종목별로 시세파악 달리해야 값싸게 낙찰 받는다
경매로 부동산을 살 때는 종목에 따라 시세 파악을 달리하는 것이 바람직하다. 종목에 따라 각자 사용가치와 교환가치가 다르고 공급과 효용성이 다르다. 아파트 등 주거시설을 거래가 많고 최초 분양가를 알아내기 쉽다. 분양가는 시행 시공사의 원가와 이윤을 보태고 불확실성에 대한 대가를 더한 후 몇 년이 흘러 프리미엄이 덧붙여진 상태에서 시장가격이 형성된다.
따라서 시장가격과 분양가를 비교해보면 시세파악이 손쉽다. 근린과 중심상가 등 상업시설을 최근의 거래가격보다는 투자금액 대비 임대수익에 근거해 가격을 파악해야 한다. 즉 영업 상태와 공실여부, 상권규모와 입지에 따라 사용가치를 기주해 가격을 산정해야 한다.
거래량이 적은 전원, 농가주택, 토지 등은 형성된 가격이 천차만별이어서 더 신중하게 가격을 알아봐야 한다. 거래 파악이 어려운 만큼 발품을 많이 팔아야 한다. 친한 중개업자의 도움이 필요하다. 최소 3건 이상의 유사 매물을 비교, 분석한 후 가장 최근에 거래된 매물들을 찾아봐야 한다. 특히 최근에 급하게 매도했던 급매물을 중심으로 가격을 알아내면 정확한 시세거래를 파악할 수 있다. 토지의 경우 표준지 공시지가와 보상가 등도 참고해 가격을 유추해봐야 한다.
거래현장에 있다 보면 거래가를 알아내기 쉽지 않은 경우가 허다하다. 예를 들어 한 지역 내에 일시에 공급 물량이 과다 또는 과소하거나, 매물도 없고 매수세도 없는 고급주택가의 대형 아파트나 연립, 급격한 개발 발표로 인해 가격이 급등하는 호재지역 등은 부동산 값의 적정가를 산정하기 매우 어렵다.
이럴 때는 미래가치와 함께 부동산의 효용성을 중심으로 가격을 산정해야 한다. 아무리 투자성이 있어 보이고 미래가치가 장밋빛이라 하더라도 실제 효용가치가 없다면 비싼 금액을 치를 필요가 없다. 내가 꼭 사고 싶은 금액을 기준해 부동산을 매입하는 것이 후회없는 부동산 투자법이다.
초보 경매투자자가 소액 경매투자에 실패하는 이유는 가격분석에 실패하는 경우이다. 달랑 한두 개 물건만 보고 시세를 파악한 후 입찰을 결정했거나 부풀려진 감정가에 여러 번 유찰돼 겉으로 값싼 듯 보이는 물건을 덜컥 낙찰 받고나서 나중에 그 부동산 가격의 실체를 알아내고 후회하는 일이 다반사이다.
경매투자에 나설 때는 투자대상 지역 내 부동산 시장 상황에 대한 정보를 최대한 수집하고 감정가의 실체를 파악한 후 유찰 과정을 거쳐 입찰해야 한다. 부동산 중개업소를 통해 시장가격을 알아낼 때도 거래가격의 심한 왜곡이 있는 경우를 조심하고 최소한 서너 군데 업소에서 이중, 삼중 부동산의 낙찰 적정가를 확인한 후 투자를 결정해야 한다. 느긋한 마음으로 가격 조사를 해야 한 푼이라도 값싼 우량 경매물건을 살 수 있음을 명심해야 한다.


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