서울 동대문구 이문동에 사는 신아무개씨는 살고 있는 전셋집에 이사 올 때 바로 주택임대차계약서를 쓰고 확정일자를 받아 보관하고 있던 중 얼마 전에 부주의로 분실하고 말았다. 그런데 최근 현재 거주하는 임차주택에 경매절차가 개시됐다. 배당요구를 하려면 계약서가 필요하다고 하는데 이럴 경우 세입자의 구제방법은 없을까.
결론적으로 말하면 임대인의 동의를 얻어 임대차계약서를 다시 작성하더라도 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수는 없다. 왜냐하면 확정일자 부여기관인 법원, 등기소, 주민센터의 공무원은 단순히 임차계약서에 확정일자를 찍어줄 뿐 부여날짜나 보증금 액수 등 그 계약서의 내용을 확인한 뒤 그 자료를 남겨두지 않기 때문이다.
주택임대차에서 확정일자의 부여 여부는 세입자들의 권리에 큰 영향을 미친다. 전입신고를 하고 이사를 했을 때 등기부가 깨끗하다면 ‘대항력이 있다’고 한다. 여기에 확정일자까지 받아 놓았다고 하면 살던 집이 경매에 부쳐지게 되면 1순위로 낙찰대금에서 배당을 받을 수가 있다.
대항력이 있다면 전세금을 다 못 받으면 낙찰자에게 못 받은 전세금의 반환을 요구할 수 있다. 전세금 반환청구의 권리는 법적으로 보호받는 권리이기 때문에 전세금을 못 받을 걱정이 없다. 즉 전세금을 날릴 걱정이 없는 아주 안전한 집이다. 혹시라도 전입신고를 옮겨야 한다고 하면 가족이라도 남아서 전입신고를 하고 지금 집에서 살고 있도록 해놓으면 대항력이 계속 유지된다.
훗날 등기부등본 상 기재된 등기(근저당, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 등)가 설정된다 해도 1순위는 그대로 유지가 되니 걱정할 필요는 없다. 확정일자를 받은 전세계약서를 잃어버리지 않도록 잘 보관하는 것만 신경을 쓰면 되고 전세금은 걱정을 하지 않아도 된다.
확정일자를 받지 않은 일반 임대차인 경우 일반 채권의 효력만을 갖게 돼 우선권이 없다. 그러나 확정일자를 부여받게 되면 저당권과 같은 효력을 갖게 된다. 따라서 우선변제권과 함께 시간순위에 따라 경락대금을 우선 배당받을 권리가 생기는 것이다. 즉 임차인은 민사집행법 등에 의한 경매, 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택의 매각대금에서 다른 일반 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있게 된다.
확정일자 부여 시기는 경매 절차가 진행되는 경우라도 효력이 인정되는 데, 이런 경우라도 별도의 채무명의 없이 배당요구를 할 수 있고, 후순위 담보권자나 기타 일반채권자보다 우선해 배당받을 권리가 있다. 따라서 신 씨가 선택할 수 있는 최선의 방법은 계약서를 다시 작성해 현재 시점에서 새로 확정일자를 부여받는 것이다.


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