부동산 시장이 침체기와 휴가철 비수기를 맞아 종목을 가리지 않고 약세를 띠고 있다. 법원 경매시장도 인기지역 중소형 아파트 등 일부 종목을 제외하곤 낙찰가 하락세 행진이 두드러진다.

최근 금융권의 개인대출의 회수가 늘면서 빚 얻어 투자용으로 잡아둔 경매주택들이 꾸준히 경매시장에 나오고 있다. 경매부동산의 취하율도 줄어들면서 지난해에 비해 물건공급량이 10% 이상 늘고 있는 추세다. 경매에 부쳐진 물건은 늘고 수요는 줄어 경쟁률이 갈수록 약해지고 있다. 따라서 경매의 투자 수익률이 점차 늘고 있는 게 최근의 양상이다.

이런 점을 염두에 둬 되도록 비인기 틈새상품 찾기에 주력할 필요가 있다.

경매물건 중 비인기 종목이면서도 꾸준한 낙찰가율 상승세를 보이고 있던 것이 다가구주택이다. 다가구주택은 건축 기준상 임대 전용 단독주택이다. 전세대란 때 일반서민들의 주거수요를 어느 정도 해소시켜온 주택의 대명사인 셈이다.

신규 주택공급이 늘고 있는 곳은 새 아파트 입주량이 늘면서 전세금 반환시비 때문에 경매 신청권자들이 금융기관과 함께 경매를 부치는 경우가 많아 요즘 서서히 경매시장에 공급되는 물량이 꾸준히 늘고 있다. 수도권 일대를 중심으로 투자가능 물건이 점차 늘고 있어 잘 만 고르면 짭짤한 임대주택사업용으로 최적의 상품이다.

대개 다가구주택 세입자들은 서민들이어서 보증금을 돌려받지 못해 명도 저항이 심하다. 또 가구수가 많아 권리행사가 늦어지는 단점이 있다. 따라서 투자자들은 입찰을 꺼려 인기지역 물건이라도 낙찰가와 경쟁률이 대체로 낮은 게 보통이다.

종로에 회사를 둔 S씨는 노후대책용으로 임대용 다가구주택 투자에 나섰다. 꾸준히 입찰장 견학을 다닌 끝에 수도권 신도시 주변의 소형 다가구주택에 입찰했다. 2회 유찰 후 3명이 응찰해 2층짜리 주택을 감정가의 76%에 낙찰 받았다. 지하와 옥탑을 합쳐 6가구가 거주하는 주택이었다. 1억5800만원을 투자해 7개월 후 거둬들인 임대보증금만 2억 원. 제세금과 명도비를 빼고도 3000만원의 순이익을 얻었다.

S씨의 경우 낙찰 받은 후 세입자의 명도저항으로 꽤 많은 시간이 소요됐다. 그러나 초기부터 느긋한 여유를 갖고 틈새종목 공략에 나선 게 성공투자를 이끈 지름길이었다.

다가구주택 투자 또 하나의 장점은 다세대주택으로 용도를 바꿔 분할등기가 가능하다는 점이다. 뉴타운이나 재개발지역이 아니면 지분 쪼개기가 아니어서 일정 요건을 갖추면 호수별로 분양이 가능하다. 5가구 이상이면 임대주택사업자로 등록해 세금혜택까지 주어져 일거양득이다.

단 투자할 때는 도심이나 역 주변 등 임대수요가 풍부한 지역을 노리는 게 좋다. 이런 곳은 전세보다는 금리가 높은 월세를 받기 쉽고 임차인 구하기에 애먹지 않는다.

소액 투자자는 실속 없는 유행종목만 기웃거리거나 겉만 화려하지 수익과 차익이 별반 크지 않은 아파트에 투자하기보다는 다가구주택과 소형 임대용 단독주택과 같이 안전하고 임대수익이 고정적으로 발생하는 종목에 투자하는 게 실속 있다는 점을 명심할 필요가 있다.



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