부동산투자에서 위험관리를 제대로 하고 위험성을 줄려 거래를 하려면 투자자 본인이 투자 전에 철저히 확인하는 수밖에 도리가 없다. 검증되지 않은 자료나 정보는 반드시 관공서나 해당 기관을 통해 확인하는 절차에 따르고 계약서를 쓰기 전에 미리 투자에 따르는 위험을 예견하고 미리 그 위험성을 방지하는 노력을 게을리 해서는 안 된다. 도처에 도사리고 있는 부동산투자의 위험은 사람한테 나오는 점을 감안해 정당하지 않은 투자권유나 풍문에 현혹되지 않는 각별한 주의가 요망된다.
■ 위험을 줄이는 투자
부동산 거래에서 위험에 노출될 가능성이 높은 시기는 호경기보다 요즘 같은 불경기 때 더 많이 기승을 부린다. 불경기 때는 일부 시행 또는 중개업자가 거래를 늘리기 위해 과장과 감언이설로 초보자들을 유혹하는 빈도가 높고, 사는 사람 입장에서는 시세보다 싸다는 이유로 덜컥 계약부터 서두르고 있어서이다. 대표적인 위험거래로는 가짜(짝퉁)매물, 착오 매수, 범죄형 사기매물, 부동산관련 서류의 위․변조, 개발지역 내 관련 서류위조 후 투자자를 암암리에 모집하는 사례 등 여러 수법이 동원된다.
요즘 흔한 유형으로는 무허가 중개업자가 내 집 마련 실수요자들의 조급함을 악용해 급매물로 거래시세를 조작해 값싸게 파는 것처럼 분위기에 휩쓸리게 한 다음 급하게 계약서부터 쓰게 하는 방식이다. 거래부진을 겪는 떴다방업자는 파는 사람과 함께 사는 사람으로부터 거액의 커미션을 챙기지만 사는 사람 입장에서는 비싼 값에 내 집을 장만하고 비싼 수수료까지 부담해야 하는 이중의 지출로 인해 위험이 더 크다. 거래위험을 줄이기 위해서는 업자들의 말을 너무 믿지 말고 본인이 꼼꼼하게 시세를 파악하고 직접 서류를 챙기는 주의가 필요하다.
■ 기본을 지키는 투자
부동산투자에서의 기본은 본인의 책임 하에 위험을 최소화하는 전략이다. 부동산시장에서는 자칫 방심했다가 ‘눈 뜨고 코 베어가는 일’이 가끔 발생한다. 아무리 믿을 수 있는 유명 컨설턴트가 개입된 매물을 사더라도 서류발급 만큼은 본인이 직접 챙겨야 한다. 아무리 현장경험 많은 컨설턴트라도 파는 사람이 서류를 위조해 급매물로 내놓는 경우 속수무책으로 당할 수밖에 없다. 주민등록증, 인감증명서, 법원 판결문까지 위조하는 데에는 속수무책이다.
계약 전 공부(公簿)를 통해 건축 가능여부, 개발 가능성, 권리 변동여부, 대출승계는 본인이 직접 개입해 확인해야 한다. 구두약속 보다는 계약서나 약정서를 작성해 내용을 상세히 기재하고 애매한 문구는 구체적으로 바꾸고 특약사항은 문서화해 추후 분쟁에 대비해야 한다.
매매 계약서를 쓸 때 분쟁소지가 있는 내용은 단서조항으로 정리해두면 문제가 생겼을 때 매끄럽게 해결할 수 있다. 인터넷에 떠도는 값싼 매물은 매도자가 진정한 소유주인가 확인하고 계약 전 문제가 없더라도 잔금을 치르기 전에 다시 한 번 등기부등본을 발급받는 것이 좋다. 계약 후 매도자가 부동산을 담보로 대출을 받아 유용하는 경우도 있다.
■ 욕심을 줄이는 투자
일부 부동산 분양업자와 무허가 브로커들은 시장이 어려워 투자자들이 줄어들자 판매촉진책으로 ‘수익보장’과 ‘확정수익’, ‘임대보장’ 등 책임지지 못할 약속을 내세워 순진한 투자자들을 현혹한다. ‘연 9% 수익률 보장’, ‘2900만원으로 1억 원 만들기’ ‘입점 임차인 모집 완료’ ‘100만원 유동인구 고수익 보장’ 등 그럴듯한 문구로 수요자를 끌어 모았다가 분양만 마치고 홀연히 떠나간다.
그러나 거의 허위 과장광고인 경우가 많고 분양 이후에 건물을 직접 관리하는 업체는 드물다. 법원도 이런 업체의 ‘장밋빛 표현’이 사회통념상 허용범위 내에 있는 광고라며 분양사업자의 손을 들어주는 추세다.
주식시장과 마찬가지로 부동산도 한치 앞을 내다보지 못하는 예측 불가능한 시장이다. 그런데 수요자들은 임대수익을 책임질 수 없다는 것을 어느 정도 알면서도 이 정도 입지라면 충분히 가능한 일이라며 과다한 욕심을 낸다. 무슨 일 있겠냐며 무턱대고 분양부터 받아두는 소액투자자에게 문제가 있다. 광고만 보자면 장기적으로 수익을 보장할 것처럼 보이지만 대부분 매년 계약을 갱신해야한다는 맹점을 아는 수요자들은 많지 않다. ‘상품 포장술’이 화려해지면 질수록 소액투자자는 주의가 필요하다.



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