낙찰, 참으로 기분 좋은 일이다. 처음 입찰하여 낙찰이 됐든, 아니면 수차례 고배를 마신 후 낙찰이 됐든 낙찰 그 자체는 당시 어떤 무엇과도 바꿀 수 없는 희열과 전율이 있다. 숱한 경쟁을 물리치고 얻은 전리품이자 그간 생고생하며 품을 팔았던 인고의 산물인데 어찌 감회가 남다르지 않을까.

그러나 낙찰의 기쁨도 잠시, 낙찰자의 현실에 맞닥뜨려지는 것은 바로 낙찰대금 납부. 일부 낙찰자를 제외한 대부분의 낙찰자는 자기가 보유한 현금 외에 일정액을 경락잔금대출을 통해 마련된 대금으로 낙찰대금을 납부하게 된다. 그러나 낙찰된 물건이라고 해서 모든 물건이 다 대출이 되는 것은 아니다. 설령 대출이 된다고 해도 당초 생각했던 금액보다 적게 대출이 돼 곤란을 겪는 경우도 허다하다.

경매의 경우 낙찰대금을 납부하지 못하면 입찰보증금 10%를 몰수당하게 된다. 수중에 들어왔던 경매물건에 대한 소유권을 취득하지 못할뿐더러 입찰할 때 이미 납부한 입찰보증금마저 몰수당하는 엄청난 손해를 입기 때문에 낙찰대금이 마련될 때까지 한시도 마음을 놓을 수 없는 이유이다.

낙찰대금은 통상 현금(또는 금융기관이 발행한 자기앞수표)으로 납부하게 된다. 경락잔금대출을 통해 대금을 납부하는 경우에도 금융기관 대출과 동시에 같은 날 거의 시간차를 두지 않고 대금납부, 소유권이전 및 근저당설정이 이루어진다. 금융기관의 의뢰를 받아 법무사가 등기업무까지 처리하기 때문에 낙찰자에게 대출금이 손에 쥐어지지는 않지만 이 역시 현금납부라는 기본 원칙은 지켜지는 셈이다.

그러나 낙찰대금을 현금으로 납부하지 않아도 되는 특별한 경우가 두 가지 있다. 배당액과의 차액지급(이른바 ‘상계’)과 채무인수가 그것이다. 전자와 후자 모두 일반거래에서도 종종 볼 수 있는 대금지급 방법으로 낙찰자가 당장 낙찰대금을 마련하기 어려운 경우에 써먹을 수 있는 방법들이다. 다만 낙찰자가 두 방법을 통해 낙찰대금을 납부하고 싶다고 해서 모두 받아들여지는 것은 아니다. 여기에도 일정한 요건과 제한이 있다.

전자, 즉 상계(相計)에 의한 대금납부 방법은 낙찰자가 배당받을 금액을 뺀 나머지 차액만을 낙찰대금으로 납부하는 방식이다. 모든 낙찰자가 이 방법을 취할 수 있는 것은 아니다. 채권자가 낙찰받은 경우에, 좀 더 정확하게는 배당기일에 배당받을 금액이 있는 채권자가 낙찰받은 경우에 한하여 법원에 상계를 신청할 수 있다. 전세보증금을 배당받는 임차인이 임차주택을 낙찰받거나 담보대출을 일으킨 근저당채권자가 담보물건을 낙찰받은 경우의 그 임차인 또는 근저당채권자가 이에 해당한다.

예컨대, 어떤 주택이 3억원에 낙찰됐는데, 그 주택의 낙찰자가 다름 아닌 임차인인 경우 그 임차인의 전세보증금이 2억원이고 그 임차인이 전액 배당을 받을 수 있다고 가정해보자. 통상의 절차라면 낙찰자인 임차인은 낙찰대금 전체 3억원을 납부하고 1개월 후 배당기일에 다시 2억원을 배당받는 절차를 거치게 된다.

그러나 차액지급 신고(=상계 신청)를 하게 되면 3억원이라는 낙찰대금을 납부할 것 없이 임차인이 배당받을 2억원을 뺀 나머지 차액(1억원)만 납부하면 된다. 낙찰자인 임차인으로서는 3억원이라는 거금을 마련해서 납부해야 하는 부담에서 벗어날 수 있게 되는 셈이다.

또 하나의 대금지급 방법인 채무인수(債務引受)는 낙찰자가 낙찰대금 지급에 갈음하여 채권자가 채무자에게 가지고 있는 금전채무를 인수하는 형식으로 이루어진다. 통상의 매매절차에서 채무자의 근저당채무를 매수인이 동일한 조건으로 인수하고 인수한 채무액을 뺀 나머지 매매대금을 채무자에게 지급하는 것과 유사하다.

채무인수의 경우에도 낙찰자는 낙찰대금과 인수한 채무액과의 차액을 지급하면 된다. 예컨대, 어떤 물건이 3억원에 낙찰됐고 이 물건에 2억원의 근저당채권이 설정되어 있다고 하자. 이 경우 낙찰자는 근저당채권자의 동의를 얻어 채무자가 지고 있는 채무(2억원)를 인수하고 나머지 1억원만 낙찰대금으로 납부할 수 있다. 상계에서처럼 낙찰자의 대금 부담을 경감시키는 효과가 있다.

다만 채무인수가 상계(배당액과의 차액지급)와 다른 점은 채무인수에 대해 관계채권자의 승낙을 받아야 한다는 점이다. 상계의 경우는 배당받을 채권자인 낙찰자가 법원에 상계신청만 하면 되지만 채무인수는 법원에의 채무인수 신청에 앞서 인수채무의 채권자의 승낙을 받아야 하기 때문에 채권자의 승낙이 없으면 채무인수가 불가능하다.

통상의 경매절차에서는 낙찰이 되면 14일 후 매각이 확정되고 이로부터 1개월내 기한으로 대금납부기한이 정해진다. 기한내 낙찰대금이 납부되면 이로부터 다시 1개월을 이내의 날로 배당기일이 정해지며, 그 배당기일에 배당받을 채권자를 소환하여 배당이 이루어진다.

그러나 낙찰자가 신청한 상계나 채무인수가 받아들여지면 매각확정기일(낙찰일로부터 14일)이 지나 대금납부기한을 따로 정할 필요 없이 바로 배당기일이 지정된다. 이처럼 상계나 채무인수는 단지 낙찰자의 대금지급 부담을 완화하데 그치는 것이 아니라 낙찰 후 배당까지의 소요기간을 최대 30일 정도 단축시키는 효과가 있다.

낙찰대금을 납부하지 못해 보증금을 몰수당하고 재경매에 부쳐지는 물건이 낙찰건 대비 평균 15% 정도에 이른다고 한다. 이 중에는 권리나 임대차 분석을 잘못하여 소유권이전에 영향을 줄 수 있을 정도의 권리 또는 임차보증금을 인수하는 사례도 있고, 물건분석을 잘못하여 하자 있는 물건을 낙찰받거나 필요 이상 고가로 낙찰받은 사례도 있다. 또한 한동안 대출문턱이 높아지면서 부족한 낙찰대금을 마련하지 못해 재경매에 부쳐진 사례도 심심치 않게 나오고 있다.

경매투자를 잘 한다고 하기 위해서는 입찰 성공률을 높이고 입찰사고를 줄이고 사고를 신속하게 잘 처리하는 것이겠지만 대금을 원활하게 잘 납부할 수 있는 능력도 하나 더 추가해야할 것 같다. 그런 의미에서 낙찰자 또는 채권자의 여건에 따라 상계나 채무인수를 통한 대금납부도 적극 활용해볼 만하다고 하겠다.

닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장

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