“투자위험을 줄이고 소액으로 얼마든지 투자 가능한 공동투자에 종자돈을 묻어두세요.” 이처럼 투자경험이 없는 개인 투자자들을 유혹해 고수익을 보장한다며 공동투자를 유도하는 업체들이 늘고 있다.
주로 대학 부동산과정이나 재테크 동호회 등에서 ‘공동투자’ 또는 ‘펀드’라는 이름으로 수강생들에게 부동산에 공동투자하자며 암암리에 자금을 끌어 모으고 있다. 그러나 실제 수익을 나눠준 사례보다 유령매물 매입 등으로 사기를 쳐 일반 투자자에게 피해를 주고 있어 문제가 심각하다.
미국발(發) 금융위기 충격으로 재테크 환경이 격변하면서 주가와 펀드 등 자산가치 약세현상이 두드러지자 소액 투자자들이 위험을 분산하고 이익을 극대화한다는 공동투자에 관심이 높은 게 사실이다. 토지와 법원경매, 미분양아파트, 재개발 지분 값이 하락하자 “연 ○○% 수익 보장” 한다거나 부동산개발, 대체에너지 개발 등으로 고수익을 보장한다며 고수익을 유혹하는 무늬만 공동투자 모임이 늘고 있어 주의가 요망된다.
공동투자는 잘만 활용하면 소액으로 최대의 투자이익을 안겨 주기도 한다. 개인 혼자서 어려운 고가의 부동산을 여러 명이 적은 돈을 들여 투자한 다음 일정 기간 보유 후 세후 수 천 만원의 차익을 안겨주는 매력적인 투자방식일 수 있다. 그러나 공동투자를 빌미로 ‘전문적인 꾼’들이 서민들에게 쉽게 돈을 쉽게 벌 수 있다며 그럴싸하게 포장해 투자자들을 꾄 다음 업자들의 이속만 챙기는 일이 부동산시장에 속출하고 있다.
과장된 경력과 수익률로 초보투자자 유혹
투자경험이 없고 자신감이 없는 소액 초보 부동산투자자들만을 골라 공동투자에 끌어들이기 때문에 과장된 ‘미끼’가 동원된다. 낚시에서 살아있는 입감처럼 보이는 미끼를 달아 쓰는 루어낚시 형태가 종종 이용된다.
공동투자의 모집책과 운용자는 겉모습이 화려할수록 초보들이 많이 모이기 때문에 재테크 서적과 언론을 이용한 과장된 모습으로 투자자들을 현혹한다. 막대한 차익을 남겼던 성공사례만 집중 소개하면서 수 십 년 한 우물을 판 부동산 업계의 달인임을 강조한다.
공동투자를 유치하는 업자들이 운용하는 부동산상품은 다양하다. 수도권의 미분양아파트에서부터 덩어리 큰 지방 농지와 산지, 미분양 상업용지, 쇼핑센터 토지매입비까지 수 십 개의 아이템이다. 요즘에는 경매물건이 많이 공급되면서 하자있는 특수경매물건에 공동투자할 물건을 선정해 영업한다.
유치권, 법정지상권 성립여지가 있는 수회 유찰된 호텔, 상가, 펜션단지를 골라 입찰준비가 끝났다며 수 십 명으로부터 최소 2~3천 만 원씩 구좌별로 자금을 모은다. 경매물건의 하자는 권리자와 사전협의가 끝났다거나 무조건 해결할 수 있는 전문가라고 과장해 수 억 원을 은밀하게 모은다.
일부 업자는 경력과 학력을 과장하거나 속여 신문광고를 집중해 수 십 명의 투자자들을 모집해 교육을 시키고 교육생을 기반으로 공동투자 동호회를 결성해 수십 수백억짜리 대형 물건에 투자하기도 한다. 대학 사회교육원이나 특별과정 교육과 연계해 순수 교육과정을 강조한다. 또 대대적인 전면광고를 내 성공적인 성과를 낸 것처럼 과시하고 점조직으로 투자자들을 유인하기도 한다. 허울만 공동투자이지 사실은 기획부동산의 전형이며 불법 유사수신행위이다.
투자자를 꾀는 방법으로 건전한 투자교육을 위한 모임으로 위장한다. 개인 인터넷 카페나 동호회를 개설한 다음 다수의 회원을 확보한 다음에는 홈페이지나 화려한 사무실이나 교육장을 만들어 초보 투자자들의 지속적으로 유인한다. 고급 인테리어 장식의 사무실에 회장실, 사장실과 투자 상담실을 만들어 화려하고 고급스러움을 강조한다. 일부 교육생을 직접 직원으로 채용한 다음 신봉하는 세력으로 만들어 투자에 따르는 의심이나 반대세력을 철저히 방어한다.
금융감독원의 유사수신행위 혐의를 지능적으로 피하기 위해 투자에 대한 안전장치를 해준다며 미끼를 던져준다. 공동투자 시 투자금액에 대해 공동저당권이나 가등기를 설정하기도 하고, 증권거래소의 상장법인 전환사채나 주식으로 배정해 투자자를 안심시킨다.
그러나 저당권의 경우 수많은 투자자들이 한꺼번에 부동산의 가치보다 후순위에 등재되기 때문에 훗날 문제가 터졌을 때 투자금을 보전할 가능성은 매우 희박하다. 주식도 또한 망해가는 회사의 주식이거나 주가조작으로 인해 약속한 투자수익의 실현은 거의 불가능한 일이다.
이들이 고수익을 미끼로 공동투자자를 모집하는 이유는 단 하나다. 자기 돈은 한 푼 들이지 않고 공동투자자들의 돈, 남이 평생 피땀 흘려 번 돈으로 큰돈을 벌거나 사업적으로 이익을 챙길 목적이다. 개미 투자자들의 돈을 벌어 줄 순수한 의도는 거의 없다. 운 좋게 한 현장에서 큰 수익을 올린 다음에는 그 현장을 홍보 과장광고한 후 더 많은 투자자를 유인해 더 많은 수익을 내보려는 이유이다. 소액투자자들은 희생양처럼 계속 끌려갔다가 끝내는 투자금액 전액을 털리게 된다.



"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com