한강변 재건축 대상 아파트 매매호가가 상승하면서 급매물이 소진되거나 매물이 다시 거둬들여지고 있다고 한다. 한강르네상스프로젝트 2탄격인 한강공공성회복선언에 의한 재건축 고층개발, 잠실 제2롯데월드 건설 허용, 강남권 투기지역 및 투기과열지구 해제에 대한 기대감이 작용하고 있는데다 올해부터 가시화되고 있는 재건축 규제완화로 인한 기대심리가 작용한 탓이다. 그러나 수혜라 할 수 있는 강남권 또는 한강변 재건축 아파트만 들썩일 뿐 실물경기가 워낙 침체된 탓에 사실 거래는 소강상태이고, 아직도 전반적인 시세 증감률은 마이너스(-) 상태이다.

분양시장 위축도 더욱 심화되고 있다. 국토해양부가 공식 집계한 미분양아파트가 지난해 11월 말 기준 16만2천가구로 사상 최고치를 기록할 정도로 사정이 여의치 않다. 지난 1월 분양한 판교신도시 대우푸르지오그랑블 아파트만 입지나 가격적인 측면에서 경쟁력을 가졌던 탓에 겨우 명맥을 유지했을 뿐 여타 다른 지역의 분양시장은 그야말로 초토화된 상태다. 분양물량도 없을뿐더러 당초 계획했던 물량마저 속속들이 연기되고 있다.

이런 와중에 내 집 마련 실수요자나 투자자로 북적이는 곳이 딱 한군데가 있다. 바로 경매시장이다. 지난해 말까지도 참으로 썰렁하다싶었던 경매시장이 올해 들어 다시 지난해 상반기 수준으로 다시 회귀한 듯 경매법정에 발디딜 틈 없이 입찰자들로 빼곡히 들어차고 있다. 과열 당시나 보였던 100대1 이상의 경쟁률이 다시 등장했고 30명 이상 입찰한 물건도 수두룩해졌다.

경매 낙찰가율이 급락하다 보니 가격 하락폭에 대한 체감이 일반 물건에 비해 더 크게 와 닿았고, 최근 강남권을 비롯한 버블세븐지역 아파트값 상승과 맞물려 경매시장에서는 지금이 바닥이라는 인식이 확산되고 있기 때문이다. 특히 부동산 침체기에 투자에 대한 리스크를 최소화하기 위한 방안으로 가급적 시세보다 저렴하게 주택을 취득하려는 수요자들의 니즈(Needs)가 경매시장에 고스란히 반영된 것도 낙찰가율 및 경쟁률 상승의 한 원인이 되고 있다.

이처럼 상극을 달리고 있는 아파트 매매와 경매의 투자여건을 가격, 취득비용, 시장 규모 3가지 측면에서 비교해보기로 한다.

가격 측면
2008년말 기준 수도권 소재 아파트 건당 매매평균가는 4억1538만원. 이에 비해 경매아파트 건당 평균 감정가는 5억270만원으로 매매평균가 대비 121% 수준이다. 경매를 위한 감정평가액이 시세보다 20%이상 높게 산정됐다는 얘기다. 수도권 아파트 경매물건의 2008년 평균 낙찰가율이 80.05%임을 고려하면 건당 평균 낙찰가는 4억241만원으로 매매평균가와 그리 큰 차이(1297만원)가 나지 않는다. 수도권만 놓고 보면 가격측면에서 매매나 경매나 투자여건이 크게 다르지 않다.

다만 서울지역으로 범위를 좁혔을 때는 얘기가 사뭇 달라진다. 동년 서울지역 아파트 매매평균가는 5억7144만원임에 반해 경매아파트 건당 평균 감정가는 이보다 18.9%가 높은 6억7964만원이다. 지난해 서울지역 아파트 평균 낙찰가율이 69.23%였음을 감안하면 건당 평균 낙찰가는 4억7051만원으로 매매평균가보다 1억원이상 저렴하다. 지역과 종별 낙찰가율에 따라 다소 차이는 있지만 가격측면에서는 경매가 매매보다 투자여건이 더 우수하다고 할 수 있다. 최근 서울지역을 중심으로 낙찰가율 및 경쟁률이 급등세를 보이고 있는 이유이다.

