입찰 전에 늘상 고민되는 것 중 하나가 바로 내가 쓰고자 하는 금액이 과연 ‘이 정도의 금액을 써내면 되는 걸까’일 것이다. 아무리 투자성 있는 경매 물건이라도 주변에서 거래되는 금액과 비교해 높거나 또는 비슷한 금액을 써내 낙찰 받는다면 경매투자의 장점은 반감되고 나아가 되팔 때 애를 먹게 될 수도 있다. 정확한 시세를 알아내는 것은 경매투자에서 매우 중요한 일이다.

사실 부동산 값을 정확히 알아내는 일이 쉬운 것만은 아니다. 따라서 내가 입찰할 때 경매 입찰장에서 적어내는 금액이 정말 값싼 금액인지 고민하지 않을 수 없다. 부동산은 특성상 개별성과 부동성 때문에 정가 개념이 희박하다. 이런 특성 때문에 시장가격은 턱없이 왜곡되어 거래되고 시세는 조작되기 쉽다. 투자자 입장에서는 투자 대상 지역 내 가격 형성대와 거래가, 적정 거래가 수준을 알고 그 가격 이하에 써서 낙찰 받아야 남는 것이 있다.

부동산 가격은 호가>매도희망가>시세가>급매가>공매가>경매가 순서대로 싼 것이 통례이다. ‘호가’는 팔려고 내놓은 부동산 값이라기보다는 일단 거래되는 금액보다 조금 비싼 값에 내놓은 가격대의 매물이다. 만약 호가와 매도희망가로 매입했다면 비싸게 주고 산 것이다. ‘시세가’란 최근 그 지역 내에서 자유로운 거래방식으로 형성된 금액으로 이것이 바로 ‘거래시세가’ 개념이다. 이 금액으로 매입했다면 그런대로 적당한 선에서 매입했다고 할 수 있다.

‘급매가’는 통상 매도자의 급한 사정 또는 특수한 사유에 따라 시장에 내놓은 금액대의 매물이다. 매도자가 빨리 처분해야 하는 특별한 사정은 이민, 결혼 같은 개인적인 사유로 급하게 내 놓은 매물의 가격을 말한다.

또 투자목적으로 여러 주택을 매입한 다주택자의 세금문제 등으로 나온 매물, 상속. 증여받은 부동산이나 경.공매로 매입 후 시세 구현 후 처분하는 부동산, 투기목적으로 단기간 팔고사고를 반복한 후 차익을 얻은 후 내놓은 부동산, 강화된 규제 때문에 규제회피 수단으로 내놓은 단기성 매물 등을 꼽을 수 있다. 또 ‘공매가’와 ‘경매가’는 세금 체납 또는 과다한 대출 때문에 헐값에 처분하려는 위험성 높은 부동산을 처분할 목적으로 매도하는 부동산이다.

경매에서 좋은 값으로 낙찰 받으려면 최소 ‘시세가’ 이하에 매입해야 하는 것이 기본 상식이다. 만약 감정가에 근접하거나 감정가에 낙찰 받는다면 투자자는 손해를 입게 된다. 경매의 특성상 과학적이고 객관적인 자료를 알아내기 어려운 만큼 정확한 시세파악으로 내 재산을 지키고, 적은 돈으로 투자우량한 부동산을 매입하는 것이 안전한 부동산 투자법인 것이다.



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