부는 바로 이 부분의 소유권변동을 살펴보아야 하는 것이다. 건물정화조부분이 위치한 토지와 정화조부분에 대한 소유권변동을 처음부터 분석해보면, 丙이 관여하기 이전부터 이 부분 토지 소유권은 계속 乙에게 있었고, 이 부분 정화조부분은 乙 소유로 있다가 甲에게 소유권이 넘어가면서 법정지상권이 성립되어있는 상태였고, 丙은 이미 성립한 법정지상권을 그대로 승계취득한 것에 불과한 것이다. 丙이 경매에 관여한 그 당시의 소유관계만을 이해해서는 도저히 법정지상권 성립여부를 올바르게 판단해낼 수가 없는 것이다.
한편, 이 사안에 관해 진행된 소송법적인 공방을 좀 더 자세히 분석해보면 다음과 같다. 원고인 乙은 피고 丙을 상대로 두가지 주장을 했는데, 주위적으로는 정화조 부분이 乙 소유임을 전제로 정화조의 사용금지를, 예비적으로는 정화조부분이 乙 소유가 아님을 전제로 철거청구를 구하였다. 그런데, 주위적청구에 대해서는 대법원과 원심법원 모두 乙의 청구를 기각한 반면, 예비적청구에 대해서는 판단을 달리하였다. 즉, 원심법원은 정화조 부분이 건물의 종물임을 전제로 ‘법정지상권은 그 목적물이 건물에 한하고 건물 이외의 시설물은 여기에 포함되지 않는다’는 이유로 丙의 법정지상권 성립 주장을 배척하여 乙의 예비적청구인 정화조 철거청구를 인용한 반면, 대법원은 ‘정화조가 건물 화장실의 오수처리를 위하여 건물 옆 지하에 바로 부속하여 설치되어 있다는 점에서 독립된 물건으로서 종물이라기 보다는 건물의 구성부분으로 보아야 한다’고 하여, 법정지상권이 성립한다고 판단하여, 乙의 철거청구를 기각한 것이다.
위 사례에서 보는 바와 같이, 법정지상권 성립여부를 논함에 있어서는 지금 진행 중인 경매 당시의 토지, 건물에 관한 권리관계 뿐 아니라, 그 이전의 권리관계까지도 모두 조사가 필요하다는 점을 반드시 유의할 필요가 있다. 이를 위해, 폐쇄 등기부등본, 구 건축물대장, 무허가건축물대장 등 예전의 권리관계를 종합적으로 파악할 수 있는 관계서류까지도 꼼꼼히 챙길 필요가 있을 것이다.-이상-
<참고법령>
▶ 민법 제366조 (법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
▶ 민법 제100조 (주물, 종물)
①물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다.
②종물은 주물의 처분에 따른다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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