취득비용
2006년 9월 이전까지 주택거래에 있어서 매매와 경매의 취ㆍ등록세율이 달랐다. 매매의 경우 취ㆍ등록세율이 2.5%(취득세 1.5%, 등록세 1.0%, 교육세 및 농어촌특별세 제외, 이하 같음)였던 반면 경매는 개인간 주택거래에 해당하지 않아 4.0%(취득세 2.0%, 등록세 2.0%) 세율이 적용됐기 때문이다.

가뜩이나 매매의 경우는 실거래가가 아닌 기준시가를 기준으로 취ㆍ등록세가 부과됐지만 경매는 낙찰가가 부과기준이 됐기 때문에 취ㆍ등록세의 격차는 상당할 수밖에 없었다. 예컨대, 시세가 5억원인 주택 거래시 매매기준시가와 낙찰가를 동일하게 매매가의 80%인 4억원으로 가정했을 때의 취ㆍ등록세가 매매는 1천만원이지만, 경매 취득시는 1천6백만원으로 매매보다 6백만원의 세금을 더 내야했다.

이후 지방세법 개정으로 2006년 9월부터 경매를 포함한 모든 주택거래의 취ㆍ등록세율이 2.0%(취득세 1%, 등록세 1%)로 동일하게 됐다. 특히 주택거래시 취ㆍ등록세 부과기준이 실거래가로 전환되면서 낙찰가율 여하에 따라서는 오히려 경매가 매매보다 취ㆍ등록세 부담이 더 적어졌다고 할 수 있다.

다만 경매는 매매와 달리 그 특성상 소요되는 가옥 명도비용이라든가 권리인수비용(보증금, 유치권 등)이 별도로 소요되고 입찰대리를 의뢰하는 경우의 수수료(감정평가액의 1.0%~1.5%) 역시 매매보다 높다. 이 점을 고려하면 경매는 취ㆍ등록세 포함하여 낙찰가의 5%~7%, 매매는 취득가의 4%(중개수수료 0.5% 가정) 정도가 소요되므로 취득비용 측면에서는 경매가 다소 열악하다고 할 수 있다.

시장 규모
시장 규모 측면에서 매매시장이 경매시장보다 월등히 크다는 것은 더 이상 말할 나위도 없다. 그렇다면 경매시장 규모가 매매시장의 어느 정도 수준인지 한번 살펴보자.

지난해 전국 법원에서 경매진행된 아파트는 총 7만4337건이며, 감정평가액은 11조9647억원 규모이다. 반면 2008년말 기준 전국 아파트 가구수는 6백6십3만9천가구, 시가총액으로는 1655조3047억원이다. 매매시장 대비 경매시장이 물량 기준 1.12%, 시가총액 기준 0.7% 수준 밖에 안되는 규모이다.

단순 수치로만 보면 경매시장은 매매시장의 1%내외를 차지하고 있는 극히 미미한 시장에 불과하다. 그러나 매물의 지역성과 체감성을 고려하면 반드시 그렇지만은 않다. 즉 일반 매물의 경우 매물 정보에 대한 접근성이 극히 제한적이기 때문에 해당지역에 가서야 그 매물 파악이 가능하다. 따라서 수요자가 느끼는 매물에 대한 체감은 그리 크지 않다.

경매의 경우는 어떤가? 경매물건은 온ㆍ오프라인 정보매체를 통해 전국 어디서나 누구든 전국 법원에서 진행되는 매물정보를 파악할 수 있다. 또한 ‘가장매물(假裝賣物)’이 아닌 ‘진성매물(眞性賣物)’을 실시간으로 검색할 수 있고, 매일매일 업데이트되기 때문에 수요자들이 느끼는 체감은 일반매물보다 더 많게 느껴지기 마련이다.

특히 지난해에 이어 올해 역시 실물경기침체의 장기화로 경매물건이 더 늘어날 것으로 예상되는 만큼 수치로나 체감으로 경매시장의 규모 확대는 더욱 확연해질 것으로 보인다. 가격은 물론 매물에 대한 정보접근성에서 경쟁력을 갖는 경매시장에 눈길이 가는 이유다. 물론 취득비용 측면에서 다소 열세지만 이 역시 낙찰가, 직접 입찰, 원활한 명도협의 여하에 따라 매매 취득비용 수준 또는 그 이하에서 해결할 수 있다는 점에서 매매보다 경매 투자여건에 더 후한 점수를 줄 수 있을 것이다. 닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장


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