서울·수도권 재건축 단지들이 정부의 임대주택 의무건립 폐지, 용적률 법정한도 허용 등의 규제완화 여파로 가격상승세를 타며 거래도 활발하게 이루어지고 있다. 재건축 단지들이 앞으로 수익성이 나아질 것으로 보고 사업 진행에 박차를 가하면서 시장이 살아나고 있어서다. 특히 저밀도는 안전진단의 첫 관문을 통과했고, 일부 조합설립인가까지 받은 단지는 중층단지보다 유리해 재건축 사업 속도가 빠른 편이다.
저밀도 재건축이란 70~80년대 걸쳐 지어진 대단위 저층아파트단지로써 용적률 70~130% 정도의 용적률을 말한다. 현행법 상 250%에 비하면 낮은 용적률로 저밀도 아파트 기본계획 수립 과정에서 270%에 인센티브 15%의 용적률을 부여해 최소한 2배 이상 용적률이 높아져 고층 아파트의 1:1 재건축보다는 사업성이 좋다.
세대밀도(1만㎡당 세대수)가 낮아 주거환경이 쾌적한 데다 이들 지역은 교통이 편리하고 학교 및 기타 편의시설이 어느 지역보다도 잘 갖추어져 있기 때문에 재건축 후 주거가치는 높은 편이다. 고밀도 보다 배후인구 수는 많지 않지만 주거환경 정비가 잘 갖추어진 주거지역이기 때문에 주택투자와 임대수요가 풍부한 편이다. 서울은 잠실, 반포, 청담․도곡, 화곡, 암사․명일지구를 말하며 일부는 재건축 사업이 마무리되어 입주를 마친 지역도 있다.
경매 시장 동향
저밀도 재건축 인근의 경매주택은 고가낙찰이 속출하고 입찰경쟁률도 높은 편이다. 중․소형주택의 낙찰가율이 85% 선을 넘어서고 입찰경쟁률도 한 물건에 5명 이상이 경쟁을 벌이는 경우가 예사이다. 얼마 전 서울동부법원에서 낙찰된 송파구 석촌동 18㎡ 다세대가 감정가 8500만원에서 1회 유찰 후 10명이 입찰경쟁을 벌여 감정가의 96%인 8190만원에 낙찰됐다.
중소형 경매 주택도 낙찰가율이 높아지고 있다. 서울중앙법원에서 입찰에 부쳐졌던 강남구 삼성동 35㎡ 빌라도 감정가 2억5000만원에서 1회 유찰 후 4명이 입찰해 감정가의 90%인 2억2500만원에 낙찰됐다. 재건축이 진행되고 있는 지역은 재건축 호재로 경매 취하율도 높은 편이다. 최근 경매 예정이던 강남구 청담동 2층 단독주택(대지 198㎡, 건물 158㎡)이 입찰당일 취하됐고 강남구 역삼동 18㎡ 다세대도 경매가 취하 되는 등 경매 취하율이 20% 이상 늘고 있다.
투자 장점 및 투자전략
재건축아파트 인근의 주택은 미리 전셋집을 구하려는 수요가 많아 전세비율이 높은 게 통례이다. 대체로 이주수요가 호재로 작용해 전세 값이 단기적으로 반등하거나 오름세를 타는 경우가 대부분이다. 재건축 이주자들은 이사를 해도 그 지역에 머무르려는 성향이 강하고 저밀도지구는 교통․교육여건이 좋아 먼 곳으로 이주를 기피한다. 따라서 주민들의 이주가 한꺼번에 이루어지는 시기 이전에 소형 주택을 매입해 세를 주면 몇 년간 높은 임대수익을 거둘 수 있다.
적은 금액을 들여 소형주택을 사두는 게 좋다. 일반매물은 매매가가 껑충 뛰어 있는 경우가 많으므로 전세를 안고 매입하거나 법원경매나 공매를 통해 저가 매입수단으로 접근하는 게 유리하다. 통상 2억 원 안팎의 중소형 빌라나 소형 다가구·단독주택은 낙찰가율 80% 안팎을 유지하고 있으므로 이들 지역 소형 경매주택을 집중적으로 공략할 필요가 있다.
저밀도 재건축 아파트 인근 주택의 낙찰가율이 높은 만큼 주변지역의 비인기 소형주택을 노리면 의외의 싼값에 낙찰이 가능하다. 최근 저밀도 인근의 대형아파트나 주상복합 아파트 경매물건이 자주 입찰에 부쳐지고 낙찰가율 70%대에 머물고 있으므로 싸게 낙찰 받아 세를 주면 임대 사업용으로 적격이다.
재건축 아파트 인근의 낙찰가율은 일반지역에 비해 5~10% 정도 높은 값에 낙찰되는 만큼 감정가가 싼 주택이라면 여러 번 유찰을 기다리기보다는 남보다 한 발 앞서 첫 입찰을 노리는 게 더 유리할 수 있다. 번듯한 물건보다는 틈새시장 공략에 나서는 게 바람직하다. 재건축지역 인근 반 지하 빌라, 대형 주상복합 또는 단동짜리 아파트, 오피스텔, 허름한 단독주택은 낙찰가율도 낮아 투자에 성공할 수 있다.
입찰 시 주의할 점
재건축이 끝나 새로 입주하는 몇 년 후를 감안, 저가 또는 투자 우량한 물건을 골라야 장기적으로 안정적인 투자대상이다. 재건축 아파트 일대의 소형주택은 저금리 탓에 경매 취하물건이 급증하는 추세이다. 또 재건축 호재로 인해 낙찰가율이 높은 만큼 꾸준한 입찰전략을 세워야 싸게 낙찰 받을 있다.
반드시 입찰 전 취하나 취소 가능성이 없나 확인하고 되도록 채무금액이 많아 취하 가능성이 적은 물건에 투자하는 게 좋다. 입주 시기를 지나면 전세공급이 안정되는 만큼 한발 앞서 주택을 구입해야하며 현장에 들러 전․월세 이주수요를 반드시 검토 후에 투자하는 게 바람직하다.



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